【正文】 道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面移交手續(xù)；拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 第二十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)?。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居（村）民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居（村）民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告，并告知社區(qū)居（村）民委員會。 物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等五至十一人的單數(shù)委員組成，業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本辦法第二十條第一款的規(guī)定，人員組成應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示?！　〉谌粭l 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)： （一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議； （二）召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢； （三）根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)選聘、解聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題； （五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；代表業(yè)主對侵害業(yè)主利益的行為依法向法院訴訟； （六）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用； （七）根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用并公布經(jīng)營所得收益情況； （八）配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、公安機(jī)關(guān)等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會治安等工作； （九）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 第三十三條 業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)名投票?！　∫粋€獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有兩個或者兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在開標(biāo)后一個月內(nèi)與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并報物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。其中，開辦費(fèi)由建設(shè)單位提供，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等資產(chǎn)，所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。 第三十八條　前期物業(yè)服務(wù)合同期滿前，建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)任何一方需提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，并征得已銷售房屋總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可提前解除合同。 第三十九條 根據(jù)房屋買賣合同約定，已具備交付條件的房屋且建設(shè)單位已通知物業(yè)買受人交付的，因物業(yè)買受人的原因未及時辦理入住手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按相關(guān)規(guī)定承擔(dān)。新建住宅物業(yè)建設(shè)單位在交付使用前，普通住宅、商業(yè)用房、單幢住宅及地下車庫按建筑面積10元/平方米，帶電梯的普通住宅及高層住宅按建筑面積15元/平方米，向物業(yè)管理行政主管部門一次交存質(zhì)量保修金，專項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)維修。 物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管”的原則，由市物業(yè)管理行政主管部門統(tǒng)一管理。 物業(yè)保修金交存期限為五年?！　〉谒氖粭l 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。社區(qū)配套用房由規(guī)劃部門按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。 第四十二條 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，一般應(yīng)當(dāng)在三樓以下，其中物業(yè)接待中心辦公室應(yīng)當(dāng)設(shè)置在一樓。 物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。 物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗(yàn)前裝修到位；裝修前應(yīng)當(dāng)事先征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并對房屋功能合理布置；本著安全實(shí)用的原則，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模配備物業(yè)辦公室、會議室等。若用于經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)不足。 第四十四條 建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理。 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。未實(shí)行智能化管理的小區(qū)，鼓勵改造升級，改造方案和費(fèi)用需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員決定。 第四十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。承接查驗(yàn)時物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前通知物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參加。 未能按規(guī)定全部移交資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限，并報街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，妥善保管?！　氖挛飿I(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂特約服務(wù)合同。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，并告知物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會。 第五十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置六個月以上的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。 物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并向不動產(chǎn)登記部門出具物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的結(jié)清證明，未結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的物業(yè)不得辦理轉(zhuǎn)移登記。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報價格行政主管部門備案；業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定，通過物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)書面報告價格行政主管部門備查。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。 第五十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 第五十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法等有關(guān)情況如實(shí)公示。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用，但是預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用的期限最長不得超過一年。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂? 業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。 第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。電梯與照明不得合用計(jì)量器具，單元電梯須獨(dú)立安裝計(jì)量器具。 第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家、省和本市有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照居民使用價格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。 物業(yè)管理招標(biāo)經(jīng)費(fèi)在物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主按照業(yè)主專有部分占建筑總面積的比例分?jǐn)?。在原合同?quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知另一方當(dāng)事人和物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政