中信-03物業(yè)管理條例解讀(編輯修改稿)
2025-02-09 08:14 本頁面
【文章內容簡介】 《條例》對開發(fā)商的影響 案例討論 深圳南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，理所當然的承接了開發(fā)商物業(yè)進行管理。業(yè)主入住之后，對物業(yè)公司的物業(yè)管理費收費標準和服務標準多次提出質疑，而該物業(yè)公司也多次向業(yè)主大會提出該項目嚴重虧損，意圖提高物業(yè)管理費，雙方僵持不下。業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于解聘原物業(yè)公司。 《條例》對開發(fā)商的影響 比較 前期物業(yè)服務合同 物業(yè)服務合同 簽訂時間 銷售前 //業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前 業(yè)主委員會成立后 簽訂主體 開發(fā)商與物業(yè)管理公司 業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司 失效時間 合同約定或物業(yè)服務合同生效時 合同約定 《條例》對開發(fā)商的影響 ?售前兩項必須工作（銷售合同 /管理規(guī)約） 簽訂物業(yè)服務合同，并將主要內容放于銷售合同中。 制訂臨時管理規(guī)約并明示。 《條例》對開發(fā)商的影響 ?物業(yè)管理用房 建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。 物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 ?不得侵犯業(yè)主的所有權及使用權 《條例》對開發(fā)商的影響 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分 。 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施， 不得改變用途 。 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。 業(yè)主 所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 《條例》對開發(fā)商的影響 ?移交物業(yè)資料 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； （三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。 《條例》對開發(fā)商的影響 ?參與業(yè)主大會的成立 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作。 《條例》對開發(fā)商的影響 ?工程遺留問題處理 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。 參考《建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。 提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。 最低保修期限：基礎與主體結構為規(guī)定的合理使用年限；屋面防水、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為 5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個周期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為 2年。 ?物業(yè)管理費 《條例》對開發(fā)商的影響 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。 違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。 《條例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響 ?資質與資格 ?物業(yè)服務合同 ?物業(yè)服務收費
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