中廣信-北京海德大道公寓項(xiàng)目整體運(yùn)營思路-89ppt(已修改)
2025-02-23 19:20 本頁面
【正文】 海德大道項(xiàng)目整體運(yùn)營思路地產(chǎn)溝通 創(chuàng)新服務(wù)提 報(bào) 目 錄高檔公寓整體市場態(tài)勢研判1競爭市場研判2項(xiàng)目運(yùn)營思路分析3北京高檔公寓市場v 2023年及 2023年第一季度，北京高檔公寓市場在宏觀調(diào)控的組合拳下依然獲得快速發(fā)展。v 高檔公寓供應(yīng)在商品住宅供給出現(xiàn)整體性萎縮的背景下保持穩(wěn)定；需求在調(diào)控中依然較快增長。v 由于市場需求的膨脹以及標(biāo)竿項(xiàng)目的示范效應(yīng)，高檔公寓價(jià)格實(shí)現(xiàn)驚人一躍。萎縮下高檔公寓供應(yīng)穩(wěn)定2023—2023 年北京商品住宅和高檔公寓的供應(yīng)對比萎縮下高檔公寓供應(yīng)穩(wěn)定v 2023年全年以及其后的 2023年，由于多方面的原因，北京商品住宅新增下降近 30%；而 2023年的高檔公寓累計(jì)供應(yīng)則與 2023同期基本持平。v 在商品住宅供應(yīng)萎縮的同時(shí)，高檔公寓新增保持平穩(wěn)，使得北京商品住宅市場表現(xiàn)出非常明顯的泛高檔化特征。朝陽為王的散點(diǎn)放量05—06 年北京各區(qū)域高檔公寓的供應(yīng)對比朝陽為王的散點(diǎn)放量v 高檔公寓新增供應(yīng)依然集中在朝陽、海淀、西城、東城、宣武、崇文等區(qū)域，豐臺也出現(xiàn)零星供應(yīng)。海淀區(qū)中關(guān)村放量平穩(wěn)，玉淵潭周邊放量加大；西城區(qū)金融街周邊區(qū)域放量加大。標(biāo)桿項(xiàng)目星火燎原項(xiàng) 目 所在區(qū)域 均價(jià)柏悅府 CBD 70000昆侖公寓 燕莎 60000七星摩根廣場 亞 奧（北四 環(huán) 外） 35000新城國際 泛 CBD（ 東 二 環(huán) 外） 35000新城國際 泛 CBD（ 東 二 環(huán) 外） 35000星河灣（二期） 朝青（ 東 四 環(huán) 外） 31000緣溪堂 玉淵潭 30000波菲特行政公寓 麗 都 （ 東 四 環(huán) 內(nèi) ） 25000標(biāo)桿項(xiàng)目星火燎原v 探究標(biāo)桿項(xiàng)目蜂擁出現(xiàn)的原因，我司認(rèn)為原因有二：v 一方面在于標(biāo)桿項(xiàng)目可以通過項(xiàng)目的打造掌握足夠的話語權(quán)，從而影響區(qū)域乃至城市的開發(fā)設(shè)計(jì)理念，通過提升地段價(jià)值進(jìn)而提升項(xiàng)目和公司的品牌形象；v 另一方面，普通住宅供應(yīng)減少，國內(nèi)資金流動性過剩和人民幣持續(xù)升值的金融環(huán)境，為標(biāo)桿項(xiàng)目提供了現(xiàn)實(shí)的市場機(jī)會。酒店品牌提升公寓價(jià)值高級物管高檔公寓提升高級酒店公司提升 價(jià)格標(biāo)桿進(jìn)化酒店品牌提升公寓價(jià)值商業(yè) +酒店 +公寓地段價(jià)值＋產(chǎn)品價(jià)值＋品牌價(jià)值昆侖公寓 摩根廣場 柏悅居動蕩格局下的高檔化沖動v 如果說以前的高檔公寓開發(fā)只是少數(shù)企業(yè)的零星之作，那么 自 2023下半年起，開發(fā)高檔公寓成為眾多企業(yè)的共同選擇 。v 區(qū)位的絕對稀缺、金融大勢、政策導(dǎo)向和土地的價(jià)格可以說是動蕩之下沖動的催化藥劑。動蕩格局下的高檔化沖動企 業(yè) 項(xiàng)目 所在區(qū)域 均價(jià)（元 /m2）首創(chuàng)集團(tuán) 緣 溪堂 海淀區(qū)玉淵潭 30000首創(chuàng)集團(tuán) 陽光上 東 （二期） 朝陽區(qū)酒仙 橋 21000華遠(yuǎn)集團(tuán) 昆 侖 公寓 朝陽區(qū)燕莎 60000華遠(yuǎn)集團(tuán) 北京公 館 朝陽區(qū)燕莎 30000華遠(yuǎn)集團(tuán) 裘馬都 朝陽區(qū)三元橋 23000萬通地產(chǎn) 新城國際 朝陽 區(qū)朝外 35000宏宇 集團(tuán) 星河灣 朝陽區(qū)朝陽公園 31000當(dāng)代投資 當(dāng)代萬國城 東城區(qū)東直門 28000華盈置地 燕莎 CLASS 朝陽 區(qū)燕莎 23000北辰 集團(tuán) 碧海方舟 朝陽 區(qū) 亞 運(yùn)村 22023新榮地產(chǎn) 榮尊堡國際俱樂部公寓 朝陽 區(qū)亞奧 21000調(diào)控中高檔需求增勢未減v 盡管面臨宏觀調(diào)控的壓力，但受城區(qū)土地稀缺、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快和奧運(yùn)效應(yīng)等因素影響，市場對高檔公寓的升值潛力依然保持良好預(yù)期，自住和投資需求旺盛，銷售依然保持良好的增長勢頭。v 根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2023年 4月，北京實(shí)現(xiàn)高檔公寓期房銷售 ， 較 去年同期增 長 %。調(diào)控中高檔需求增勢未減2023—2023 年北京高檔公寓各購房人群總量對比購房人群發(fā)生深刻變化v 伴隨著高檔公寓銷售的持續(xù)火爆，購房人群發(fā)生深刻變化。本市居民和外省市個(gè)人購買量均出現(xiàn)較大幅度增長，境外人士購房量大幅下降。v 由于這種變化，本市居民購買高檔公寓的量占全部的比例達(dá)到 57%，同期同比上升近 10％；外省市個(gè)人購買量所占比例基本穩(wěn)定；境外人士購買量所占比例大幅下挫。購房人群深刻變動 核心關(guān)注點(diǎn)的轉(zhuǎn)移境外人士衡量標(biāo)準(zhǔn)國人自住衡量標(biāo)準(zhǔn)國人投資衡量標(biāo)準(zhǔn)多元美學(xué)標(biāo)準(zhǔn)高檔公寓強(qiáng)勁需求背后的大勢支撐限制別墅開發(fā)70/90開發(fā)政策土地供應(yīng)政策人民幣升值性流動性強(qiáng)過剩利好 限制外籍購房政策不確定性利空擠壓高檔公寓勢必持續(xù)走高股市動蕩國際分布泛化趨勢加速v 如果說之前東部公寓市場是真正的國際化客戶的聚集地，那么在 2023年，不僅國際客戶在原有區(qū)域之間呈現(xiàn)泛化趨勢，同時(shí)也向一些新的區(qū)域擴(kuò)散。例如韓國客戶一直以來以望京區(qū)域?yàn)榫奂兀?但 2023年以來，麗都、朝青板塊中的陽光上東、觀湖國際、泛海國際居住區(qū)等高檔公寓項(xiàng)目中的韓國客戶激增。v 西部金融街玉淵潭區(qū)域、奧運(yùn)村區(qū)域，在一系列具備國際水準(zhǔn)的高端項(xiàng)目如緣溪堂、主語城和世茂奧臨花園等項(xiàng)目入市后，同樣也為這些區(qū)域帶來了國際化的客戶 。高檔公寓價(jià)格驚人一躍高檔公寓價(jià)格的快速攀升與宏觀經(jīng)濟(jì)背景密不可分。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使得高端房產(chǎn)消費(fèi)人群隊(duì)伍日益擴(kuò)大。同時(shí)，隨著首都效應(yīng)和奧運(yùn)效應(yīng)的加強(qiáng)，北京成為全國乃至全世界高端人群的聚集之地。流動性過剩為高檔公寓市場的繁榮提供了大的金融環(huán)境。盡管政府一再出臺抑制投資需求的政策，但土地資源的稀缺、市場的持續(xù)看好以及政府的持續(xù) “ 限高 ” 等使得高檔公寓市場預(yù)期趨好。標(biāo)桿項(xiàng)目的示范效應(yīng)也是推動高檔公寓價(jià)格快速上漲的重要原因。隨著柏悅居、昆侖公寓等超 30000元單價(jià)項(xiàng)目的推出并得到良好的市場反饋，不但推動高檔公寓價(jià)格的整體提升，同時(shí)帶動眾多中高檔項(xiàng)目走上拔高之路。高檔公寓價(jià)格驚人一躍2023年京城 2萬元以上高 檔 公寓 銷 量排行榜 排名 項(xiàng) 目名稱 銷 售金 額 (￥ ) 銷 售套數(shù) 銷 售面 積
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