中廣信-北京海德大道公寓項(xiàng)目整體運(yùn)營思路-89ppt-文庫吧
2025-02-05 19:20 本頁面
【正文】 (m2) 銷 售均價(jià) (￥ /m2) 1 泛海國 際 居住區(qū) 2991701854 640 218002 星河灣 34262334600 613 310003 榮 尊堡 2074590630 595 210004 主 語 城 2508533040 520 240005 陽光上 東 1560496140 428 202306 工體 3號(hào) 833196760 282 220237 華遠(yuǎn) 裘 馬 都 980678790 261 210008 新城國 際 860814850 157 350009 維 多利 亞 花 園 345609440 98 2202310 Naga上院 297247400 21 38000傳統(tǒng)豪宅核心區(qū)CBD南區(qū)陶然庭區(qū)域金融街區(qū)域西長安區(qū)域中關(guān)村區(qū)域亞奧北區(qū)域朝青區(qū)域高檔公寓整體市場態(tài)勢研判1競爭市場研判2項(xiàng)目運(yùn)營思路分析3麗都板塊認(rèn)知 …麗都商圈的形成v 麗都假日飯店是北京東部早期少數(shù)幾個(gè)涉外場所之一。因?yàn)檫@里緊鄰首都機(jī)場，近水樓臺(tái)先得月，所以這里的客源以國外旅游者和外企人士為主。機(jī)場效應(yīng)對麗都商圈的形成起到至關(guān)重要的作用，慢慢地在麗都假日飯店周邊形成了以外賓和前衛(wèi)青年為消費(fèi)主體的酒吧、咖啡廳、舞廳等休閑娛樂場所。隨著改革開放的深入，麗都商圈依仗空港優(yōu)勢和涉外環(huán)境，吸引了更多外資企業(yè)的入駐。經(jīng)過 10余年的發(fā)展，麗都商圈漸漸成熟。 麗都板塊認(rèn)知 …完善的配套設(shè)施交通條件：目前這里的主要交通線共有１３條 —— 酒仙橋路、酒仙橋北路、酒仙橋南路、機(jī)場輔路、將臺(tái)路、紅霞路、彩虹路等縱橫交錯(cuò)。１０余條公交線路在該區(qū)內(nèi)通過。首都國際機(jī)場更是中國惟一擁有兩條跑道的４Ｅ級國際機(jī)場生活條件：麗都假日飯店與海逸飯店均為四星級，區(qū)域周邊還有外資和睦家醫(yī)院、星巴克咖啡館、萬客隆超市、高爾夫球場等。教育設(shè)施：北京國際學(xué)校、北京德國人學(xué)校、北京日本人學(xué)校、中科院研究生院、北京經(jīng)管干部學(xué)院、北京青年政治學(xué)院等環(huán)繞在麗都商圈周邊。一流的科研與教育水平正是麗都商圈有別于ＣＢＤ、奧運(yùn)村以及東直門商圈的顯著之處板塊外部關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析望京板塊朝陽公園板塊青年路板塊CBD核心區(qū)首都國際機(jī)場麗都板塊朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析麗都板塊 朝青板塊弱勢點(diǎn)市場供量朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析 我司認(rèn)為，幾乎所有熱點(diǎn)板塊的誕生，都離不開幾個(gè)大盤名盤的集中放量，尤其是那些超大型的居住社區(qū)，更是需要區(qū)域內(nèi)幾個(gè)項(xiàng)目同心協(xié)力、做熱區(qū)域。作為老牌涉外商圈的麗都， 2023年可憑借酒仙橋危改工程啟動(dòng)及麗都東區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)接近百萬的市場供量，從而再次有望成功吸引樓市的聚焦。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析v 包括由招商地產(chǎn)開發(fā)的 30萬平米的公園 187深圳華業(yè)開發(fā)的 20萬平米的華業(yè)玫瑰郡，以及由金隅嘉業(yè)開發(fā)的 8萬平米的金隅鳳麟洲； 13萬平米的新華聯(lián)珊瑚灣、 3萬平米的萬科石佛營項(xiàng)目； 11萬平米的雙建花園； 10萬平米的金地四惠地塊項(xiàng)目；再加上恒世同方與方晟八里莊項(xiàng)目；方晟京棉和銀帆西雅圖等住宅新盤，朝青區(qū)域新開高檔住宅數(shù)量將超過 10個(gè)，總規(guī)劃面積將達(dá)到百萬平米。v 老項(xiàng)目后期放量同樣可圈可點(diǎn)。 2023年該區(qū)域熱點(diǎn)樓盤星河灣、天鵝灣、 AZTOWN、合生橄欖季、 TIMES等高檔地產(chǎn)項(xiàng)目明年將持續(xù)放量。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，合生橄欖季未上市面積有 12萬平米， AZTOWN有 20萬平米， TIMES有 17萬平米，天鵝灣有 14萬平米，潤楓水尚有 16萬平米，星河灣有 36萬平米。這些老項(xiàng)目后期開發(fā)面積也將超過百萬平米。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析麗都板塊 朝青板塊優(yōu)勢點(diǎn)地產(chǎn)綜合價(jià)值朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析作為北京最早最成熟的涉外商圈，麗都商圈聚集了北京四分之一的涉外人群，也是外籍人士最樂于居住的區(qū)域，緊鄰市內(nèi)唯一的 7000畝濕地森林公園，依托酒仙橋電子城園區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，先天優(yōu)勢不言而喻；從市政角度來看，酒仙橋危改項(xiàng)目 2023年將正式啟動(dòng)，動(dòng)遷家庭近 6000戶，涉及居民約兩萬人，是本市整體動(dòng)遷規(guī)模最大的項(xiàng)目之一。改造后，麗都區(qū)域的道路交通、公共和市政配套設(shè)施以及人文環(huán)境都將得到極大改善。由此，麗都商圈的整體面貌將得到徹底改觀，麗都東鎮(zhèn)的成熟生活氛圍與傳統(tǒng)底蘊(yùn)，將再次被凸顯，樓盤價(jià)值也會(huì)得到重新認(rèn)識(shí)。目前麗都區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目價(jià)格普遍被低估，從而被朝青從價(jià)格上反超。但我司判斷，隨著麗都板塊的整體質(zhì)素提升，該板塊正蘊(yùn)涵著二次崛起的樓市機(jī)遇。朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析反觀朝青板塊，盡管價(jià)格一直以高速增長，但價(jià)值的透支也成為市場隱憂。我司認(rèn)為認(rèn)為，朝青板塊樓盤價(jià)格以火箭般的速度躥升，離不開星河灣這個(gè)助推器。在星河灣進(jìn)場之前，朝青的住宅價(jià)格普遍在 60007000元左右，隨著星河灣高調(diào)入市，其高品質(zhì)支撐起一個(gè)相對高的價(jià)位。星河灣的價(jià)格，也因此成為朝青樓市的風(fēng)向標(biāo)，在不到兩年的時(shí)間內(nèi)，朝青板塊的普通住宅完成了從六七千元均價(jià)到過萬均價(jià)的飛躍。從投資角度來說，缺少產(chǎn)業(yè)支撐和文化底蘊(yùn)的朝青，并沒有物業(yè)升值的過硬理由；而大量同質(zhì)產(chǎn)品的集中入市，也使將來的回報(bào)面臨激烈競爭之虞；朝青板塊樓盤的漲價(jià)，更多是由樓盤扎堆營銷托市帶來的。朝青板塊競爭態(tài)勢分析麗都板塊 朝青板塊優(yōu)勢點(diǎn)區(qū)域生態(tài)環(huán)境朝青板塊關(guān)聯(lián)態(tài)勢分析麗都能夠成為北京最具國際化的居住區(qū)，一方面，由于其東北方位 “ 航空經(jīng)濟(jì)圈” 的區(qū)位優(yōu)勢；從國際大都市的發(fā)展規(guī)律來看，靠近機(jī)場的 “ 航空經(jīng)濟(jì)圈 ” 往往云集最優(yōu)質(zhì)的資本，最良好的居住資源，以及高尚的居住物業(yè)。成為外籍人士的最愛，離不開這樣的大背景。另一方面，麗都的生態(tài)環(huán)境，也成為其無可復(fù)制的優(yōu)勢資源。朝陽公園、酒仙橋公園、壩河濕地地公園以及將臺(tái)公園四大公園環(huán)繞，成為麗都的殺手锏。同時(shí)，隨著北京市重點(diǎn)治理工程 —— 壩河治理工程在未來的兩年內(nèi)全部完成，這條河將成為城市景觀河道，功能和景觀都將上一個(gè)新臺(tái)階。這樣的自然環(huán)境在市區(qū)內(nèi)可謂獨(dú)一無二；而公園和河流形成的小氣
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