【正文】 前期物業(yè)服務(wù)合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房出售單位在銷售物業(yè)之前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，這種合同具有。建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)對(duì)于業(yè)主合法權(quán)益的維護(hù)具有重要意義。■關(guān)聯(lián)參見《城市居民委員會(huì)組織法》第3條(P143)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第32條(P152)第三章 前期物業(yè)管理本章共十一條，規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任等內(nèi)容。正是因?yàn)槎叽嬖谇笆龅幕静顒e，各自行使的是不同的權(quán)利，因而業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)才要協(xié)助居民委員會(huì)發(fā)揮自我管理的職責(zé)。不過(guò)，在公共事務(wù)問(wèn)題上，正如公民應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)機(jī)關(guān)一樣，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)自然應(yīng)當(dāng)與負(fù)責(zé)公共管理的相關(guān)行政機(jī)關(guān)和協(xié)助行政機(jī)關(guān)的居民委員會(huì)配合與協(xié)作。公安機(jī)關(guān)作為負(fù)責(zé)社會(huì)治安的政府機(jī)關(guān)自然對(duì)于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安事項(xiàng)責(zé)無(wú)旁貸，而治安作為重要的公共事務(wù)，居民委員會(huì)也負(fù)有相應(yīng)的責(zé)任。正是由于認(rèn)識(shí)到了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)之間的性質(zhì)差別，本條例在二者的協(xié)調(diào)配合上作出了較為明確的規(guī)定：首先，就公共事務(wù)問(wèn)題上二者的協(xié)調(diào)作出規(guī)定，其中較為突出的是物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安工作。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)各自所行使的職責(zé)有著本質(zhì)上的區(qū)別，因?yàn)槠錂?quán)利來(lái)源存在重大差別，前者強(qiáng)調(diào)其行使私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的屬性，而后者則是實(shí)現(xiàn)政治民主權(quán)利的結(jié)果。由此可見，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)事實(shí)上是財(cái)產(chǎn)權(quán)人行使自己財(cái)產(chǎn)權(quán)的組織。居民委員會(huì)的合法性來(lái)源于作為政治權(quán)利擁有者的居民的選舉?！窠庾x與應(yīng)用居民委員會(huì)的主要職責(zé)在于完成相關(guān)的政府工作事項(xiàng)。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。例如業(yè)主大會(huì)撤換和補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員的程序以及條件等。第四，業(yè)主委員會(huì)成員的任期：業(yè)主委員會(huì)委員的具體任期應(yīng)當(dāng)由議事規(guī)則約定，同時(shí)業(yè)主委員會(huì)的委員是否可以連選連任議事規(guī)則也最好加以明確。例如，可以規(guī)定擔(dān)任過(guò)破產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人并對(duì)于破產(chǎn)負(fù)有個(gè)人責(zé)任的業(yè)主不得出任委員等。第三，業(yè)主委員會(huì)的組成：業(yè)主委員會(huì)的組成在本條例的第l6條有所涉及，但是還不夠周全，也有待于議事規(guī)則作出約定。議事規(guī)則對(duì)于如何審議議案也應(yīng)作出規(guī)范，例如與會(huì)業(yè)主是否分組討論、提案人是否應(yīng)當(dāng)作出必要的說(shuō)明、是否進(jìn)行全體的討論程序，等等。因此議事規(guī)則不可避免的需要對(duì)于上述這些階段作出具體規(guī)定。其次，業(yè)主大會(huì)的表決程序：業(yè)主會(huì)議如何形成一個(gè)有效的決議是表決程序需要加以解決的問(wèn)題。除了規(guī)定業(yè)主大會(huì)的召開時(shí)間之外，議事規(guī)則還可以對(duì)于會(huì)議的形式作出規(guī)定。因?yàn)榇藭r(shí)召開，便于審查批準(zhǔn)本年度的物業(yè)管理計(jì)劃及預(yù)算和前一年的物業(yè)管理決算。從我國(guó)相當(dāng)一些地方的物業(yè)管理實(shí)踐看，往往規(guī)定至少每一年召開一次年會(huì)。依據(jù)本條例的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議與臨時(shí)會(huì)議。■解讀與應(yīng)用[業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容]首先，業(yè)主大會(huì)的議事方式：業(yè)主大會(huì)是會(huì)議性質(zhì)的決策機(jī)構(gòu)。同時(shí)，管理規(guī)約對(duì)于物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力，對(duì)物業(yè)的繼受人也自動(dòng)產(chǎn)生效力。規(guī)約的修改也經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意即可。對(duì)業(yè)主違反規(guī)約的行為，相關(guān)業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)加以勸止，必要時(shí)可以向人民法院提起民事訴訟。值得注意的是，我國(guó)法律規(guī)定，只有法律明確授權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)才享有處罰權(quán)，才能對(duì)某些違法行為處以罰款。比如擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)、外貌、設(shè)計(jì)用途、功能和布局，對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭，對(duì)外墻立面添裝防護(hù)欄、網(wǎng)和曬衣架，損壞、拆除或者改造供水、供電、供氣、供暖、通訊、排水排污公用設(shè)施等。第四，違反規(guī)約的責(zé)任。第三，業(yè)主權(quán)利義務(wù)。其次，業(yè)主共同事務(wù)管理。管理規(guī)約的具體內(nèi)容雖然由業(yè)主自行協(xié)商確定，但根據(jù)本條例的規(guī)定以下事項(xiàng)應(yīng)納入其中：首先，物業(yè)基本情況。[管理規(guī)約的內(nèi)容]管理規(guī)約純屬業(yè)主自治規(guī)范，因而管理規(guī)約的內(nèi)容均由業(yè)主自由協(xié)商確定。只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不違反公序良俗原則，不變更或排除區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)，均可產(chǎn)生法律上的效力。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力?！鲫P(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第21條(P150)第十七條 管理規(guī)約管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。物業(yè)管理區(qū)域中的承租人、其他實(shí)際使用物業(yè)的人員，有關(guān)行政機(jī)構(gòu)或者組織的人員都不能成為業(yè)主委員會(huì)的委員，不能代替業(yè)主行使物業(yè)自治管理權(quán)。業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記是為了接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。業(yè)主委員會(huì)僅僅是代表業(yè)主團(tuán)體對(duì)外實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的行為，其最終責(zé)任又是由業(yè)主承擔(dān)的；如果需要業(yè)主承擔(dān)到民事責(zé)任，也無(wú)須通過(guò)登記來(lái)保障，因?yàn)闃I(yè)主有其不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為責(zé)任財(cái)產(chǎn)加以擔(dān)保。這里的登記應(yīng)當(dāng)與企業(yè)法人等一般民事主體的設(shè)立登記區(qū)別開來(lái)。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主團(tuán)體的組織機(jī)構(gòu)，是基于業(yè)主團(tuán)體的意思自行設(shè)立的，則登記不應(yīng)影響業(yè)主委員會(huì)的成立。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。因此，科學(xué)而公正的組成業(yè)主委員會(huì)的辦法應(yīng)是按業(yè)主所占物業(yè)比例來(lái)選舉產(chǎn)生代表，而不應(yīng)以業(yè)主個(gè)體為單位來(lái)決定。業(yè)主的利益既有全體業(yè)主的共同利益，也有部分業(yè)主的局部利益?！窠庾x與應(yīng)用[業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生]本條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)還可以包括：(1)組織修訂管理規(guī)約和起草業(yè)主委員會(huì)章程；(2)審核專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法；(3)接收政府行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)；(4)調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；(5)保管各類物業(yè)管理檔案資料、會(huì)議記錄和印章等；(6)向業(yè)主大會(huì)提出有關(guān)業(yè)主共同事務(wù)的建議，向物業(yè)主管部門反映業(yè)主的意見和建議；(7)審議物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算等重大措施等等。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，一旦發(fā)生業(yè)主不遵守管理規(guī)約規(guī)定的情形，影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令限期改正并依照管理規(guī)約的規(guī)定進(jìn)行處理。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、變更和解除應(yīng)當(dāng)遵守《合同法》的規(guī)定。其次，訂則職責(zé)。召集除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議之外的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門的登記，并接受其指導(dǎo)、監(jiān)督和管理的組織，是一個(gè)常設(shè)的進(jìn)行物業(yè)自治管理的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。涉及糾紛訴訟時(shí)，應(yīng)由全體業(yè)主授權(quán)于業(yè)主委員會(huì)，由其作為全體業(yè)主代表參加民事訴訟活動(dòng)。[業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)]本條例并沒(méi)有明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)，但是通過(guò)法律解釋，尤其是通過(guò)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)的分析，可以判斷業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于非法人組織。對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記和專門的行政管理是物業(yè)區(qū)域中業(yè)主自治管理制度化的典型表現(xiàn)。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)而言，其代表的雖是業(yè)主的權(quán)益，但法律、法規(guī)的強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定完全有高于業(yè)主意志的法律效力和意義。同樣，業(yè)主委員會(huì)也不應(yīng)被為數(shù)眾多的小業(yè)主所操縱，聯(lián)合抵制、排擠大業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)該向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，即應(yīng)向全體業(yè)主負(fù)責(zé)。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也不應(yīng)從事與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的非經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。第二，業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)范圍應(yīng)該是進(jìn)行物業(yè)的業(yè)主自治管理，也就是說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)成立的目的是使業(yè)主對(duì)物業(yè)的自治管理權(quán)能有一個(gè)常設(shè)的機(jī)構(gòu)來(lái)行使，使得各業(yè)主意見能夠得到統(tǒng)一，并貫徹于具體物業(yè)管理事項(xiàng)中。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其行為應(yīng)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主會(huì)議選舉組成，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)自治權(quán)限范圍的物業(yè)管理各項(xiàng)工作，但必須對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，不享有自治管理規(guī)范訂立權(quán)，因此，業(yè)委會(huì)必須服從業(yè)主大會(huì)會(huì)議，受業(yè)主大會(huì)會(huì)議的隸屬，處于從屬于業(yè)主大會(huì)會(huì)議的法律地位。它是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織?！鲫P(guān)聯(lián)參見《城市居民委員會(huì)組織法》第2條(P143)第3條(P143)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第13條(P148)第18條(P150)第十五條 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。(3)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。但是，作為自治組織的業(yè)主大會(huì)主要是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的組織集合，其職責(zé)正如條例第8條規(guī)定“業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。從以上規(guī)定可以看出，居民委員會(huì)的職責(zé)包含對(duì)社區(qū)的管理。居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，同時(shí)具有準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的性質(zhì)。之所以規(guī)定事先通知的義務(wù)，是因?yàn)檫@有助于業(yè)主作好準(zhǔn)備工作。●解讀與應(yīng)用本條規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)在召開業(yè)主大會(huì)時(shí)應(yīng)履行的三項(xiàng)職責(zé)：(1)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開l5日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開。但是，條例這一規(guī)定，并不意味著臨時(shí)會(huì)議的召開只有法律規(guī)定這一種情形，法律沒(méi)有限定其他情形下召開臨時(shí)大會(huì)。[臨時(shí)會(huì)議]業(yè)主可以提議召開臨時(shí)會(huì)議，經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議?！鼋庾x與應(yīng)用[定期會(huì)議]定期會(huì)議可以稱為例會(huì)，指應(yīng)3按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。但是，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。[業(yè)主大會(huì)決定的效力]業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。而對(duì)于特殊決定，適用“特別多數(shù)同意方式”，即必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意。本條例對(duì)業(yè)主大會(huì)的決議分為兩種，即一般決定和特殊決定。[業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則]召開業(yè)主大會(huì)的目的，就是為了形成物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)的決議。但是，如果業(yè)主無(wú)法親自參與業(yè)主團(tuán)體會(huì)議的，也可以委托他人(包括同住人或之外的人)參加，并且還可以將自己的表決權(quán)書面委托其行使。[業(yè)主參加大會(huì)的方式]業(yè)主參加大會(huì)的方式既包括親自參加的方式，也包括委托代理人參加的方式。[業(yè)主大會(huì)召開的最低投票權(quán)限定]業(yè)主大會(huì)的召開，應(yīng)當(dāng)滿足最低人數(shù)或投票權(quán)的限定，從而盡量體現(xiàn)大多數(shù)人的利益，以保障所作出的決議的科學(xué)性、合理性。[業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的方式]通常情況下，業(yè)主大會(huì)的召開采取的是集體討論方式，這種方式能夠充分展示各方的意見。■解讀與應(yīng)用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。為便于業(yè)主處理新出現(xiàn)的重大問(wèn)題，對(duì)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)采用列舉加概括兜底的規(guī)定方法確有必要，可以給業(yè)主對(duì)這些新問(wèn)題職權(quán)行使上提供法規(guī)和管理規(guī)約依據(jù)。第四，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第三，決定本自治管理轄區(qū)內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)，涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)包括：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。選舉業(yè)主委員會(huì)組成人員并非是每次業(yè)主大會(huì)的例行職權(quán)．這一職權(quán)一般是在首次業(yè)主大會(huì)和換屆時(shí)由業(yè)主行使。業(yè)主有權(quán)選舉、決定和罷免本自治管理組織實(shí)體(即業(yè)委會(huì))的組成人員。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益，行使業(yè)主自治權(quán)的常設(shè)機(jī)構(gòu)。自治管理規(guī)約的訂立，是以特定業(yè)主集體的名義，由該業(yè)主集體組成的業(yè)主大會(huì)依據(jù)一定程序、運(yùn)用一定技術(shù)，為體現(xiàn)本業(yè)主集體在物業(yè)管理方面的共同自治意志所進(jìn)行的，制定、修改、補(bǔ)充、廢止具有特定適用范圍和組織紀(jì)律效力的物業(yè)管理自治行為規(guī)范的活動(dòng)。自治管理規(guī)約主要表現(xiàn)為管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。■解讀與應(yīng)用本條例經(jīng)修改，將原規(guī)定的“由業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)”改為“業(yè)主共同決定事項(xiàng)”，這是修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》全面保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的充分體現(xiàn)。這主要是因?yàn)橛行┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主較少，甚至只有一個(gè)業(yè)主，此時(shí)，如果法律強(qiáng)制設(shè)立業(yè)主大會(huì)并無(wú)必要。本條例規(guī)定了成立業(yè)主大會(huì)的同時(shí)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作?！鼋庾x與應(yīng)用[業(yè)主大會(huì)的成立]本條例規(guī)定了業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立?！鲫P(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第3條(P144)第十條 業(yè)主大會(huì)成立方式同一個(gè)物業(yè)管NN_域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。區(qū)域一經(jīng)劃定，如無(wú)特殊情況，不應(yīng)做任意改動(dòng)。因?yàn)楦鞯厍闆r有很大不同。物業(yè)所在地區(qū)、縣國(guó)土房管局會(huì)同街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃分工作。將一個(gè)封閉小區(qū)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，有利于對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的管理。小區(qū)的水、電、氣等公共設(shè)施在開發(fā)時(shí)一起建成，一起交付，再讓居民入住。近年來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)中形成的居住小區(qū)，一般由4—5個(gè)住宅群組成，用地一般為l5—20公頃，建筑面積約為15—20萬(wàn)平方米。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！鲫P(guān)聯(lián)參見《物權(quán)法》第75條[設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)](P133