中廣信-北京海德大道公寓項目整體運營思路-89ppt-wenkub
2023-03-06 19:20:19 本頁面
【正文】 創(chuàng)新服務(wù)提 報 目 錄高檔公寓整體市場態(tài)勢研判1競爭市場研判2項目運營思路分析3北京高檔公寓市場v 2023年及 2023年第一季度，北京高檔公寓市場在宏觀調(diào)控的組合拳下依然獲得快速發(fā)展。v 在商品住宅供應(yīng)萎縮的同時，高檔公寓新增保持平穩(wěn)，使得北京商品住宅市場表現(xiàn)出非常明顯的泛高檔化特征。酒店品牌提升公寓價值高級物管高檔公寓提升高級酒店公司提升 價格標桿進化酒店品牌提升公寓價值商業(yè) +酒店 +公寓地段價值＋產(chǎn)品價值＋品牌價值昆侖公寓 摩根廣場 柏悅居動蕩格局下的高檔化沖動v 如果說以前的高檔公寓開發(fā)只是少數(shù)企業(yè)的零星之作，那么 自 2023下半年起，開發(fā)高檔公寓成為眾多企業(yè)的共同選擇 。調(diào)控中高檔需求增勢未減2023—2023 年北京高檔公寓各購房人群總量對比購房人群發(fā)生深刻變化v 伴隨著高檔公寓銷售的持續(xù)火爆，購房人群發(fā)生深刻變化。例如韓國客戶一直以來以望京區(qū)域為聚集地， 但 2023年以來，麗都、朝青板塊中的陽光上東、觀湖國際、泛海國際居住區(qū)等高檔公寓項目中的韓國客戶激增。同時，隨著首都效應(yīng)和奧運效應(yīng)的加強，北京成為全國乃至全世界高端人群的聚集之地。隨著柏悅居、昆侖公寓等超 30000元單價項目的推出并得到良好的市場反饋，不但推動高檔公寓價格的整體提升，同時帶動眾多中高檔項目走上拔高之路。 麗都假日飯店是北京東部早期少數(shù)幾個涉外場所之一。經(jīng)過 10余年的發(fā)展，麗都商圈漸漸成熟。教育設(shè)施：北京國際學(xué)校、北京德國人學(xué)校、北京日本人學(xué)校、中科院研究生院、北京經(jīng)管干部學(xué)院、北京青年政治學(xué)院等環(huán)繞在麗都商圈周邊。v 老項目后期放量同樣可圈可點。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析麗都板塊 朝青板塊優(yōu)勢點地產(chǎn)綜合價值朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析作為北京最早最成熟的涉外商圈，麗都商圈聚集了北京四分之一的涉外人群，也是外籍人士最樂于居住的區(qū)域，緊鄰市內(nèi)唯一的 7000畝濕地森林公園，依托酒仙橋電子城園區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，先天優(yōu)勢不言而喻；從市政角度來看，酒仙橋危改項目 2023年將正式啟動，動遷家庭近 6000戶，涉及居民約兩萬人，是本市整體動遷規(guī)模最大的項目之一。但我司判斷，隨著麗都板塊的整體質(zhì)素提升，該板塊正蘊涵著二次崛起的樓市機遇。星河灣的價格，也因此成為朝青樓市的風(fēng)向標，在不到兩年的時間內(nèi)，朝青板塊的普通住宅完成了從六七千元均價到過萬均價的飛躍。另一方面，麗都的生態(tài)環(huán)境，也成為其無可復(fù)制的優(yōu)勢資源。盡管朝青有星河灣這樣塌實造園的豪宅項目，能將小生態(tài)做到極致，但對于眾多中檔項目來說，自然資源的匱乏依然成為這些樓盤的隱痛。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析綜合上述分析，我司認為，麗都整體區(qū)域價值較之朝青板塊略高，目前的整體市場價格由于多方面的因素在一定程度上被低估。容積率容積率 ：： 252。月月 252。位置位置 ：朝陽區(qū)東三環(huán)霄云里：朝陽區(qū)東三環(huán)霄云里 8號號252。物業(yè)費物業(yè)費 ：： /平方米平方米 產(chǎn)品：高層板樓、公寓產(chǎn)品：高層板樓、公寓252。綠化率綠化率 ：： 37%252。裝修裝修 ：精裝修：精裝修競爭項目分析朝陽公園區(qū)域競爭項目 —— 陽光上東（二期）簽約 套數(shù) 待售套數(shù) 簽約 均價 報 價均價 套均面 積 （平米） 套均價255 173 16179元 20230 180 交通便捷，借助上東區(qū)概念吸引高端客群銷售周期長，未來對朝陽公園區(qū)域公寓仍將產(chǎn)生較大影響朝陽公園區(qū)域競爭項目 —— 九號公寓競爭項目分析252。綠化率綠化率 ：： 55%252。裝修裝修 ：精裝修：精裝修簽約 套數(shù) 待售套數(shù) 簽約 均價 報 價均價 套面 積 范 圍 （ 平米） 套均價92 150 18625 25000 190－ 436 元交通位置優(yōu)越，屬于區(qū)域豪宅產(chǎn)品建筑典雅貴氣、管家式服務(wù)、繼續(xù)對朝青區(qū)域產(chǎn)生引領(lǐng)效應(yīng)朝陽公園區(qū)域競爭項目 —— 九號公寓競爭項目分析朝陽公園區(qū)域競爭項目 —— 公園 15號競爭項目分析252。綠化率綠化率 ：： 30%252。裝修裝修 ：精裝修：精裝修競爭項目分析建筑形式為圍合式 711層建筑，共 217套。位置位置 ：朝陽區(qū)朝陽公園東側(cè)：朝陽區(qū)朝陽公園東側(cè)252。月月 252。位置位置 ：朝陽區(qū)三元橋東：朝陽區(qū)三元橋東 500米米252。月月 252。v 整合營銷推廣渠道、完成新形象包裝、積累基礎(chǔ)客群所需時間。購房會員豁免相應(yīng)金額的物業(yè)管理費。（ 1400—2023元）未購房會員可兌換相當于價值￥ 10501500元的家電或禮品的獎勵25~69分 享受： 參加客戶會組織的各項活動項 目 營銷 推廣手段項 目 營銷 推廣手段最終我司計劃于本案搭建 1220人之營銷團隊 同時通過分組管理引入內(nèi)部競爭機制，以達成總體營銷目標服務(wù)團隊項 目 營銷 推廣手段我司全程營銷服務(wù)特色內(nèi)容協(xié)助開發(fā)商進行入場準備協(xié)助開發(fā)商辦理相關(guān)手續(xù)協(xié)助開發(fā)商洽談按揭銀行協(xié)助開發(fā)商催辦貸款事宜協(xié)助開發(fā)商進行合同備案負責(zé)項目交房的全程事宜項 目 營銷 服 務(wù)地產(chǎn)溝通 創(chuàng)新服務(wù)。（ 2023—3020元）未購房會員可兌換相當于價值￥ 15002250元的家電或禮品的獎勵70~100分 獎勵：裝修裝修 ：精裝修：精裝修競爭項目分析三元橋區(qū)域競爭項目 —— 裘馬都簽約 套數(shù) 待售套數(shù) 簽約 均價 報 價均價 套均面 積 （平米） 套均價234 808 17175 18000~23000 交通位置優(yōu)越，客群來源豐富待售套數(shù)多，對三元橋區(qū)域?qū)a(chǎn)生較長時間的引領(lǐng)效應(yīng)競爭項目分析競爭態(tài)勢研判結(jié)論麗都核心區(qū)幾無項目供應(yīng)，但其相較于周邊區(qū)域優(yōu)勢明顯目前麗都供應(yīng)集中于麗都東區(qū)，其價值和價格水平均較低區(qū)域周邊現(xiàn)房高檔公寓銷售情況較好，且目前存量數(shù)量低麗都核心圈層存在著一定市場空白，其價格成長空間較大高檔公寓整體市場態(tài)勢研判1競爭市場研判2項目
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