中信-03物業(yè)管理?xiàng)l例解讀-在線瀏覽
2025-02-23 08:14本頁面
【正文】 舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 決定專項(xiàng)維修基金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 法律法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。大會(huì)決定必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 1/2以上通過。決定 11條其他事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑面積過 1/2且業(yè)主總?cè)藬?shù)過 1/2的業(yè)主同意。 《條例》對(duì)業(yè)主的影響 ? 對(duì)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的約束： 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受物業(yè)所在市（縣）、區(qū)主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。 業(yè)主委員會(huì)決定的事項(xiàng)，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則 。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。 新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前 30日完成； 預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成； 非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前 90日完成。業(yè)主入住之后，對(duì)物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)多次提出質(zhì)疑，而該物業(yè)公司也多次向業(yè)主大會(huì)提出該項(xiàng)目嚴(yán)重虧損，意圖提高物業(yè)管理費(fèi)，雙方僵持不下。 《條例》對(duì)開發(fā)商的影響 比較 前期物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同 簽訂時(shí)間 銷售前 //業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前 業(yè)主委員會(huì)成立后 簽訂主體 開發(fā)商與物業(yè)管理公司 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司 失效時(shí)間 合同約定或物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí) 合同約定 《條例》對(duì)開發(fā)商的影響 ?售前兩項(xiàng)必須工作（銷售合同 /管理規(guī)約） 簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并將主要內(nèi)容放于銷售合同中。 《條例》對(duì)開發(fā)商的影響 ?物業(yè)管理用房 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施， 不得改變用途 。 業(yè)主 所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。 《條例》對(duì)開發(fā)商的影響 ?工程遺留問題處理 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 ?物業(yè)管理費(fèi) 《條例》對(duì)開發(fā)商的影響 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 《條例》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 ?資質(zhì)與資格 ?物業(yè)服務(wù)合同 ?物業(yè)服務(wù)收費(fèi) ?有關(guān)管理事項(xiàng) ?業(yè)主連帶責(zé)任 ?公共部位的使用管理 ?專項(xiàng)維修資金 《條例》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 ? 資質(zhì)與資格 ? 資質(zhì)： 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。 《條例》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 ? 物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。 案例討論 2023年 4月 8日，西安市某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當(dāng)時(shí)車輛時(shí)速明顯超過小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場有限速15公里 /小時(shí)的標(biāo)識(shí)牌），后來老人因搶救無效死亡?？墒?，事情并沒有就此結(jié)束。于 4月 19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施
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