【正文】 第十七條 　　首次業(yè)主大會會議籌備組履行以下職責(zé)：　?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；　?。ǘ┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；　　（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；　　（四）提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法，確定候選人名單；　　（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；　?。┱匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當予以復(fù)核或者修改，并告知異議人?；I備組在業(yè)主委員會成立后自行解散?！　∈状螛I(yè)主大會會議應(yīng)當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，批準業(yè)主委員會工作規(guī)則等。業(yè)主大會決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。 第二十條 　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議?！　I(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議?！　∥飿I(yè)使用人可以列席業(yè)主大會。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?！　√岢捎眯畔⒒夹g(shù)，改進業(yè)主大會表決方式?！　I(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開?！　I(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當督促或者組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應(yīng)當對專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費按照財務(wù)要求建賬并及時入賬，并對原始憑證及形成的會計資料妥善保管，不得損毀。成立業(yè)主大會的條件具備后，應(yīng)當及時成立業(yè)主大會。業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期一般不超過五年，委員可以連選連任。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)?！　I(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。 第二十六條 　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：　?。ㄒ唬┍疚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表；　?。ǘ┚哂型耆袷滦袨槟芰?；　?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)；　?。ㄋ模嵝墓媸聵I(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；　?。ㄎ澹┥眢w健康，具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間；　?。┍救?、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職或者有其他利害關(guān)系。 第二十八條 　　業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向業(yè)主公開下列情況和資料：　?。ㄒ唬┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；　　（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)合同；　?。ㄋ模ｍ椌S修資金的籌集、使用情況；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)共有部分的收益和使用、分配情況；　?。┱加脴I(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；　　（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；　?。ò耍┢渌麘?yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。主任因故不能履行職責(zé)時，由副主任召集和主持。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。　　業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。 第三十條 　　業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。拒不移交的，業(yè)主委員會、業(yè)主或者居民委員會、村民委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。 第三十一條 　　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告：　?。ㄒ唬┮蛭飿I(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因，不再是業(yè)主的；　　（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；　?。ㄈ﹩适男新氊?zé)能力的；　?。ㄋ模┍灰婪ㄗ肪啃淌仑?zé)任的；　?。ㄎ澹┮詴嫘问较驑I(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的?！　I(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。 第三十四條 　　管理規(guī)約應(yīng)當包括以下內(nèi)容：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)基本情況；　?。ǘ┕矆鏊肮灿迷O(shè)施設(shè)備狀況；　?。ㄈI(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益；　?。ㄋ模I(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)；　?。ㄎ澹I(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；　?。┪飿I(yè)的使用、維護、裝飾裝修管理；　　（七）業(yè)主應(yīng)當遵守的行為準則；　　（八）物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配；　?。ň牛┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式；　?。ㄊｍ椌S修資金籌集、使用和管理；　?。ㄊ唬┻`反管理規(guī)約的責(zé)任；　　（十二）其他有關(guān)事項。 第三十六條 　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當符合法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力?！　I(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會確定。業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事應(yīng)當進行檢查；發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)當要求業(yè)主委員會予以糾正?！　⊥七M建立業(yè)主委員會主任離任審計制度。在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理?！　⊥稑巳松儆谌齻€或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。　　建設(shè)單位應(yīng)當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。　　建設(shè)單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應(yīng)當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。 第四十二條 　　新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：　　（一）水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置；　　（二）在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置；　?。ㄈ╇娫捦ㄐ啪€、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；　?。ㄋ模┌凑找?guī)劃要求完成消防和人民防空工程設(shè)施建設(shè)；　?。ㄎ澹┌凑找?guī)劃要求完成教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；　　（六）按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連；　?。ㄆ撸┌凑找?guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；　?。ò耍┙ㄖ锛捌渑涮自O(shè)施的標志標識完整、清晰；　?。ň牛┓?、法規(guī)規(guī)定的其他條件。對綜合查驗發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)令建設(shè)單位限期整改。 第四十四條 　　建設(shè)單位應(yīng)當依照省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門公布的臨時管理規(guī)約示范文本，制定臨時管理規(guī)約，報縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。　　在首次業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約即行失效?！　∥飿I(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約?！　∏捌谖飿I(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力?！　∏捌谖飿I(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。　　業(yè)主大會成立前，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備獲得的收益應(yīng)當單獨列賬，業(yè)主所得收益的百分之七十納入專項維修資金，百分之三十用于補貼物業(yè)服務(wù)費。登記機構(gòu)應(yīng)當在不動產(chǎn)登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載。 第四十九條 　　物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當符合下列規(guī)定：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬平方米以下的，按照不少于建筑面積一百五十平方米配置；　?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積千分之三配置；總建筑面積超過二十五萬平方米的，超過部分按千分之一的標準配置；　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)用房應(yīng)當在地面以上，相對集中，便于開展物業(yè)服務(wù)活動，并且具備采光、通風(fēng)、水、電、通信等正常使用功能和具有獨立的通道。　　物業(yè)服務(wù)用房不得計入公攤面積，所有權(quán)屬于全體業(yè)主?！　∥唇?jīng)業(yè)主大會同意，不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。 第五十條 　　建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)?！　∏捌谖飿I(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會。 第五十三條 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：　?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；　　（二）臨時管理規(guī)約；　　（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；　?。ㄋ模┙ㄔO(shè)單位移交資料清單；　?。ㄎ澹┎轵炗涗?；　?。┙唤佑涗洠弧　。ㄆ撸┢渌薪硬轵炗嘘P(guān)的文件?！　〗ㄔO(shè)單位提取的工程質(zhì)量保證金，應(yīng)當專戶存儲，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。工程質(zhì)量保證金提取的比例與管理使用辦法，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定?！　〗ㄔO(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)當通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗收合格后，應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護和更新的責(zé)任，有關(guān)費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。 第四章　物業(yè)服務(wù)第五十六條 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家規(guī)定取得相應(yīng)的資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。 第五十八條 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行以下義務(wù)：　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)；　　（二）按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務(wù)費收支情況；　　（三）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；　　（四）接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù)；