【正文】 多數(shù)的表決，即必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主的認(rèn)可才可以最終得出決議的事項(xiàng)，根據(jù)新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》為了使表決更具有可操作性降低了表決比例，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可得出決議。修改后的條文，賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)利。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。這樣做，更有利于保護(hù)業(yè)主權(quán)益。舊的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的重大事項(xiàng)中沒有關(guān)于業(yè)主改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的內(nèi)容，新的條例根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定增加了這一事項(xiàng)，業(yè)主在表決改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的時(shí)候也作為一個重大事項(xiàng)，按照面積、人數(shù)雙三分之二原則進(jìn)行表決。本章對其他章節(jié)具有統(tǒng)領(lǐng)作用，是對該條例的提要和對我國基本物業(yè)管理制度的概括?！窠庾x與應(yīng)用物業(yè)，主要是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和場地。關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，主要包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；(2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。隨著我國改革開放的逐步推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，對物業(yè)的管理逐漸形成為一個新興行業(yè)，即物業(yè)管理。為明確業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、職責(zé)、運(yùn)作，保護(hù)業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件，國務(wù)院特制定物業(yè)管理?xiàng)l例?！鼋庾x與應(yīng)用[物業(yè)服務(wù)企業(yè)] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。雖然只是變動了幾個字，但意義卻全然不同，明確了物業(yè)公司的定位——為業(yè)主服務(wù)，擺正了物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系。比如，有的業(yè)主為了自己方便要私搭亂建一些設(shè)施，這樣做可能給整個小區(qū)帶來安全隱患，這個時(shí)候物業(yè)公司代表業(yè)主制止其行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。[物業(yè)管理]物業(yè)管理的內(nèi)涵：(1)物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)。(3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。物業(yè)管理將分散的社會分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)繳納管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就可以獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。隨著社會的發(fā)展，社會分工漸趨于專業(yè)化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以將一些專業(yè)管理服務(wù)以合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司。物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。二是針對性的專項(xiàng)服務(wù)：(1)日常生活類；(2)商業(yè)服務(wù)類；(3)文化、教育、衛(wèi)生、體育類；(4)金融服務(wù)類；(5)經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；(6)社會福利類。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。依據(jù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)間，可以將物業(yè)管理分為前期管理和后期管理?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三章對前期物業(yè)管理進(jìn)行了規(guī)定。前期管理和后期管理的區(qū)分改變了我國長期存在的“誰開發(fā)，誰管理”的自建自管的狀況，競爭機(jī)制被適用于物業(yè)管理這一個新興行業(yè)中，優(yōu)勝劣汰的競爭法則作用的發(fā)揮將促使物業(yè)管理服務(wù)水平不斷得到提高。●解讀與應(yīng)用前期管理和后期管理中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的確定方式不盡相同。對于后期管理，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！耜P(guān)聯(lián)參見《民法通則》第4條[自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用原則]《合同法》第3條[雙方平等原則]第4條[合同自由原則]第5條[公平原則]第6條[誠實(shí)信用原則]第7條[合法與公序良俗原則]《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條[前期物業(yè)管理招投標(biāo)](P44)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》(P170)第四條 物業(yè)管理發(fā)展的途徑國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，即省、市、縣(區(qū))等的房管局。●關(guān)聯(lián)參見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第57條[建設(shè)單位違法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任](P101)第58條[建設(shè)單位擅自處分共用部位的責(zé)任](P103)第59條[拒不移交資料的行政責(zé)任](P105)第60條[無資質(zhì)從事物業(yè)管理的責(zé)任](P107)第61條[聘用無從業(yè)資格人員的責(zé)任](PllO)第62條[違反委托管理限制的責(zé)任](P112)第63條[挪用專項(xiàng)維修資金的責(zé)任](P113)第64條[建設(shè)單位不配置物業(yè)管理用房的責(zé)任](P114)第二章 業(yè)主及業(yè)主大會本章說明本章共十五條，規(guī)定了業(yè)主的定義、權(quán)利、義務(wù)，業(yè)主大會 的成立方式、職責(zé)、會議的召開方式、會議類型、啟動方式、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)、登記配備制度、成員資格，以及管理規(guī)約等。業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)共同利益的自治性組織，業(yè)主大會對外行使業(yè)主的權(quán)利。第六條 業(yè)主定義及權(quán)利房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。、●解讀與應(yīng)用[業(yè)主]業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人，通常指房屋的所有權(quán)人，也包括與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的所有權(quán)人。按業(yè)主是自然人還是法人，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。如果買房人支付房款并未登記，不能稱為房屋的業(yè)主。非自然人業(yè)主，就是指擁有對物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。按業(yè)主是單獨(dú)擁有物業(yè)還是與他人共同擁有物業(yè)。這類區(qū)分根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分法。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證上只寫明一個所有人享有房屋產(chǎn)權(quán)的，這個所有人就是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。第二，可以從實(shí)質(zhì)上進(jìn)行區(qū)分，也就是房屋產(chǎn)權(quán)從實(shí)質(zhì)上是屬于一個業(yè)主還是屬于幾個主體共有。按物業(yè)的所有權(quán)主體性質(zhì)不同，可以將業(yè)主劃分為公房業(yè)主和私房業(yè)主兩類。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權(quán)的“私人”，包括自然人、非國家機(jī)關(guān)性質(zhì)的法人和其他組織。依享有物業(yè)所有權(quán)份額多少不同，可把業(yè)主分為大業(yè)主和小業(yè)主。[物業(yè)使用人]物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個概念，主要是指物業(yè)承租人等物業(yè)的實(shí)際使用人。但現(xiàn)在也有越來越多的業(yè)主購買商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這樣，物業(yè)管理關(guān)系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還涉及到承租人。應(yīng)該分清物業(yè)的所有權(quán)人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權(quán)人不是業(yè)主。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，對物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利；而使用人對物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，沒有處分的權(quán)利。根據(jù)本條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權(quán)利主要包括：第一，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同是確定業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間權(quán)利義務(wù)的基本法律依據(jù)。提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利應(yīng)當(dāng)由業(yè)主享有，以便能夠及時(shí)解決有關(guān)業(yè)主公共利益的問題。第三，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。而業(yè)主大會議事規(guī)則是有關(guān)業(yè)主大會召開時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的會議程序、決議通過的要求等有關(guān)規(guī)則。所以，應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主享有制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則建議權(quán)。參加會議權(quán)包括獲得會議通知權(quán)，這就要求會議通知必須充分、明確、按時(shí)。第五，選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)。同時(shí)，業(yè)主享有成為業(yè)主委員會的被選舉權(quán)。第六，監(jiān)督權(quán)。業(yè)主委員會是業(yè)主的自治機(jī)構(gòu)，代表的應(yīng)該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應(yīng)貫徹這一宗旨。而且，個別成員還可能出于個人利益的考慮，或者是受到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方的賄賂而作出損害業(yè)主公共利益的行為。對此，業(yè)主們都應(yīng)享有一定的監(jiān)督權(quán)，保護(hù)自身的合法權(quán)益。物,物定服務(wù)企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對業(yè)主所有的物業(yè)進(jìn)行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權(quán)利。業(yè)主如對某員工的工作不滿，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取適當(dāng)?shù)奶幚泶胧?。業(yè)主作為費(fèi)用的支付人，有財(cái)產(chǎn)監(jiān)督的權(quán)利，但行使這些權(quán)利并不是通過業(yè)主私人檢查服務(wù)企業(yè)的賬目來實(shí)現(xiàn)。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目除了應(yīng)該對業(yè)主負(fù)責(zé)外，仍有自己各種經(jīng)濟(jì)上的合法運(yùn)作。所以，業(yè)主并沒有權(quán)利直接檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目。業(yè)主要行使此項(xiàng)監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)支出情況，應(yīng)該向業(yè)主委員會提出請求，由業(yè)主委員會委托專業(yè)事務(wù)所來檢查。(3)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。專項(xiàng)維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導(dǎo)致濫用。第七，法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。例如，業(yè)主對已經(jīng)得到履行的房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證所確定面積享有所有權(quán)。業(yè)主有權(quán)對享有所有權(quán)的房屋依法出售、贈與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的非法干涉?！鼋庾x與應(yīng)用根據(jù)該條的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中的義務(wù)主要體現(xiàn)在以下幾方面：第一，遵守規(guī)約、執(zhí)行決定的義務(wù)。物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)約中，采取的是多數(shù)通過原則，即只要集體中多數(shù)成員達(dá)成了一致意見，規(guī)約就合法生效了，并且對于所有的成員都產(chǎn)生一致的約束力，少數(shù)表示反對的成員也必須放棄自己的異議，共同遵守這一協(xié)議。如果業(yè)主違反管理規(guī)約等自治性規(guī)范，則應(yīng)按照自治性規(guī)范中的條款承擔(dān)責(zé)任；造成其他業(yè)主損失的，應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。主要包括：按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?；诠怖妫瑯I(yè)主享有共益權(quán)利，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，對于經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決議的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金等各項(xiàng)合理費(fèi)用，各業(yè)主即使有異議，也有交納的義務(wù)。如因遲交或欠交而引起其他業(yè)主損失的，要負(fù)賠償責(zé)任。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)的種類很多。管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的物業(yè)管理規(guī)章中，有大量的不得侵犯其他業(yè)主權(quán)利的規(guī)定，但是，這些規(guī)定當(dāng)然還有未能詳盡之處，對于它們未明確規(guī)定的，但是可能侵犯業(yè)主權(quán)利的行為，業(yè)主亦不得為之。對于物業(yè)管理區(qū)域這一集體而言，必然存在著公共的利益，每一位業(yè)主對此公共利益都有加以維護(hù)，不得侵害的義務(wù)。各業(yè)主不得隨意改變物業(yè)的使用性質(zhì)，在裝修時(shí)不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌，并應(yīng)事先取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有關(guān)部門的同意。不得在共用地方及設(shè)施之內(nèi)作出任何對其他業(yè)主及樓宇使用都構(gòu)成滋擾、不方便或者損害的行為。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。因此只要是建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主，就有權(quán)參加業(yè)主大會，行使專有部分以外共有部分的共有權(quán)以及共同管理的權(quán)利，并對小區(qū)內(nèi)的業(yè)主行使專有部分的所有權(quán)作出限制性規(guī)定，以維護(hù)建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。首先，業(yè)主大會是民主性的組織。其次，業(yè)主大會是自治性的組織。業(yè)主大會的成員是作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一員，基于維護(hù)物業(yè)整體利益的需要而進(jìn)行的管理，不受外部人員的非法干預(yù)。業(yè)主大會作出的決議應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主利益的反映，而不僅僅是個別業(yè)主利益的反映，即使業(yè)主大會作出的決議并沒有經(jīng)過全體業(yè)主一致的同意，甚至有時(shí)還會受到個別業(yè)主的反對，但只要符合業(yè)主大會決議的議事規(guī)則，那么這種決議就代表了全體業(yè)主的利益。所以，它不同于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，后者是物業(yè)服務(wù)的專營性質(zhì)的公司，以管理、經(jīng)營一定區(qū)域的物業(yè)為其經(jīng)營目的。因此，業(yè)主大會基于其性質(zhì)、宗旨、組成人員、運(yùn)作機(jī)制的不同而區(qū)別于其他對物業(yè)進(jìn)行管理、指導(dǎo)、監(jiān)督的組織，具有獨(dú)立性和不可替代性。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素?！鼋庾x與應(yīng)用物業(yè)管理區(qū)域是一個由業(yè)主委員會管理的物業(yè)的范圍，一般而言，它應(yīng)該是一個由原設(shè)計(jì)構(gòu)成的自然街坊或封閉小區(qū)。自然街坊是城市建設(shè)中自然形成的相對獨(dú)立的居住區(qū)。按照政府有關(guān)建設(shè)小區(qū)規(guī)劃的規(guī)定，小區(qū)應(yīng)配置居委會、學(xué)校、幼兒園、托兒所、文化活動中心、綜合服務(wù)商店、自行車棚等公共設(shè)施項(xiàng)目。這種小區(qū)大都實(shí)行封閉式管理，被稱為封閉小區(qū)。本條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的標(biāo)準(zhǔn)，而是交由省、自治區(qū)、直轄市制定。劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程度及社區(qū)建設(shè)等因素；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項(xiàng)、規(guī)劃等因素；住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應(yīng)本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。對于物業(yè)管理區(qū)域的范圍，可以是一棟或幾棟大樓，也可以是一個樓宇群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整劃定。這樣，物業(yè)管理區(qū)域范圍相對穩(wěn)定，有利于業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理上的穩(wěn)定性和延續(xù)性。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，我國業(yè)主大會采取二重機(jī)構(gòu)設(shè)置的方式，即由全體業(yè)主組成業(yè)主大會，作為業(yè)主自治機(jī)構(gòu)中的權(quán)力機(jī)構(gòu)，行使重大事務(wù)的決策權(quán)；在業(yè)主大會下設(shè)立由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：(1)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；(5)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)?；I備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。另外，本條例也作出了例外規(guī)定，即在一定條件下可以不必設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。■關(guān)聯(lián)參見《業(yè)主大會規(guī)程》第4—20條(P144—150)第35條(P152)第十一條 業(yè)主共同決定事項(xiàng) 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)制定和修改管理規(guī)約；