【正文】 （ 3） 業(yè)主委員會(huì)備案：選舉產(chǎn)生之日起 15日內(nèi)報(bào)區(qū) 、 縣（ 市 ） 物業(yè)管理部門登記備案； （ 4） 運(yùn)作經(jīng)費(fèi)額度：不超過同期物業(yè)管理費(fèi)總額的 1%； （ 5） 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集 ， 召開會(huì)議時(shí)須有半數(shù)以上的委員出席 ， 作出的決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員同意 ，決定應(yīng)在作出之日起 3日內(nèi)予以公布第 1318條 ） ； （二）具體條文解析 ? ? 新： （ 1） 每屆 任期 35年 。 經(jīng)過半數(shù)通過 ， 該職責(zé)終止 。 ? （ 4） 終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)的情況及程序： ， 不遵守管理規(guī)約 ， 情節(jié)嚴(yán)重的； ； 、 承攬業(yè)務(wù)的； ； 他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為 。 ? （ 5） 業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)自動(dòng)終止的情況 ： ； 者其他原因喪失履行職責(zé)能力的； ； 依法追究刑事責(zé)任的 。 經(jīng) 1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議 ， 應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 。 修補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 。 委員資格提前終止的 ，終止之日起三日內(nèi) 。 ? （ 第 1826條 ） 17 （二）具體條文分析 ? ? 業(yè)主委員會(huì)的成立概述 主要文件： 《 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則 》 示范文本： 《 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 》 《 (臨時(shí) )管理規(guī)約 》 《 關(guān)于籌備業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)書 》 、 《 關(guān)于組建業(yè)主大會(huì)籌備組的公告 》 、 《 關(guān)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組產(chǎn)生辦法的公示 》 、 《 關(guān)于業(yè)主身份 、 投票權(quán)人數(shù) 、專有部分面積確認(rèn)方法及結(jié)果的公告 》 等示范文本 18 （二）具體條文分析 ? ? （ 1）提出申請(qǐng) ? 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的（ 《 杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第八條），建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主可向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會(huì)代表擔(dān)任。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決。 前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。 19 （二）具體條文分析 ? ? （ 4）開展選舉工作： ? 將業(yè)主候選人名單及簡歷表、 《 業(yè)主委員會(huì)選舉辦法 》 、 《 業(yè)主委員會(huì)章程 》 、《 業(yè)主公約 》 送達(dá)街道辦事處 ，并提出召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書面申請(qǐng)，同時(shí)做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人， 通知街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。 會(huì)后籌備小組將大會(huì)簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。 20 （二）具體條文分析 ? ? 舊：物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)管理部門頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，物業(yè)管理人員應(yīng)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府認(rèn)定的機(jī)構(gòu)培訓(xùn)考核合同后，持證上崗（第 19條） ? 新：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。 （第 30條） ? 解讀： 21 核心需要已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)。 ? （ 7） 物業(yè)管理企業(yè)可與業(yè)主委員會(huì)約定其它服務(wù)項(xiàng)目 。 （ 第 20條 ） ? 新： （ 1） 參與工程的檢查 ， 對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題 ， 及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議 ， 并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實(shí)； （ 2） 就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置 、 管線走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議 ， 并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝 、 調(diào)試等工作； ? （ 3） 建立物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料 ， 建立日常管理檔案； ? （ 4） 根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約 、 前期物業(yè)服務(wù)合同的約定 ， 向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定 ， 維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序 。 ? 能否起訴 ， 起訴的難度大不大 ？ ? 原因：由于業(yè)主身份資料和物業(yè)資料不全 。 ? 對(duì)策：前期物業(yè)服務(wù)合同約定開發(fā)商必須提供業(yè)主身份證明 、 房屋買賣合同 、 房屋交接書 、 測(cè)繪報(bào)告 、通訊地址聯(lián)系電話；或接盤時(shí)要求前一物業(yè)提供 。 物業(yè)管理部門應(yīng)對(duì)招投標(biāo)過程進(jìn)行監(jiān)督 。 其中 ， 物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的 ， 應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 投標(biāo)人少于三個(gè) 、 物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的 ，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū) 、 縣 （ 市 ） 房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn) ， 可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè) ， 并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同 。 （ 第 31條 ） ? 解讀 25 其他的法律法規(guī) 《 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 》 、 《 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范 前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作的通知 》 主要的提醒：有時(shí)候物業(yè)進(jìn)駐前期物業(yè) ， 并不是單純開發(fā)商選擇就可以了 ， 物 業(yè)公司需要詳細(xì)了解 ， 避免應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)而未招投標(biāo)直接進(jìn)駐 。 ? （第 39條） ? 新： 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的， 其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年 。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（第 31條） 26 （二）具體條文分析 ? ? 解讀： ? 國務(wù)院 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第 26條規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但若業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，則前期物業(yè)服務(wù)終止，哪怕前期物業(yè)約定的合同期限并未屆滿。新條例除了延續(xù)上位法的規(guī)定之外，對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的前期物業(yè)合同最短期限作了規(guī)定，即：前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。 ? 另外，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同亦作了規(guī)定，即“征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。 ? 從實(shí)踐來看，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后，提前解除是非常困難的，對(duì)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接項(xiàng)目時(shí)應(yīng)予以重視。（第 33條） ? 解讀： 28 前期物業(yè)提前介入，目前已經(jīng)成為趨勢(shì)，部分開發(fā)商會(huì)要求物業(yè)公司在預(yù)售時(shí)即提前介入，并在交付期間要求物業(yè)公司進(jìn)行查驗(yàn)，這就導(dǎo)致了物業(yè)公司于開發(fā)商簽訂的合同已經(jīng)不再是理論意義上的前期物業(yè)服務(wù)合同。 因甲方原因造成，甲乙雙方不能在物業(yè)交付使用 30日前完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接查驗(yàn)，導(dǎo)致本合同無法履行的，甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任，造成乙方、業(yè)主或任何第三方損失的，由甲方負(fù)責(zé)進(jìn)行賠償。 （二）具體條文分析 ? ? 舊： （ 1） 根據(jù)行業(yè)規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)合同年度計(jì)劃 ， 實(shí)施管理服務(wù)； ? （ 2） 每 6個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作 ， 并報(bào)送物業(yè)維修 、 更新費(fèi)用的收支帳目 ，接受業(yè)主 、 業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督； ? （ 3） 根據(jù)業(yè)主委員會(huì)要求 ， 列席業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 ，解答業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)提出的咨詢 ， 聽取意見和建議 ， 改進(jìn)和完善管理服務(wù)； ? （ 4） 接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí) ， 及時(shí)進(jìn)行維修和處理； ? （ 5） 接受物業(yè)管理部門 、 其它有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督 、 指導(dǎo)； ? （ 6） 配合社區(qū)居民委員會(huì)提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動(dòng)； ? （ 7） 法律 、 法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 。 ? （第 34條） 29 （二）具體條文分析 ? （ 3）及時(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)； ? 該義務(wù)的確認(rèn)，可以說是一個(gè)口袋義務(wù)，出了事很有可能都可以要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。 ? 業(yè)主的損害系由第三人侵權(quán)造成的，應(yīng)由該第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；物業(yè)服務(wù)人確有明顯過錯(cuò)的，可以根據(jù)其過錯(cuò)程度、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、安保能力等情況，綜合確定其承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。業(yè)主起訴物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。 起火時(shí) ， 兩戶業(yè)主均在老家過年 ， 家中無人 。1702室業(yè)主將物業(yè)公司和 1602室業(yè)主訴至法院 ， 請(qǐng)求二者賠償損害 20余萬元 。 雖然小區(qū)的物業(yè)公司不是直接侵權(quán)人 ，與火災(zāi)的發(fā)生也并無直接的因果關(guān)系 ， 但現(xiàn)有證據(jù)證實(shí) ， 物業(yè)公司在履行其對(duì)物業(yè)服務(wù)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修 、 養(yǎng)護(hù) 、 管理義務(wù)的過程中存在明顯瑕疵 。 本案中 ， 物業(yè)公司并沒有履行上述法律規(guī)定的義務(wù) ， 未盡到物業(yè)管理的職能 ， 如保證小區(qū)消防通道暢通 、 消防設(shè)備正常運(yùn)行等 。 經(jīng)鑒定 ， 1702室業(yè)主的火災(zāi)損失為 64920元 ， 根據(jù)物業(yè)公地的過錯(cuò)程度 ， 酌定其承擔(dān) 40％ 的責(zé)任 ， 計(jì) 25968元；對(duì)火災(zāi)始發(fā)的 1602室業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任 ， 因 1702室業(yè)主提供的證據(jù)不足 ， 不予支持 。 31 （二）具體條文分析 ? ②第三人侵權(quán)法律責(zé)任 ? 案例： 某高檔別墅小區(qū)一業(yè)主被偷偷潛入的犯罪分子殺害 ， 犯罪分子被判死刑 ， 無力賠償 。 ? 原因： 小區(qū)圍墻紅外線監(jiān)控失靈 ， 保安缺崗 。 ? 對(duì)策： 加強(qiáng)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理 ， 安全巡邏 ， 安全提示 。 ? 原因： 小區(qū)道路窨井蓋被盜 ， 物業(yè)公司疏于管理 ， 沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)并警示 。 ? 對(duì)策： 加強(qiáng)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理 ， 類似電梯事故 、 火災(zāi) 、 水災(zāi)事故的應(yīng)急響應(yīng) 33 （二）具體條文分析 ? ④ 出具該有物業(yè)公司印章的法律風(fēng)險(xiǎn) ? 案例： 某小區(qū)某業(yè)主家中被盜 ， 報(bào)警 ， 未果 ，后起訴物業(yè)公司賠償經(jīng)濟(jì)損失 5萬元；結(jié)果物業(yè)公司不得不和解賠償 3萬元 。 ? 分析： 有責(zé)任 、 有過錯(cuò)；有損失 、 有確認(rèn) 。同時(shí) ， 物業(yè)公司可以要求業(yè)主單方出具某一些材料 ， 因?yàn)橥谑录l(fā)生的第一時(shí)刻 ， 業(yè)主寫的材料一般是真實(shí)的 。 ? 另外 ， 在因第三人實(shí)施侵權(quán)行為造成業(yè)主損害的情況下 ， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的是一種與其過錯(cuò)程度相適應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任；而且 ，其在賠償后可以向真正的侵害人追償 。 ? （ 2）業(yè)主委員會(huì)成立后，市、縣 (市 )物業(yè)管理部門應(yīng)將物業(yè)管理辦公用房、公共活動(dòng)用房和商業(yè)用房全部移交給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在保留必要的辦公場(chǎng)所后，全部提供給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營。 ? （ 2）物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬；由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，