【正文】 寬 20多米的草坪。 ? 成壽寺路：北起南四環(huán)路肖村橋，向南經(jīng)鐵路環(huán)線等地，至南五環(huán)路以北，長約 3720米。改造后的道路會增加機(jī)動車道和隔離帶，紅線寬 50米，設(shè)計(jì)車速為 60公里 /小時(shí)。 交通現(xiàn)狀 9 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域分析 商業(yè)配套設(shè)施 木樨園商圈 (市級商業(yè)中心 ) ： 經(jīng)過近 20多年的發(fā)展，在政府政策的支持下，確立了 CBC的發(fā)展規(guī)劃 , 成為京城第五商圈 。 大紅門地區(qū)級商業(yè)中心 :將逐漸建設(shè)成包括貿(mào)易、商務(wù)、辦公、金融、餐飲、酒店、文化娛樂等綜合功能的商業(yè)設(shè)施。 10 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域分析 生活配 套設(shè)施 學(xué) 校 ：南頂中學(xué)、北京第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、豐臺區(qū)一小、大紅門一小、大 紅門二小、蘇家坡小學(xué)、石榴莊小學(xué)、豐臺雙語幼兒園等 醫(yī) 院 ：大紅門醫(yī)院、石榴莊醫(yī)院、曙光醫(yī)院、鐵營醫(yī)院、南苑醫(yī)院等 公園體育 ：石榴莊公園、福海公園、光彩體育中心、清風(fēng)園公園 11 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域分析 人文環(huán)境 該區(qū)域人文環(huán)境具有代表性的就是 —— 大紅門地區(qū)?！罢憬濉眳^(qū)域面積為 500公頃，現(xiàn)有本地農(nóng)民 1萬人左右，而外來流動人口卻有 30萬，其中常住外來人口就有 6— 8萬。從年齡結(jié)構(gòu)上看，大部分在 20－ 40歲之間，并有豐富的經(jīng)商和外出經(jīng)歷。 12 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域分析 供給分析 ? 區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品現(xiàn)供給量低于 220萬平米， 供給量一般 。 ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型以多層板樓或者高層板樓為主， 整體品質(zhì)中等偏高 。但此部分客戶能承受的房價(jià)區(qū)域?yàn)?5000— 7000元 /平米 ，尚不能承受更高價(jià)位的住宅產(chǎn)品。 14 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域分析 需求分析 15%32%30%23%二環(huán)以南回遷戶本區(qū)域個(gè)體業(yè)主本區(qū)域其他工作人員其他區(qū)域工作人員? 二環(huán)以南回遷戶雖然所占比例為 15%，這一部分客戶群能承受的房價(jià)區(qū)域?yàn)?6000元 /平米以下 ，不能承受較高價(jià)位的住宅產(chǎn)品。 15 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域分析 價(jià)格分析 800058006100600045506500400050006000700080009000均價(jià)（元/ 平米）晶城秀府彩虹城躍城U P 3 6 5狀元城陽光左右間中海城? 區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品均價(jià)范圍集中在 5500— 6500元 /平米 16 ? 區(qū)域市場研究 市場總結(jié) 市場總結(jié)一 ： 該區(qū)域?qū)儆谀铣前鍓K，市場受到傳統(tǒng)“南貧北富”觀念影響，熱度不高。 市場總結(jié)三 ： 區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品多為中檔住宅產(chǎn)品，多數(shù)項(xiàng)目銷售情況較好。 17 ? 京南市場分析 匯報(bào)思路 項(xiàng)目所在 區(qū)域分析 戰(zhàn)略 研究 產(chǎn)品 方案 地塊價(jià)值 分析 市場 定位 競爭區(qū)域 分析 18 ? 南二環(huán) 高端區(qū)域 馬家堡 區(qū)域 東南三、四環(huán)區(qū)域 競爭區(qū)域分析 競爭區(qū)域界定 南城房地產(chǎn)區(qū)域 競爭區(qū)域 花鄉(xiāng)區(qū)域、大興黃村區(qū)域、亦莊區(qū)域、京石高速沿線區(qū)域、蓮花河區(qū)域、西南四環(huán)區(qū)域雖也屬于南城重點(diǎn)區(qū)域，但由于以上區(qū)域面對的目標(biāo)市場與目標(biāo)客群與本項(xiàng)目所在區(qū)域有一定的區(qū)隔，在此不對以上區(qū)域進(jìn)行分析。該區(qū)域除中國傳統(tǒng)文化濃厚、自然景觀條件好外，人口密度也較低，市政生活配套設(shè)施齊全，交通便利，適于居住，且地段較為金貴。信然庭、朱雀門、鳳圖騰。區(qū)域客戶群以事業(yè)成功、有一定資金實(shí)力的本地及外地來京成功人士為主。來此購房的客戶多為中高收入人群，工作區(qū)域以地緣性客戶為主，另外 CBD及泛 CBD區(qū)域客戶也較多 。該區(qū)域由于區(qū)域價(jià)值的提升，已具備了較好的居住性，但目前項(xiàng)目供應(yīng)量集中，區(qū)域供給迅速增大，競爭較為激烈，產(chǎn)品類型比較單一，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，住宅價(jià)格范圍在 55006500元 /平米左右，產(chǎn)品類型以高層塔樓和高層板樓為主，戶型以兩、三居為主，客戶群以南城老住戶和當(dāng)?shù)毓ぷ魅藛T（如：大紅門服裝市場私人業(yè)主也占較大部分）為主。美冠 182023年 7月 16日 入住時(shí)間：三期 G1地塊 1132023年 8月31日 三期 G1地塊 14262023年 5月 30日 三期 G2塊地 2023年 5月 對外報(bào)價(jià)：均價(jià) 7200元 /平米 戶型面積：一居 — 四居 供暖方式：集中供暖 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 車 位： 1： 2 物業(yè)管理費(fèi)：塔樓 /平米月 板樓 /平米月 630068007000730043004800550058004000450050005500600065007000750080002023年12月2023年2月2023年4月2023年6月2023年8月2023年10月2023年12月2023年2月2023年4月2023年6月2023年8月2023年10月2023年12月2 0 0 3 1 2 1 2 0 0 4 7 1 2 0 0 4 1 1 1 2 0 0 5 4 1 2 0 0 5 5 12 0 0 5 6 1 2 0 0 5 7 1 2 0 0 6 1 131 ? 競爭區(qū)域分析 競爭區(qū)域總結(jié) 城市競爭項(xiàng)目類： ? 京南產(chǎn)品：京南產(chǎn)品與本項(xiàng)目相比，多具有價(jià)格優(yōu)勢，但總體來講，小區(qū)環(huán)境較本項(xiàng)目規(guī)劃較差，如狀元城、彩虹城等；星河城項(xiàng)目也屬京南，與本項(xiàng)目構(gòu)成競爭，但其小區(qū)內(nèi)規(guī)劃條件不及本項(xiàng)目優(yōu)越，同時(shí)其也不具備價(jià)格優(yōu)勢，而本項(xiàng)目為城建集團(tuán)開發(fā)，更具有一定的品牌優(yōu)勢，與星河城相比更具有競爭力。 ? 京東產(chǎn)品：以 CBD的客群來看，富力城、蘋果社區(qū)等東部項(xiàng)目與本項(xiàng)目構(gòu)成競爭，但東部區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格較高，而且以中小戶型為主，其客群多為白領(lǐng)一族，對交通關(guān)注度更高，而本項(xiàng)目為大戶型，以公司高管客群為主，對交通以及住宅舒適度要求都較高，同時(shí)，本項(xiàng)目的自然優(yōu)勢較東部產(chǎn)品更加明顯。 33 ? 京南市場分析 匯報(bào)思路 項(xiàng)目所在 區(qū)域分析 戰(zhàn)略 研究 產(chǎn)品 方案 市場 定位 競爭區(qū)域 分析 地塊價(jià)值 分析 34 ? 地塊價(jià)值分析 項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目 東：魚塘 本項(xiàng)目位于北京市豐臺區(qū)南三環(huán)、四環(huán)之間，地劃南苑鄉(xiāng)石榴莊。 B區(qū)四至范圍為東至蒲黃榆路市政綠地，南至規(guī)劃電碳廠路，西至彩虹城住宅北區(qū)，北至彩虹城住宅小區(qū)，占地面積，其中建設(shè)用地 平方米。 35 ? 地塊價(jià)值分析 項(xiàng)目區(qū)位分析 ? 地塊地處南四環(huán)綠化隔離帶城市居住配套功能拓展地帶，整體屬政府大力發(fā)展的邊緣住宅集團(tuán)，市政道路、商業(yè)配套、住宅發(fā)展環(huán)境各方面都擁有較大發(fā)展?jié)摿Α? ? 項(xiàng)目直臨涼水河、城市綠化隔離帶，為其帶來極佳的居住天然環(huán)境優(yōu)勢。 36 ? 地塊價(jià)值分析 地塊周邊環(huán)境 37 ? 地塊價(jià)值分析 地塊交通分析 ?地鐵：項(xiàng)目周邊交通條件完善，地鐵 5號線、 10號線交匯的宋家莊站，北距小區(qū)約 800米，預(yù)計(jì) 2023年底通車。配合地塊中部即將修建完成的蒲黃榆路，東側(cè)的宋莊路，將使社區(qū)通往三、四環(huán)的道路方便快捷，通暢無阻。 38 ? 地塊價(jià)值分析 地塊配套分析 周邊生活配套較為完備。目前項(xiàng)目附近銀行、商場、超市、醫(yī)院、學(xué)校各類設(shè)施較為齊全。住宅及市政配套發(fā)展具有較大的空間。 同時(shí)，小環(huán)境方面，由于緊依綠化隔離帶，涼水河和石榴莊公園等市政，項(xiàng)目在周邊住宅用地中位置及景觀條件首屈一指。 40 ? 地塊價(jià)值分析 項(xiàng)目地塊面貌 東側(cè) 北側(cè) 西側(cè) 南側(cè) 地塊中心 41 ? 地塊價(jià)值分析 地塊條件分析 ? 項(xiàng)目地處南四環(huán)以內(nèi)靠近環(huán)線的城市新興拓展居住地帶，屬臨近城市綠化隔離帶的邊緣住宅發(fā)展地帶，整體處于較有利的住宅發(fā)展位置。 ? 交通方面，項(xiàng)目同樣有著極為有利的近遠(yuǎn)期前景，雖目前不能直接通達(dá)南四環(huán)，但地塊東、西、中三條規(guī)劃直達(dá)南三環(huán)、四環(huán)的道路提供暢通的未來交通前景。 ? 地塊狀態(tài)，項(xiàng)目用地呈東西走向狹長形狀，不夠規(guī)整。 ? 地塊目前全部拆遷完畢，場地平整，由于直臨城市綠化帶的優(yōu)勢，地塊視野周圍（除北部有彩虹城）天際線干凈、齊整，天幕廣闊，這在高樓擁擠的都市叢林堪稱罕見，優(yōu)勢絕佳。 42 ? 地塊價(jià)值分析 項(xiàng)目主要指標(biāo) 總占地面積： 總建設(shè)用地： 總規(guī)劃地上建筑面積：約 南區(qū) 北區(qū) 容積率：北區(qū) 南區(qū) 建筑限高：北區(qū) 18米， 6層 南區(qū) 45米， 16層 43 ? 地塊價(jià)值分析 SWOT分析說明 SWOT分析法能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場競爭分析的常用方法。運(yùn)用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制訂相應(yīng)的市場對策，提高市場競爭力。 44 ? 地塊價(jià)值分析 SWOT分析 Strength優(yōu)勢分析 Weakness劣勢分析 S1. 處于大力拓展住宅板塊，區(qū)域機(jī)會及升值潛力較好； S2. 地塊平整，無拆遷，利于項(xiàng)目的操作和工程進(jìn)度的順利實(shí)施； S3. 綠化帶、自然水系、市政公園相守，自然景觀條件資源豐富； S4. 周邊社區(qū)建成入住，市政配套、生活設(shè)施逐漸完善； S5. 周邊項(xiàng)目中端產(chǎn)品居多，同質(zhì)化差異小，市場競爭并不充分，為項(xiàng)目帶來廣闊的市場機(jī)會和競爭條件。 Opportunity機(jī)會分析 Threat威脅分析 O1. 南城建設(shè)發(fā)展的提速升溫，板塊的發(fā)展空間和認(rèn)可度上升，前景優(yōu)勢； O2. 南城如朱雀門、鳳圖騰、富力信然庭等高檔項(xiàng)目的入市，證實(shí)區(qū)域需求及購買力的存在； O3. 項(xiàng)目周邊產(chǎn)品形態(tài)較為單一，同質(zhì)性強(qiáng)，為項(xiàng)目定位和產(chǎn)品創(chuàng)新帶來空間； 04. 地鐵的通達(dá)建成為區(qū)域升值及發(fā)展?jié)摿砀钊诵欧臋C(jī)會； O5. 目前項(xiàng)目鄰近暫無大的競爭形勢。 45 ? 地塊價(jià)值分析 SWOT應(yīng)對研究 、產(chǎn)品形態(tài)及物業(yè)價(jià)值都還呈現(xiàn)較低水平的南四環(huán)區(qū)域， 周邊項(xiàng)目產(chǎn)品類型單一化、普通型、低價(jià)值的總體市場態(tài)勢 為項(xiàng)目帶來較多的市場發(fā)展空間和機(jī)遇。 V3. 項(xiàng)目自身優(yōu)良的地塊條件在周邊同質(zhì)的產(chǎn)品類型中存在創(chuàng)造差異化需求和產(chǎn)品的可能。 46 ? 京南市場分析 匯報(bào)思路 項(xiàng)目所在 區(qū)域分析 產(chǎn)品 方案 地塊價(jià)值 分析 市場 定位 競爭區(qū)域 分析 戰(zhàn)略 研究 47 ? 模式一： 模式二： 模式三： 經(jīng)濟(jì)型普宅開發(fā)戰(zhàn)略 中檔住宅開發(fā)戰(zhàn)略 高價(jià)值產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略 ? 低端產(chǎn)品影響項(xiàng)目形象，與項(xiàng)目品牌不匹配； ? 低端產(chǎn)品與城建公司在南城開發(fā)戰(zhàn)略不符； ? 項(xiàng)目成本較高，做低端產(chǎn)品無利潤空間。 戰(zhàn)略研究 戰(zhàn)略模式探討 48 ? 戰(zhàn)略研究 開發(fā)戰(zhàn)略研討 我們認(rèn)為，城建股份公司擁有整合的、系統(tǒng)的、具有資金及各項(xiàng)資源配置支持的完善業(yè)務(wù)發(fā)展模式，積累并擁有眾多大型高檔、綜合型物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 城建股份公司堅(jiān)持集團(tuán)化、專業(yè)化、品牌化運(yùn)作，傾心打造“北京城建地產(chǎn)”品牌。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，擁有北京城建興華地 產(chǎn)有