【正文】 政增加、物價(jià)穩(wěn)定、就業(yè)良好 投資、消費(fèi)及出口三大需求趨于平穩(wěn) 房地產(chǎn)投資增幅回落，基礎(chǔ)設(shè)施投資大幅增長(zhǎng) 城市居民八大類消費(fèi)支出呈現(xiàn)“七升一降” 對(duì)外貿(mào)易增勢(shì)強(qiáng)勁，外資大量流入 北京市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 城市規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況分析 按照“優(yōu)化市場(chǎng)，發(fā)展平原，涵養(yǎng)山區(qū)”的原則，結(jié)合“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間布局，繼續(xù)集中必要的投資力度，推進(jìn)“兩個(gè)轉(zhuǎn)移”、實(shí)施“五個(gè)傾斜”，突出政府投資對(duì)社會(huì)投資的引導(dǎo)、放大、調(diào)控作用。 ? 城市交通快速發(fā)展，重點(diǎn)工程進(jìn)展順利 ? 城市公用事業(yè)綜合服務(wù)水平進(jìn)一步提高 ? 城市綠化取得新進(jìn)展 北京市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 2 0 0 5 年北京土地供應(yīng)計(jì)劃用途結(jié)構(gòu)分布圖18%5%28%6%43%工礦倉(cāng)儲(chǔ) 經(jīng)濟(jì)適用房 住宅商品房商服 基礎(chǔ)設(shè)施等2 0 0 5 年北京土地實(shí)際供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)分布圖16%5%9%6%56%8%工礦倉(cāng)儲(chǔ) 經(jīng)濟(jì)適用房住宅商品房 商服基礎(chǔ)設(shè)施 科教文衛(wèi)和行政辦公北京土地市場(chǎng)分析 ?供應(yīng)總量基本實(shí)現(xiàn)計(jì)劃指標(biāo)，能滿足市場(chǎng)用地需求 ?順義、通州、亦莊三個(gè)新城是遠(yuǎn)郊區(qū)縣中土地供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域，朝、海、豐、石則是城八區(qū)土地供應(yīng)的主要區(qū)域，中心城區(qū)土地供應(yīng)明顯受限 ?2023年 12月 17日，在全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)會(huì)議上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)李元在部署2023年工作重點(diǎn)時(shí)也明確表示， 2023年將繼續(xù)停止別墅類用地土地供應(yīng) 01000202330004000500060007000原指標(biāo)數(shù)量 調(diào)整后指標(biāo)數(shù)量2 0 0 5 年度北京土地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)整前后比較工礦倉(cāng)儲(chǔ) 經(jīng)濟(jì)適用房 住宅商品房商服 基礎(chǔ)設(shè)施等 合計(jì)土地供應(yīng)情況分析 土地出讓、價(jià)格情況分析 ?近遠(yuǎn)郊區(qū)的規(guī)劃新城交易活躍 ?住宅及配套用地是市場(chǎng)供需熱點(diǎn) ?交易地塊基本達(dá)到熟地狀態(tài)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)得到強(qiáng)化 ?開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)化組合聯(lián)合拿地成為新的發(fā)展趨勢(shì) 050100150200250300350400450城區(qū) 近郊區(qū) 遠(yuǎn)郊區(qū) 合計(jì)200 5年北京土地招拍掛市場(chǎng)交易情況圖土地面積（公頃） 規(guī)劃面積（萬(wàn)平方米）北京土地市場(chǎng)分析 ?出讓情況 ?綜合平均低價(jià)漲幅較大 ?各類用地低價(jià)平穩(wěn)上升 ?工業(yè)地價(jià)漲幅明顯高于居住和商業(yè)用地 ?傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)中商業(yè)用地及南三、四環(huán)之間的居住用地地價(jià)漲幅較大 ?價(jià)格情況 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速大幅上升 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)比重開(kāi)始攀升 北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況%%%%%%%開(kāi)發(fā)投資比例 占全社會(huì)固定資產(chǎn)比例2 0 0 5 年1 2 月 2 0 0 6 年1 2 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況 供給： 截至 5月 6日，全市可售的期房項(xiàng)目共有 1523個(gè)、面積 平方米。 北京待售商品房房源充足。 目前中低價(jià)位的項(xiàng)目在五環(huán)以外，市場(chǎng)新項(xiàng)目普遍呈現(xiàn)往中高檔項(xiàng)目發(fā)展的趨勢(shì)，導(dǎo)致需求壓力增大。 第一、 由于購(gòu)房欲望“深入人心”，經(jīng)歷去年觀望階段看到房?jī)r(jià)不降反升，所以需求出現(xiàn)反彈 第二、外地人甚至海外人士來(lái)京購(gòu)房比例與日俱增，投資性買家在市區(qū)和商務(wù)區(qū)內(nèi)的比例甚至超過(guò) 60% 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 北京別墅市場(chǎng)的發(fā)展階段 北京別墅市場(chǎng)的發(fā)展簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，其發(fā)展經(jīng)歷最初簡(jiǎn)單 COPY外型，局部模仿，發(fā)展到純粹的復(fù)制以及今天的原創(chuàng)別墅。由于缺乏一個(gè)統(tǒng)一清晰的定義，再加上多頭管理，因此在把關(guān)和管理方面存在很大的漏洞，使得一些開(kāi)發(fā)商在普通住宅用地上建了別墅產(chǎn)品 2023年北京在售別墅項(xiàng)目 210個(gè) 2023年目前為止北京在售別墅項(xiàng)目 184個(gè) ? 從行政區(qū)域分布來(lái)說(shuō)，別墅項(xiàng)目供應(yīng)主要集中在昌平區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、順義區(qū)、大興區(qū)及海淀區(qū)等地區(qū)，這五個(gè)地區(qū)供應(yīng)量之和占總供應(yīng)量的58％。 北京別墅市場(chǎng)的供需狀況 政府主管部門再次重申別墅用地限令引起業(yè)界很大關(guān)注，意味著市場(chǎng)別墅類產(chǎn)品后續(xù)供應(yīng)的減少。京城別墅開(kāi)發(fā)商借機(jī)推出別墅產(chǎn)品，為的是爭(zhēng)搶最后的豪門盛宴。 北京別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 北京別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀及預(yù)期 后續(xù)供應(yīng)面臨斷檔 價(jià)格檔次集體走高 別墅項(xiàng)目扎堆啟動(dòng) 別墅置業(yè)速度加快 遠(yuǎn)郊別墅低價(jià)叫板 遠(yuǎn)郊別墅，以相對(duì)低廉的價(jià)格，較高的性價(jià)比，良好的自然景觀與社區(qū)環(huán)境吸引著購(gòu)房者的目光 北京別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀及展望 06年下半年北京別墅市場(chǎng)展望 北京中產(chǎn)階級(jí)群體的逐漸壯大將使經(jīng)濟(jì)類別墅或者“類別墅”的有效需求不斷膨脹，這就需要部分“中高階層”的主流別墅產(chǎn)品，來(lái)迎合這一類消費(fèi)群。這對(duì)許多在建別墅或已獲準(zhǔn)的別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一大利好消息，新政策的實(shí)施將使現(xiàn)有別墅逐漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)。在進(jìn)入“景觀資源時(shí)代”的別墅市場(chǎng)之際，密云正成為別墅市場(chǎng)一個(gè)新的熱點(diǎn)區(qū)域，一個(gè)繼西山（香山）、溫榆河流域之后的 第三大景觀資源群落 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域劃分 項(xiàng)目位于懷密別墅板塊區(qū)，屬于遠(yuǎn)郊高檔別墅項(xiàng)目，綜合地緣性、泛區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 考慮，將本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)界定為如下競(jìng)爭(zhēng)板塊的高檔別墅： 核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 懷密別墅板塊 相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 亞北別墅區(qū)、中央別墅區(qū)、昌平八達(dá)嶺別墅區(qū) 相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 遠(yuǎn)郊低密度高端別墅 核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域研究 近年來(lái)，北京別墅市場(chǎng)有了一個(gè)新的動(dòng)向 —— 從過(guò)去依托交通資源開(kāi)始向?qū)で缶坝^資源過(guò)渡，而景色秀美的懷柔和密云等遠(yuǎn)郊正成為別墅新興區(qū)域。京承高速即將開(kāi)通的利好消息極大地刺激了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的熱情。 麗水莊園 密云 獨(dú)棟 聯(lián)排 一期 2023－ 9－ 18 二期 2023－ 5－ 15 30－ 41萬(wàn)元 /套 典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 金碧湖畔 物業(yè)類別 獨(dú)棟 地址 順義區(qū)順平路與潮白河路交會(huì)處 簽約 33套 8390元 /平方米 均價(jià) 8500元 /平方米 最低總價(jià) 312800萬(wàn)元 /套 入住時(shí)間 2023828 規(guī)模 占地： 建面： 戶數(shù) 306套，一期 97棟 綠化率 % 容積率 建筑風(fēng)格 東方建筑風(fēng)格 核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域研究 項(xiàng)目名稱 易郡 物業(yè)類別 獨(dú)棟 雙拼 裝修狀況 一期合院、獨(dú)棟毛坯，雙拼精裝 二期合院毛坯，獨(dú)棟、雙拼精裝 地址 順義區(qū) 潮白河畔萬(wàn)余畝森林 均價(jià) 9000元 /㎡ 入住時(shí)間 一期 2023年 11月 15日 二期 2023年 規(guī)模 總占地面積 :418畝 總建筑面積 :86621平方米 戶數(shù) 一期 91套，二期 139套 綠化率 40% 容積率 建筑風(fēng)格 平層四合院、雙拼三合院、獨(dú)棟三合院 核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域研究 核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域研究 項(xiàng)目名稱 蒙頓卡雀 (月亮灣水岸 VILLA) 物業(yè)類別 獨(dú)棟 雙拼疊拼 聯(lián)排 地址 順義區(qū) 南彩鎮(zhèn)彩虹橋東九王莊南側(cè)潮白河畔 均價(jià) 聯(lián)排價(jià)格在 85萬(wàn)元 /平方米左右 雙拼價(jià)格在 130萬(wàn)元 /平方米左右 獨(dú)棟價(jià)格在 160萬(wàn)元 /平方米左右 最低總價(jià) 150221