【正文】 ； 、 承攬業(yè)務(wù)的； ； 他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為 。 經(jīng) 1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議 ， 應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 。 委員資格提前終止的 ，終止之日起三日內(nèi) 。業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決。 19 （二）具體條文分析 ? ? （ 4）開(kāi)展選舉工作： ? 將業(yè)主候選人名單及簡(jiǎn)歷表、 《 業(yè)主委員會(huì)選舉辦法 》 、 《 業(yè)主委員會(huì)章程 》 、《 業(yè)主公約 》 送達(dá)街道辦事處 ，并提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)，同時(shí)做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人， 通知街道辦事處、派出所、開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。 20 （二）具體條文分析 ? ? 舊：物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。 （第 30條） ? 解讀： 21 核心需要已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)。 （ 第 20條 ） ? 新： （ 1） 參與工程的檢查 ， 對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題 ， 及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)提出整改建議 ， 并協(xié)助專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)督促落實(shí)； （ 2） 就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置 、 管線(xiàn)走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議 ， 并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝 、 調(diào)試等工作； ? （ 3） 建立物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料 ， 建立日常管理檔案； ? （ 4） 根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約 、 前期物業(yè)服務(wù)合同的約定 ， 向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定 ， 維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序 。 ? 對(duì)策：前期物業(yè)服務(wù)合同約定開(kāi)發(fā)商必須提供業(yè)主身份證明 、 房屋買(mǎi)賣(mài)合同 、 房屋交接書(shū) 、 測(cè)繪報(bào)告 、通訊地址聯(lián)系電話(huà)；或接盤(pán)時(shí)要求前一物業(yè)提供 。 其中 ， 物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的 ， 應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 投標(biāo)人少于三個(gè) 、 物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬(wàn)平方米的 ，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū) 、 縣 （ 市 ） 房產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn) ， 可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè) ， 并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同 。 ? （第 39條） ? 新： 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的， 其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年 。（第 31條） 26 （二）具體條文分析 ? ? 解讀： ? 國(guó)務(wù)院 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第 26條規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但若業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，則前期物業(yè)服務(wù)終止，哪怕前期物業(yè)約定的合同期限并未屆滿(mǎn)。 ? 另外，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同亦作了規(guī)定，即“征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分面積占建筑總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”。（第 33條） ? 解讀： 28 前期物業(yè)提前介入，目前已經(jīng)成為趨勢(shì)，部分開(kāi)發(fā)商會(huì)要求物業(yè)公司在預(yù)售時(shí)即提前介入，并在交付期間要求物業(yè)公司進(jìn)行查驗(yàn)，這就導(dǎo)致了物業(yè)公司于開(kāi)發(fā)商簽訂的合同已經(jīng)不再是理論意義上的前期物業(yè)服務(wù)合同。 （二）具體條文分析 ? ? 舊： （ 1） 根據(jù)行業(yè)規(guī)范以及業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)合同年度計(jì)劃 ， 實(shí)施管理服務(wù)； ? （ 2） 每 6個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作 ， 并報(bào)送物業(yè)維修 、 更新費(fèi)用的收支帳目 ，接受業(yè)主 、 業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督； ? （ 3） 根據(jù)業(yè)主委員會(huì)要求 ， 列席業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 ，解答業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)提出的咨詢(xún) ， 聽(tīng)取意見(jiàn)和建議 ， 改進(jìn)和完善管理服務(wù)； ? （ 4） 接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí) ， 及時(shí)進(jìn)行維修和處理； ? （ 5） 接受物業(yè)管理部門(mén) 、 其它有關(guān)行政管理部門(mén)的監(jiān)督 、 指導(dǎo)； ? （ 6） 配合社區(qū)居民委員會(huì)提供社區(qū)生活服務(wù)和開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)； ? （ 7） 法律 、 法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 。 ? 業(yè)主的損害系由第三人侵權(quán)造成的，應(yīng)由該第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；物業(yè)服務(wù)人確有明顯過(guò)錯(cuò)的，可以根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、安保能力等情況，綜合確定其承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。 起火時(shí) ， 兩戶(hù)業(yè)主均在老家過(guò)年 ， 家中無(wú)人 。 雖然小區(qū)的物業(yè)公司不是直接侵權(quán)人 ，與火災(zāi)的發(fā)生也并無(wú)直接的因果關(guān)系 ， 但現(xiàn)有證據(jù)證實(shí) ， 物業(yè)公司在履行其對(duì)物業(yè)服務(wù)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修 、 養(yǎng)護(hù) 、 管理義務(wù)的過(guò)程中存在明顯瑕疵 。 經(jīng)鑒定 ， 1702室業(yè)主的火災(zāi)損失為 64920元 ， 根據(jù)物業(yè)公地的過(guò)錯(cuò)程度 ， 酌定其承擔(dān) 40％ 的責(zé)任 ， 計(jì) 25968元；對(duì)火災(zāi)始發(fā)的 1602室業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任 ， 因 1702室業(yè)主提供的證據(jù)不足 ， 不予支持 。 ? 原因： 小區(qū)圍墻紅外線(xiàn)監(jiān)控失靈 ， 保安缺崗 。 ? 原因： 小區(qū)道路窨井蓋被盜 ， 物業(yè)公司疏于管理 ， 沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)并警示 。 ? 分析： 有責(zé)任 、 有過(guò)錯(cuò)；有損失 、 有確認(rèn) 。 ? 另外 ， 在因第三人實(shí)施侵權(quán)行為造成業(yè)主損害的情況下 ， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的是一種與其過(guò)錯(cuò)程度相適應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任；而且 ，其在賠償后可以向真正的侵害人追償 。 ? （ 2）物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬；由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)賬戶(hù)。 ? （ 5）前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的，租賃期限最長(zhǎng)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向全體業(yè)主公布。 原因：該業(yè)主主張超過(guò)訴訟時(shí)效。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在被告知之日起 2個(gè)月內(nèi)，組織招聘新的物業(yè)管理企業(yè)。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的， 自書(shū)面通知到達(dá)對(duì)方之日起三十日內(nèi)合同終止。 ? 對(duì)違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，相關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時(shí)處理。 ? 為有利于園區(qū)禁止性行為的有效遏制 ， 《 新條例 》 第六十四條 、第六十五 條中賦予了相關(guān)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)禁止性行為的處罰權(quán) ，列明了不同禁止性行為的主管部門(mén)及其可以采取的措施 ， 有助于緩解物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)禁止性行為無(wú)法采取有效措施的壓力 ， 有利于有效規(guī)制園區(qū)違章搭建 、 違反規(guī)定等房屋進(jìn)行裝飾的行為 ， 確保園區(qū)良好的物業(yè)管理環(huán)境的形成 。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車(chē)輛停放收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。專(zhuān)業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。 （二）具體條文分析 ? ? 案例：城西某高層樓盤(pán)業(yè)主徐某長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)代繳的水電費(fèi)、公攤電費(fèi)。 ? 對(duì)策：物業(yè)服務(wù)合同約定、業(yè)委會(huì)業(yè)主大會(huì)確定、前期物業(yè)在交房時(shí)確認(rèn)。 47 （二）具體條文分析 ? ? 舊 ： 無(wú) ? 新：業(yè)主可以在臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。 48 （二）具體條文分析 ? ? 舊 ： 無(wú) ? 新： ? （ 1）用于銷(xiāo)售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證 。需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會(huì)組織維修。物業(yè)保修金存儲(chǔ)期滿(mǎn)后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。（第 48條） ? 新： 物業(yè)交付使用時(shí)建設(shè)單位按照專(zhuān)有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。（第 51條） ? 新：物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金本息余額不足 首期交存額的百分之三十時(shí) ，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)組織續(xù)交。 ? （ 2）經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分面積 占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意 ，可以采用 業(yè)主自主管理 物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的方式，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的日常管理。發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。（第 4 51條） ? 新：（ 1）使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理： 提出 維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額 等相關(guān)事項(xiàng)； 維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請(qǐng)額等事項(xiàng)后 征求業(yè)主意見(jiàn) ，同時(shí)將上述事項(xiàng)在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示 ； 筑物總面積，由 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 持申請(qǐng)表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)的征求業(yè)主 三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后 意見(jiàn)表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)； ， 撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用 ； ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)出具的 審計(jì)報(bào)告書(shū)、業(yè)主委員會(huì)審核簽章的施工承包合同、工程款及審計(jì)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會(huì)驗(yàn)收合格證明 等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的 余額 。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 公示，公示期限不少于五日 ； c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)的確認(rèn)書(shū)、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意意見(jiàn)等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用； ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門(mén)出具的整改合格證明、經(jīng)審計(jì)的工程決算報(bào)告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撥付維修費(fèi)用的余額； 一個(gè)月內(nèi)向全體業(yè)主公告。 ? （ 3）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)違反本條例的行為，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止并督促其限期改正。（第 54條） ? 新： 第一，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案；（ 15日） ? 第二，退出物業(yè)服務(wù)協(xié)議時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物的； ? 第三，未按照要求公布經(jīng)營(yíng)性收益收支情況； ? （ 實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況；實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況 ） 57 （二）具體條文分析 ? ? 243 建設(shè)單位的不當(dāng)行為 ? 舊：（ 1）建設(shè)單位違反本條例關(guān)于物業(yè)維修基金收繳規(guī)定的，由市、縣(市 )物業(yè)管理部門(mén)責(zé)令其限期履行，逾期不履行的，每日加收應(yīng)繳納費(fèi)用 2‰ 的滯納金。 ? （第 60、 66條） 58 演講完畢，謝謝觀看！