中信-03物業(yè)管理條例解讀(已修改)
2025-01-30 08:14 本頁面
【正文】 物業(yè)管理條例解讀 主講：王春 《物業(yè)管理條例》指導(dǎo)思想和立法原則 《物業(yè)管理條例》對業(yè)主的影響 《物業(yè)管理條例》對開發(fā)商的影響 《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響 《物業(yè)管理條例》未明朗問題的探討 大綱 保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利； 協(xié)調(diào)好單個業(yè)主的利益和全體業(yè)主共同利益的關(guān)系； 明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是平等的民事主體； 妥善處理好政府與市場的關(guān)系（民事、行政）； 處理好條例跟其他法律法規(guī)的關(guān)系； 授權(quán)地方政府制訂補充法規(guī)。 《條例》指導(dǎo)思想 《條例》遵循的立法原則 宗旨： 維護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司及其他有關(guān)管理部門的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，維護(hù)人民群眾日常生活和工作的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境。 原則： 在堅持立法原則和民法基本原則的前提下，《條例》主要遵循了以下基本原則： （一）物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則 《條例》吸收了 物權(quán)法 中的 建筑物區(qū)分所有權(quán) 理論，對業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，其實就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)的規(guī)定，是 基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權(quán)份額 ，將業(yè)主的 物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。 （二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則 為維護(hù)全體業(yè)主的合法利益 ， 《 條例 》 既對 物業(yè)管理企業(yè)的行為 、 業(yè)主大會的職責(zé)及其對涉及業(yè)主共同利益事項的表決 、 個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用損害全體業(yè)主利益的行為 、 有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定 ， 也對 建設(shè)單位 、 公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定 。 在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面 ， 《 條例 》 設(shè)定的法律責(zé)任也充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則 。 （三）現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則 《條例》注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對被實踐證明是行之有效的制度，如管理規(guī)約、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留； 對主管部門加強對業(yè)主大會的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗收等，確立為法律規(guī)范。 在考慮立法現(xiàn)實性的同時，《條例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想，設(shè)立的業(yè)主大會、強制性維修養(yǎng)護(hù)等制度，符合市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢。 （四）從實際出發(fā)，實事求是的原則 我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡?！稐l例》在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定 。 《條例》對業(yè)主的影響 ?業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會 ?業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則 ?業(yè)主的權(quán)利、義務(wù) ?業(yè)主大會的職責(zé) ?業(yè)主委員會的職責(zé) ?對業(yè)主大會與業(yè)主委員會的約束 《條例》對業(yè)主的影響 ? 業(yè)主 房屋的所有權(quán)人。 ? 業(yè)主大會 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。 ? 業(yè)主委員會： 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。 《條例》對業(yè)主的影響 ? 管理規(guī)約 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定。 ? 業(yè)主大會議事規(guī)則 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序業(yè)主投票權(quán)確定
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