【正文】 位位 篇篇 25公 寓26一、區(qū)域公寓市場分析27區(qū)域市場供應狀況n 區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)配套類住宅產(chǎn)品明顯供應不足的狀況。 在住宅產(chǎn)品明顯供應不足的情況下，本案公寓產(chǎn)品必定會得到理想的銷售業(yè)績。 未來新增公寓類產(chǎn)品供應量有限。 現(xiàn)在供應 的也只有 “ 優(yōu)唐 麒麟公館 ” 。28區(qū)域市場需求情況n 購買客群由投資客轉向客。 本案應抓住市場客群變化的特點，在 推廣 方面 做針對性的推廣。 從市場多年供應產(chǎn)品來看，公寓主力面積由最開始的大戶型的 4居 為主轉變?yōu)楝F(xiàn)在的小戶型 的 2居 為主。 小戶型總價底 、這 類產(chǎn)品能滿足區(qū)域內(nèi)大量商業(yè)顧主的進駐 。 受到市場的發(fā)展制約及市場屬性的結構變化，區(qū)域內(nèi)的公寓產(chǎn)品的定位方向與市場的發(fā)展趨勢 契合度不高。區(qū)域市場近年價格變化30當前區(qū)域內(nèi) ,公寓二手房銷售均價在 31214元 /平米。月 。項目名稱 戶型 面積 (平米 ) 月租金 (元 ) 每平米月租金 (元 )京華豪園 3室 2廳 183 9000 48怡景園 2室 1廳 125 8000 64　 2室 2廳 118 9000 76朝外 MEN 2室 2廳 127 8000 63　 1室 1廳 76 6600 86昆泰國際中心 1室 1廳 85 5000 59　 1室 1廳 86 6000 70平均值 \ \ \ 6432酒店名稱 標準間價格 (元 /天 ) 入住率吉利大廈 880 100%日壇賓館 550 100%萬邦大廈 600 95%昆泰國際中心 998 90%區(qū)域酒店狀況n 酒店的租金水平很高，標準間平均都在 750元 /天 。酒店的出租率都能達到 100%的局面。大量的外籍采購客商進入?yún)^(qū)域，使區(qū)域內(nèi)的酒店、賓館、短期租賃市場持續(xù)火爆。34二、公寓、酒店個案分析35n開盤時間：公寓部分 2023年 5月n規(guī)模：總建面約 38萬平米，公寓部分 。月n戶型面積： 30130平米n周邊配套：公園、中小學、會所、銀行、郵局、餐飲等。項目配有 3棟高檔公寓戶型多樣，格調(diào)高雅。月n 銷售狀況：售完n 物業(yè)費： 1美元 /平方米 n 項目特點：項目開發(fā)以公寓為主，建筑設計體現(xiàn)歐陸風格，氣派顯赫。公寓案例分析（ 2） 怡景園37n 開盤時間： 2023年 7月n 規(guī)模：總建面約 20萬平米，n 公寓部分 。n 物業(yè)費： /平方米 n 項目特點：朝外大街唯一融合國際標準化公寓、酒店式服務公寓、環(huán)繞步行商業(yè)街、甲級寫字樓、溫泉會所、古建筑文化廣場為一體的標志性綜合建筑體。n 均價 ： 32023元 /平米 n 銷售狀況：售完n 物業(yè)費： 6元 /平方米 n 項目特點：全部采用框架剪力墻結構，彈性建筑布局，可根據(jù)業(yè)主的需求任意組合。n 均價： 4000065000元 /平米 n 銷售狀況 ： 在售n 物業(yè)費： /平方米 n 項目特點： 采用具有遮陽、隔音、自然通風、隔熱保溫等優(yōu)異效果的LOWE雙中空玻璃幕墻，為繁華中心的居者營造出一座 “ 會呼吸 ”綠色建筑公寓案例分析（ 5） 悠唐麒麟公館40項目名稱 入市時間 均價怡景園 2023年 8月 32023元 /平米昆泰國際中心 2023年 7月 30000元 /平米朝外 MEN 2023年 9月 32023元 /平米日壇國際 2023年 5月 35000元 /平米悠唐麒麟公館 2023年 1月 50000元 /平米區(qū)域內(nèi)大部分公寓項目價格相差并不明顯。主力戶型也多以 2居， 3居為主。n 區(qū)域內(nèi)公寓普遍檔次處于中高檔，價格漲幅平穩(wěn)。n 區(qū)域內(nèi)公寓戶型面積偏大，小戶型產(chǎn)品相對稀缺，有很大發(fā)展空間。43n 規(guī)模：建面 n 標準：五星級酒店n 套房數(shù)量： 460套n 標準間價格： 998元 /天n 入住率： 90%n 服務設施：健身房、棋牌、桑拿卡拉 ok、美容美發(fā)、夜總會、會議室、宴會廳等。酒店案例分析（ 2） 日壇賓館45n 規(guī)模：萬邦大廈 2025層 n 標準：三星級酒店n 套房數(shù)量： 111套n 標準間價格： 600元 /天n 入住率： 95%n 服務設施：餐廳、宴會廳、 美容美發(fā)店、酒吧等。酒店案例分析（ 4） 吉利大廈47酒店案例研究小結n 區(qū)域內(nèi)酒店檔次不低，基本都在三星級以上。n 區(qū)域內(nèi)酒店出租率很高，客群來源主要集中為俄羅斯等國家，涉外性強。 通過對區(qū)域酒店市場的觀察，我們可以看出，當前市場異?；鸨?，大量的外籍客商不斷涌入，成為了酒店市場的主要客群。48案例研究指導區(qū)域公寓未來發(fā)展趨勢n 區(qū)域公寓產(chǎn)品相對稀缺，但品質(zhì)不高，物業(yè)服務不完善，戶型偏大 ,總價高，使用性能單一，使其價格提升緩慢。n 綜合這兩種物業(yè)類型在區(qū)域市場的表現(xiàn)，可以看出，區(qū)域市場現(xiàn)在需求的主力產(chǎn)品應該是 “ 總價低 ” ， “ 品質(zhì)高 ” ， “ 可租可售 ” ， “ 高端物業(yè)式服務 ” 相結合的產(chǎn)品。n 產(chǎn)品從市場定位 ——小戶型、出租出售靈活的公寓產(chǎn)品。n 產(chǎn)品綜合定位 ——“ 精品產(chǎn)權式酒店公寓 ” “ 精品產(chǎn)權式酒店公寓 ” ，這種物業(yè)類型的特點：可售可租，總價低，投資回報高，功能配套齊全，物業(yè)服務管理完善，價格升值空間大，適合投資和過度使用。n 個體外貿(mào)商業(yè)戶主 他們多年在區(qū)域內(nèi)經(jīng)商，對地域依賴性強，有很強的經(jīng)濟基礎，愿意在本地置業(yè)。n 投資客 他們對區(qū)域的認知度高，項目位置、品質(zhì)和總價是他們重點考慮的問題。個體外貿(mào)商業(yè)戶主他們重視公寓的品質(zhì)，對項目物業(yè)配套要求完善，對交通出行要求便捷。外籍客商他們要求高的物業(yè)服務標準，便利的通訊設施。投資客他們注重公寓的位置、品質(zhì)。最關心產(chǎn)品的投資回報的比例。目標客群 理由個體外貿(mào)商業(yè)戶主 能滿足生活居住需要的面積，服務配套完善，總價低，適合過渡。54四、公寓價格定位55確定定價方法－價格比較法 n 市場導向法是將本項目和周邊其他主要競爭項目的各項同類因素進行比較，并設置相應參數(shù)值，定量表達各因素之間的差異程度來確定價格。 56比較項權重制定n 地段價值：城市配套、地段稀缺性等占 30%n 建筑品質(zhì)：外立面品質(zhì)、外立面形象、裝修檔次等 占 25%n 配套系統(tǒng)設施：智能化系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、科技系統(tǒng)等 占 15%n 內(nèi)部配套：會所、商務中心等 占 15%n 物業(yè)服務：全面增值的物業(yè)管理服務 占 15%57定價調(diào)整后的價格為 :按線性回歸增長率計算得出的本案到達實現(xiàn)平均銷售價格時 ,其他項目同期價格和個別項目特殊原因?qū)崿F(xiàn)估算，漲幅按 20%計算。58寫字樓59一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?0北京寫字樓市場綜述 2023年上半年，北京甲級寫字樓租金環(huán)比上漲 %，達到每平方米每月 234元，突破 2023年國際金融危機前的最高值。這也是多年來的最低值。其中，微軟北京總部和安邦保險大廈將作為自用寫字樓，而其它三個項目進入租賃市場。需求量增加外資企業(yè)是本季度北京甲級寫字樓市場的租賃需求主力，多家公司續(xù)簽租約，并擴大其業(yè)務。最活躍的租賃市場仍然是 CBD區(qū)域，約占全部租賃凈吸納量的四分之三。61空置率下降由于租賃和自用的需求依然強勁，北京甲級寫字樓整體空置率繼續(xù)下降，環(huán)比下降 %。2023年預計還有超過 35萬平方米的新增供應進入市場 ，其中近一半的新增供應將用于企業(yè)自用。北京寫字樓市場綜述租金快速增長隨著空置面積迅速減少和需求的持續(xù)強勁，本季度寫字樓租金迅速上升，環(huán)比增長 %，達到每平米每月 234元 (按建筑面積計算 )，整體平均租金已超過 2023年金融危機前的最高值。 我們認為：隨著寫字樓租金的快速上漲，預計今后將有更多的外資機構投資者和國內(nèi)保險公司活躍于寫字樓市場。12 目前 ,各種大中小型企業(yè)在同一個甲級寫字樓 “ 混居 ” 現(xiàn)象明顯，而且 ,世界 500強這樣的大型公司所占比例不高。從出租項目的客群結構看，人壽大廈、豐聯(lián)廣場由于占據(jù)較好的位置，緊鄰朝外大街，加之產(chǎn)品品質(zhì)相對較高，因此客群層次也比較高，外資和合資公司比較多。66各項目購買企業(yè)的行業(yè)分布 人壽大廈 金融、貿(mào)易、信息、科技類公司較多優(yōu)唐 UTOWN 貿(mào)易，信息，廣告，金融公司等泛利大廈 以財經(jīng)、房產(chǎn)、科技、咨詢、文化（影視、傳媒）等為主聯(lián)合大廈 科技研發(fā)、律師事務所、商貿(mào)等公司為主豐聯(lián)廣場 商貿(mào)、金融、航空、科技、醫(yī)藥、通訊、廣告等昆泰國際 目前購買者以貿(mào)易公司、咨詢公司公司為主朝外 Men 咨詢公司、律師所、廣告公司、影視公司、網(wǎng)絡通訊、貿(mào)易公司、會計師事務所等尚都國際 房地產(chǎn)公司、律師所、會計評估所、汽車貿(mào)易、金融公司等 如上表所示，朝外地區(qū)的行業(yè)分布也沒有非常明顯的傾向，這種狀況與CBD相類似。67項目租售情況人壽大廈 以整層、半層為主優(yōu)唐 UTOWN 400平米左右較為暢銷泛利大廈 《財經(jīng)》租用三層，其他客戶租用面積以 200300㎡為主，整層和半層的不多聯(lián)合大廈 200400㎡為主，整層占一定比例豐聯(lián)廣場 以整層或半層租用為主昆泰國際 50％為整層銷售， 280335㎡的也較為暢銷，部分小面積有投資朝外 Men 50%為整層購買， LOFT（層高 ）暢銷尚都國際 138252㎡熱銷租賃項目中，檔次較高的人壽大廈和豐聯(lián)廣場中客戶檔次較高，以整層、半層等大面積租用為主，而在泛利大廈和聯(lián)合大廈中，客戶的租用面積則相對較少，以 200400㎡ 為主。69本區(qū)域大戶室同 CBD寫字樓價格差異區(qū)域位置 項目名稱 片區(qū)租金 銷售價格 備注（元 /㎡ .月 ) (元 /㎡ )CBD區(qū)域 萬通中心 210—360 40000 立面形象好，萬通品牌東二環(huán)沿線 新保利大廈 310 38000 地鐵沿線，交通便利朝外商圈 昆泰國際中心 180 — 朝外商圈頂級寫字樓雅寶路商圈 華聲國際大廈 120 — 雅寶路普通寫字樓之一雅寶路商圈 天雅大廈 400700 — 商業(yè)大戶室雅寶路商圈 萬邦大廈 300600 — 商業(yè)大戶室雅寶路商圈 日壇國際 — 22500 商業(yè)大戶室70本區(qū)域未來供應情況 1. 本項目是雅寶商圈危改外貿(mào)商業(yè)項目，由于拆遷成本越來越大所以在短期內(nèi)將不會有新項目開發(fā) 2. 目前區(qū)域內(nèi)很少有純新項目，僅有銀河 SOHO預計 2023年 6月竣工，定價 70000左右，其他寫字樓項目都已轉為租賃階段。 項目基礎資料216。 物業(yè)級別：甲級216。 售價： 65000 （元 /平米） 216。 物業(yè)費： （元 /平米 .月）216。 標準層面積 ： 7000平米新族大廈 216。 地址：朝陽區(qū)日壇路 6號216。 開盤時間： 2023年216。 租售現(xiàn)狀：滿租216。 租金：主樓 6元 /天 /平米， 附樓 /天 /平米216。 建筑面積 ： 7500平米 216。 項目基礎資料216。 物業(yè)級別：甲級216。 售價： （元 /平米） 216。 物業(yè)費： 包含在租金內(nèi)216。 標準層面積 ： 1000平米本區(qū)域?qū)懽謽莻€案介紹亞太大廈216。 地址：北京市朝陽區(qū)雅寶路 8號216。 租售現(xiàn)狀：基本滿租216。 租金： （元 /平米 .天）216。 建筑面積 ：