【正文】 1余個(gè) ； 南京理工大學(xué)馬群中學(xué)輕工機(jī)械集團(tuán)順通公司 立力煤礦公司鐘山學(xué)院交通技師學(xué)院馬群科技園 西村靶場(chǎng) 83115部隊(duì) 73096部隊(duì) 軍區(qū)司令部農(nóng)場(chǎng) 南京技師學(xué)院徐莊軟件園南京農(nóng)業(yè)大學(xué)73688部隊(duì)、 73698部隊(duì)65411部隊(duì)、 73061部隊(duì) 南京工程職業(yè)學(xué)校南京師范本案雁鳴山莊 仙居雅苑項(xiàng)目周邊主要企事業(yè)單位分布圖（周邊 5公里范圍內(nèi)）n 南京立體交通優(yōu)勢(shì)明顯， 顯著擴(kuò)大了城市的地位以及對(duì)外經(jīng)濟(jì)文化等輻射的范圍。n 地鐵將在今年 5月形成東南西北貫通全城， 本項(xiàng)目位于地鐵 2號(hào)線馬群站出口 。n 截至 2023年末，南京市城鎮(zhèn)住戶每百戶的家用汽車擁有量為。在新百等有專柜，有拓展需求，對(duì)項(xiàng)目有意向馬群街南面旺旺農(nóng)家樂菜館 200 1 60000 柯達(dá)數(shù)碼 100 1 45000 人民藥店 40 1 23000 小餐飲（燒餅） 12 1 10000 馬群街北面伊可緣餅屋 50 1 35000 君君圖文照相 70 1 35000 軍嫂花卉水果店 80 1 55000 保羅名度鞋店 40 1 40000 n 根據(jù)近期周末對(duì)城東孝陵衛(wèi)中心商圈及馬群新街商街的消費(fèi)者隨機(jī)調(diào)查，n 從消費(fèi)者的區(qū)域特征看，主要集中在大城東新興住宅小區(qū)及老的小區(qū)，以及周邊幾所高校，麒麟鎮(zhèn)一帶居民，城中等其它區(qū)域居民目前少有前來消費(fèi)跡象。n 從收入來看，被訪者家庭收入主要集中在 48萬元（ 46%），總體收入水平相對(duì)不高。樹立區(qū)域標(biāo)桿形象，利用區(qū)域現(xiàn)有配套資源缺乏，打造項(xiàng)目特有商業(yè)體252。本案的建設(shè)將會(huì)彌補(bǔ)現(xiàn)階段商業(yè)氛圍不足的情況威脅 Threaten 以靈活穩(wěn)健的套型組合滿足客戶需求，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)?仙林、地鐵 2號(hào)線以西商業(yè)項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目將產(chǎn)生客戶分流?區(qū)域未來供應(yīng)量較大252。注重面積有效利用的多種手法n酒店式公寓產(chǎn)品面積范圍比較寬，從不足 40到 700M2以上均有分布，戶型包括單間、一室一廳、兩室一廳等。n80M2以下區(qū)間產(chǎn)品成交占比達(dá) 75%以上。n80M2以上面積段主要集中在城中、河西的部分樓盤，如聚錦園、天正湖濱花園、中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)、四季仁恒等。n依托大盤配套，知名開發(fā)商紛紛新推酒店式公寓，且在產(chǎn)品上創(chuàng)新頗多，如金地名京、雅居樂以及萬科紅郡等，主城區(qū)價(jià)格基本突破 100萬以上。n受樓市持續(xù)火熱及通脹預(yù)期加大的影響，低總價(jià)的精裝修小戶型仍將成為投資者的首選之一。南京酒店式公寓（含 LOFT）產(chǎn)品市場(chǎng)成交及產(chǎn)品特征20— 30歲 30— 40歲 40— 50歲 50— 60歲18% 66% 13% 3%酒店式公寓客群年齡段分析年齡在 30－ 40歲的客戶相對(duì)其他年齡段客戶較多，占總量的 %。針對(duì)于此，在推廣上不宜過于概念化，應(yīng)有比較務(wù)實(shí)的產(chǎn)品宣傳部分，以迎合這部分人的置業(yè)心理。另外， 私營(yíng)業(yè)主和企業(yè)高級(jí)管理人員，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)，以投資為主 ，也占到了一定比例。而自買自用的客戶，大多將小戶型物業(yè)作為過渡型居所， 但對(duì)于房屋的朝向比較敏感， 是理智型購(gòu)房者。30— 40㎡ 40— 50㎡ 50— 60㎡ 60— 70㎡24% 35% 27% 14%酒店式公寓客需求面積段分析從需求面積看， 30－ 50平方米之間的戶型最受歡迎，這部分客戶以投資為主 。南京酒店式 (LOFT)公寓客群特征分析1. 城東目前商業(yè)處于一個(gè)原始的狀態(tài)， 50萬人口的可輻射規(guī)模具備存在建設(shè)一個(gè)區(qū)域型商業(yè)中心市場(chǎng)機(jī)會(huì)。，總體上 LOFT建筑形態(tài)的宜居宜商產(chǎn)品相對(duì)暢銷；住宅性質(zhì)比商業(yè)性質(zhì)暢銷。1423總結(jié)市場(chǎng)分析 /總結(jié)客觀宏觀LOFT商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展不是孤立靜止的，而是動(dòng)態(tài)發(fā)展的。依托項(xiàng)目特點(diǎn)，尋找項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇。項(xiàng)目周邊聚集著大量的高檔社區(qū)，我們要從區(qū)域中心商業(yè)的角度切入，達(dá)成區(qū)域商業(yè)地標(biāo)的遠(yuǎn)景。167。區(qū)域人口導(dǎo)入不斷成熟，常駐人口不斷增多S優(yōu)勢(shì)W缺點(diǎn)O機(jī)會(huì)T威脅167。 獨(dú)立性建筑體的經(jīng)營(yíng)弊端167。周遍環(huán)境較差，商業(yè)范圍弱167。 ART 2商業(yè)發(fā)展定位分析及業(yè)態(tài)思考P緊鄰輕軌2號(hào)線封閉式商業(yè)規(guī)劃城鄉(xiāng)結(jié)合部商業(yè)商業(yè)功能定位分析本項(xiàng)目具備眾多基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)：地鐵沿線、地鐵站邊、周邊中高端物業(yè)云集、可塑性強(qiáng)，如何依托項(xiàng)目眾多優(yōu)勢(shì)因子，把握當(dāng)下 現(xiàn)代家庭生活需求 ，發(fā)展針對(duì)家庭人群的生活類商業(yè)業(yè)態(tài)，營(yíng)造體驗(yàn)空間， 讓顧客從停下來、留下來到樂意來 ，本項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)將會(huì)獲得很大的成功機(jī)會(huì)。家庭式購(gòu)物中心的興起，大勢(shì)所趨。生活必需品216。家庭聚餐來自于父母216。娛樂216。教育216。娛樂項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比分析合理值預(yù)估（根據(jù)項(xiàng)目自身修正）業(yè)態(tài) 零售 餐飲 娛樂 服務(wù)比值 35% 30% 10% 25%業(yè)態(tài)配比分析業(yè)態(tài)樓層分布1 FB12 F3 F4 F大中型超市 +超市百貨 +大眾餐飲寵物商店、寵物醫(yī)院、家庭診所、屈臣氏超市其他主題商店（ TERK、小商業(yè)）銀行、星巴客、一茶一座、茶室、禪 SPA、美容美發(fā)（ 1+2）時(shí)尚主題餐廳、親子兒童區(qū)、有機(jī)健康生活館電影院、 KTV、電玩B2 停車場(chǎng)、設(shè)備用房、大賣場(chǎng)卸貨平臺(tái)1 F 寵物商店、寵物醫(yī)院、家庭診所、 屈臣氏超市其他主題商店（ TERK、小商業(yè)）服務(wù)類業(yè)態(tài)的配套功能 —— 規(guī)模化、齊全化2 F 銀行、 星巴客、一茶一座、茶室、禪 SPA、 美容美發(fā)（ 1+2）服務(wù)類業(yè)態(tài)的配套功能 —— 規(guī)?；R全化進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)餐飲類的多樣性、選擇性及生活性商務(wù)用餐、家庭聚餐、朋友聚會(huì)，全國(guó)著名連鎖品牌囊括3 F 時(shí)尚主題餐廳、親子兒童區(qū)、有機(jī)健康生活館規(guī)模性?shī)蕵讽?xiàng)目，強(qiáng)調(diào)娛樂功能綜合性 “ 全天候娛樂天地 ”4 F 電影院、 KTV、電玩商業(yè)與住宅不同，可實(shí)現(xiàn)顯著差異化別的機(jī)會(huì)相對(duì)較小。 針對(duì)家庭人群的生活服務(wù)類業(yè)態(tài)， 是未來中國(guó)商業(yè)發(fā)展的重要方向，也廣受新興區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目歡迎。業(yè)態(tài)定位思考主題定位思考家 庭 服 務(wù) 型 購(gòu) 物 中 心紫金山 悅生活商業(yè)模式具有六大核心特點(diǎn)建筑規(guī)劃吸引人流 傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式主要通過業(yè)態(tài)規(guī)劃吸引人流， 悅生活的商業(yè)模式倡導(dǎo)購(gòu)物環(huán)境的可消費(fèi)化， 通過對(duì)建筑、景觀以及業(yè)態(tài)規(guī)劃的優(yōu)化與結(jié)合，全面營(yíng)造可供駐留與欣賞的情景空間、公園式的購(gòu)物場(chǎng)所，是悅生活的終極使命。該服務(wù)功能是用來滿足消費(fèi)者在精神層面上追求的各種 “ 生活方式 ” 的，也就是悅生活購(gòu)物中心的靈魂所在。環(huán)境塑造至上與 shoppingmall 相比，悅生活中心更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)，突出合理的布局、特色的風(fēng)格以及環(huán)境的舒適度與閑雅度，與消費(fèi)階層生活品味、消費(fèi)習(xí)慣相匹配。業(yè)態(tài)定位專精悅生活購(gòu)物中心通常集超市、專業(yè)店、專賣店等有店鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂服務(wù)等為一體的集合體。消費(fèi)客群中高端精神層次的需求創(chuàng)造了悅生活購(gòu)物中心巨大的附加價(jià)值。U LIFE紫金山悅生活時(shí)尚 +健康名流 +潮流企劃總綱領(lǐng)2023 紫金山 和諧我們還想象了 ……l環(huán)境是和諧的，建筑與空間，人與設(shè)施形成一個(gè)和諧的生態(tài)環(huán)境；l功能是和諧的，豐富購(gòu)物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴， 和諧并存；l文化是和諧的，東方與西方，國(guó)內(nèi)與國(guó)外，經(jīng)典與時(shí)尚，共創(chuàng)一個(gè) 和諧的社區(qū)文化；l群體是和諧的，不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們 聚集在一起。 貴族商業(yè)中心 ART 3項(xiàng)目建筑空間設(shè)計(jì)及方案優(yōu)化P項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析商業(yè)人流動(dòng)線初認(rèn)識(shí)n 什么是動(dòng)線？n 動(dòng)線 ,是建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)的用語(yǔ)之一。由點(diǎn)生線一個(gè)腳印一個(gè)點(diǎn)、一竄腳印一條線這條線就是動(dòng)線n 什么是好的商業(yè)人流動(dòng)線？ 讓人行走時(shí)沒有障礙，不會(huì)感覺到不方便或不舒服 可以將人流帶向各個(gè)店鋪，關(guān)注商品，而沒有死角（視覺死角） 讓人安全的行走，而沒有迷路的困惑n 總之，使人愉快、舒適的無形中逛遍商場(chǎng)的每個(gè)角落商業(yè)項(xiàng)目動(dòng)線總認(rèn)識(shí)購(gòu)物中心內(nèi)部的人流動(dòng)線主要包括：n 外部動(dòng)線n 內(nèi)部動(dòng)線① 平面人流動(dòng)線② 垂直人流動(dòng)線③ 兩者的結(jié)合部項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析外部動(dòng)線 01從與輕軌二號(hào)線的互動(dòng)來看，通過天橋連接，很好地把輕軌乘客引導(dǎo)進(jìn)入商業(yè)區(qū)，同時(shí)形成項(xiàng)目 “3” 首層的概念，對(duì)三層、 4層商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展是比較有利的。建議在 0 02 、 03區(qū)位設(shè)置出入口。射線死角死角項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析平面動(dòng)線沒有形成回路n 動(dòng)線一定是回路，而不能有射線存在，讓消費(fèi)者被迫走回頭路。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析平面動(dòng)線沒有形成回路公寓公寓電影院項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析方向的改變沒有過渡方向的改變要有個(gè)過渡，我們不喜歡被強(qiáng)迫角度的處理：平面動(dòng)線之內(nèi)，圓角優(yōu)于鈍角、鈍角優(yōu)于直角、銳角不要出現(xiàn)。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析方向的改變沒有過渡猶伴琵琶半遮面、柳暗花明又一村n 曲與直的結(jié)合：曲與直結(jié)合要達(dá)到三個(gè)目的，① 既要使消費(fèi)者對(duì)整體格局有所把握，不至于迷失方向，② 走道不能過于平直、單調(diào)，一望到底，盡收眼內(nèi)，而缺乏了逛的樂趣。項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析動(dòng)線過于直板，展示不夠曲與直在店面昭示性方面的效果也不相同VS上圖：上海百聯(lián)又一城下圖：上海開元地中海商業(yè)廣場(chǎng)提示：店鋪具有好的展示性提示：店鋪的展示效果差店鋪不要藏起來，展示才有錢可賺項(xiàng)目現(xiàn)有規(guī)劃方案分析平面動(dòng)線的其他思考統(tǒng)一即是乏味，我們更喜歡變化寬窄的變化：一個(gè)是主、次通道的不同寬度設(shè)置。提示：導(dǎo)示牌結(jié)合通道的寬窄變化，效果會(huì)更佳正大廣場(chǎng)變化和有序：這是一個(gè)動(dòng)線的設(shè)計(jì)理念，其實(shí)在處理曲和直、寬和窄的問題時(shí)，就已經(jīng)體現(xiàn)了這個(gè)理念。如果水平人流迫不得已在平面