【正文】 拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無(wú)悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人.學(xué)習(xí)好幫手。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來(lái)越難。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿?！窘庾x】山東省物業(yè)管理?xiàng)l例自2006年5月開(kāi)始起草工作，至2009年1月8日該條例經(jīng)省人大常委會(huì)通過(guò)，約三年之久。　　第一百零一條 業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 附【解讀】本條是針對(duì)物業(yè)主管部門(mén)工作人員在物業(yè)管理過(guò)程中違法行為的處罰規(guī)定。而本條規(guī)定了物業(yè)主管部門(mén)與基層政府組織另一項(xiàng)行政職能，即針對(duì)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的違法決定，物業(yè)主管部門(mén)和基層政府組織有權(quán)責(zé)令改正或撤銷其決定的權(quán)利，同時(shí)有義務(wù)向全體業(yè)主通告?！　〉诰攀藯l　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任?！窘庾x】由于該條例對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位規(guī)定（即投資、權(quán)屬、責(zé)任）是開(kāi)創(chuàng)性的設(shè)置，因此，實(shí)踐中一些地區(qū)的專營(yíng)單位不可避免地可能對(duì)此采取消極措施來(lái)應(yīng)對(duì)條例的實(shí)施，本條規(guī)定正是因此而設(shè)立制裁措施?！　〉诰攀鶙l 違反本條例規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位無(wú)正當(dāng)理由拒絕、拖延投資建設(shè)或者接收專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府責(zé)令限期改正?！　〉诰攀鍡l 違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門(mén)予以處罰：　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以三千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續(xù)、履行相應(yīng)義務(wù)的，處以五萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷其資質(zhì)證書(shū)；　?。ㄈ┙ㄔO(shè)單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以十萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下的罰款。 法律責(zé)任　　第九十四條　違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行?！窘庾x】舊小區(qū)專項(xiàng)維修資金的收取制度。 未建立專項(xiàng)維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專項(xiàng)維修資金。【解讀】舊住宅可以由其他管理人進(jìn)行物業(yè)管理，增加了物業(yè)管理的靈活性。 舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。舊小區(qū)一般地段較好，但居民一般收入較少，條例的這一規(guī)定，在不增加居民物業(yè)負(fù)擔(dān)的前提下，不但提高了居民的居住水平，而且提升了城市形象?！　「脑煺吻坝上嚓P(guān)部門(mén)、單位承擔(dān)的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，改造整治后仍由其給予補(bǔ)助。 舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房。條例規(guī)定，舊小區(qū)的認(rèn)定由縣市級(jí)人民政府負(fù)責(zé)。設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府對(duì)投資責(zé)任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。　　舊住宅區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府劃定。 舊住宅區(qū)物業(yè)管理　　第九十條在立法過(guò)程中，立法者曾經(jīng)針對(duì)汶川大地震中出現(xiàn)的一些社區(qū)由于沒(méi)有完善的應(yīng)急機(jī)構(gòu)，沒(méi)有采取及時(shí)的應(yīng)急措施，導(dǎo)致無(wú)法使更多的生命得到搶救的現(xiàn)象，痛定思痛，制定該條款。 有關(guān)部門(mén)、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計(jì)劃生育等社區(qū)服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應(yīng)急知識(shí)的宣傳普及和應(yīng)急演練活動(dòng)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合?！窘庾x】社區(qū)居民委員會(huì)和聯(lián)席會(huì)議申請(qǐng)調(diào)解制度更有利于糾紛的解決，這種方式可能是解決物業(yè)糾紛的主要方式?！窘庾x】借鑒了其它省市物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度的經(jīng)驗(yàn)?！　∥飿I(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門(mén)參加?！　〉诎耸邨l設(shè)立違法行為投訴登記制度，旨在促進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)管理的結(jié)合。 物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對(duì)違法行為及時(shí)作出處理?！窘庾x】街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府在下一步的機(jī)構(gòu)設(shè)置中可能要增設(shè)物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)，此是該條例的創(chuàng)新。 社區(qū)物業(yè)管理　　第八十五條第八章【解讀】專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)，可以有償委托。 專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。而且本條規(guī)定與本條例第十六條對(duì)接，在明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的基礎(chǔ)上，再一次強(qiáng)制了相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任?！窘庾x】在立法過(guò)程中，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)此條款提出很大的異議。 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。 第四節(jié)　　其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專項(xiàng)維修資金。 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在入住前將首期專項(xiàng)維修資金存入專項(xiàng)維修資金專戶。 第八十二條這些都跟物業(yè)企業(yè)及全體業(yè)主的權(quán)益與責(zé)任息息相關(guān)。明確了共用部位范圍，再一次強(qiáng)調(diào)了共用設(shè)備設(shè)施的重要性?！窘庾x】本條明確了共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修和管理責(zé)任由業(yè)主共同承擔(dān)?！　」灿貌课恢饕ㄗ≌幕A(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)　　第八十一條【解讀】本條旨在保障公共安全，側(cè)重空置房屋因無(wú)人居住漏水漏氣等危害的預(yù)防?！　〉诎耸畻l同時(shí)明確規(guī)定業(yè)主專有部分行使權(quán)利其他相鄰業(yè)主行為的責(zé)任承擔(dān)方式。　　業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)養(yǎng)護(hù)、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。 專有部分的維護(hù)　　第七十九條我們呼吁相關(guān)部門(mén)盡快出臺(tái)相關(guān)文件?！窘庾x】授權(quán)性條款，將具體的實(shí)施辦法授權(quán)給省建設(shè)行政主管部門(mén)制定。 物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。物業(yè)質(zhì)量保修金的退還制度。 物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)與分部工程相對(duì)應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設(shè)單位。但是這也對(duì)資金監(jiān)管部門(mén)提出了更高的要求，即建設(shè)單位不履行保修義務(wù)必須要加以核實(shí)。 建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。這兩個(gè)制度減輕了建設(shè)單位的責(zé)任，對(duì)業(yè)主來(lái)講更有保障。同時(shí)督促建設(shè)單位加強(qiáng)性能認(rèn)定制度。從消極方面講，對(duì)建設(shè)單位的流動(dòng)資金造成一定的影響。這一制度對(duì)建設(shè)單位，既有積極作用，也有消極作用?！　⊥ㄟ^(guò)住宅性能認(rèn)定的物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當(dāng)降低?！　〗ㄔO(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門(mén)設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金?！　〉谄呤鍡l　　建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。 建設(shè)單位的保修責(zé)任　　第七十四條第七章【解讀】專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收費(fèi)到最終用戶原則的確立，能有效避免在物業(yè)服務(wù)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)因代收費(fèi)用而與業(yè)主產(chǎn)生的諸多糾紛?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬?！　〉谄呤龡l物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕。交付后空置物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)服務(wù)合同必須約定的內(nèi)容?！　∥飿I(yè)交付后長(zhǎng)期空置的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。但是實(shí)踐中包干制比較多?！窘庾x】物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取方式及支出、監(jiān)督。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。普通住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)　　第六十九條【解讀】之所以詳細(xì)地規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出注意事項(xiàng)及程序，正是針對(duì)實(shí)踐中物業(yè)企業(yè)撤出小區(qū)所引發(fā)的各種糾紛而設(shè)定?！　　　∥飿I(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：　?。ㄒ唬┮平槐９艿奈飿I(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；　　（二）提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；　?。ㄈ┮平晃飿I(yè)服務(wù)用房；　　（四）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)?！　〉诹藯l　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)主管部門(mén)備案?！　∥飿I(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，與通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。【解讀】此僅為主要內(nèi)容，在實(shí)踐中對(duì)具體事項(xiàng)要約定清楚。 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與合同　　第六十六條【解讀】本節(jié)加強(qiáng)行業(yè)自律，提高服務(wù)質(zhì)量?！　〉诹鍡l 行業(yè)自律　　第六十四條【解讀】物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。　　第六十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護(hù)?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門(mén)定期報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等相關(guān)資料。　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人?！窘庾x】對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及人員的專業(yè)化要求。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的能力。 【解讀】物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其資質(zhì)管理?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)　　第五十九條第五章 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置書(shū)面公告專項(xiàng)維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況；業(yè)主委員會(huì)直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者采用酬金制收費(fèi)方式的，還應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況予以公告?！窘庾x】物業(yè)共有部分的收益的分配。對(duì)公司而言，有利于解決其收費(fèi)難的問(wèn)題?！窘庾x】該條款是對(duì)傳統(tǒng)收費(fèi)方式的改革，這一改革是為了解決實(shí)踐中物業(yè)公司財(cái)務(wù)開(kāi)支不透明，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司不信任而導(dǎo)致的部分業(yè)主不及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)等問(wèn)題，提倡由業(yè)主委員會(huì)直接收費(fèi)，體現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)費(fèi)用的監(jiān)管作用?！　〉谖迨邨l實(shí)踐中存在著未經(jīng)生效法律文書(shū)確認(rèn)的欠款事實(shí)而將