中信-03物業(yè)管理?xiàng)l例解讀(參考版)
2025-01-24 08:14本頁(yè)面
【正文】 ? 毗連部位； ? 是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。 ? 自用部位： ? 自用部位是指戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng)、室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。是對(duì)物進(jìn)行全面支配的典型的物權(quán)。即權(quán)利人在法定的范圍內(nèi)直接支配一定的物并排斥他人干涉的權(quán)利。 ? 物業(yè)的所有人： ? 即物業(yè)管理活動(dòng)中的業(yè)主。 一、業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格 （二）問題及解決： 業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利限制 訴訟主體資格與物業(yè)公司之關(guān)系 二、部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)劃分問題 （一）相關(guān)法規(guī)： 第 27條：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定。 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。 《條例》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 ?公共部位的使用管理 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。 《條例》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 《條例》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 ? 業(yè)主連帶責(zé)任 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。 物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。關(guān)于物業(yè)公司的收支情況屬于公司管理資料，不適合在網(wǎng)上公布。 《條例》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響 案例討論 某小區(qū)業(yè)主分別于 2023年 2月 6日和 2023年 2月 12日兩次加貼投訴發(fā)展商，主要內(nèi)容是想知道 2023年該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收支情況， /平方米的物業(yè)管理費(fèi)用是如何支出的，并希望能在網(wǎng)上查閱相關(guān)數(shù)據(jù)資料。 C、物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。 B、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。并聲稱其私人律師已掌握了小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開了救助、報(bào)警、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)其行至道路拐角處時(shí)，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 ? 資格： 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。 最低保修期限：基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)為規(guī)定的合理使用年限；屋面防水、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為 5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個(gè)周期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2年。 參考《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。 《條例》對(duì)開發(fā)商的影響 ?參與業(yè)主大會(huì)的成立 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大
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