【正文】 l 諾基亞l 摩托羅拉l 華維l 阿爾卡特產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：成都高新區(qū) 1991年被批準(zhǔn)為首批國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，由南部園區(qū)和西部園區(qū)兩部分構(gòu)成，初步形成了電子信息、生物制藥和精密機(jī)械制造三大產(chǎn)業(yè)，吸引大量高管、海歸人士和高級(jí)科技人才匯聚于此，文化和科技基因的融合，注定這里將成為高知識(shí)、高智力的城市財(cái)智精英階層聚居地。四至環(huán)境不良影響較小，地塊邊界清晰方正，道路通達(dá)性較好。規(guī)劃中，南區(qū)將形成一個(gè)占地約 600畝的湖區(qū)和集中綠化，目前已在北區(qū)土地中開始修建排水渠。 中信，只有主動(dòng)承擔(dān)起城市運(yùn)營(yíng)商的責(zé)任，才可能創(chuàng)造出成都向南發(fā)展的未來！216。216。項(xiàng)目發(fā)展方向的初判根據(jù)對(duì)成都城市向南發(fā)展的歷史的研究和對(duì)未來的研判，雙流將成為成都的第三個(gè)CBD，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒊蔀榈谌齻€(gè) CBD的核心起步區(qū)，前面覆蓋旅游、商業(yè)、商務(wù)、辦公、國(guó)際貿(mào)易、文化、高端居住等多種產(chǎn)業(yè)功能。因此項(xiàng)目的規(guī)劃打造方向判定為： 城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域是成都第三個(gè) CBD的核心起步區(qū)，全面覆蓋旅游、商業(yè)、商務(wù)、辦公、國(guó)際貿(mào)易、文化、高端居住等多種產(chǎn)業(yè)功能。成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康有序 ,潛力巨大數(shù)據(jù)來源： 20232023年 《 成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》20232023年：成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增長(zhǎng)率： %成都市商品房銷售額年平均增長(zhǎng)率： %成都市商品房銷售面積年平均增長(zhǎng)率： %連續(xù) 4年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積排名全國(guó)第三2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額： 2023年商品房銷售面積： 2023年商品房銷售額： 1329億元2023年商品房銷售均價(jià)： /㎡成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情況成都，泛亞地區(qū)投資巨頭表演的舞臺(tái)216。大型央企巨頭、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)、國(guó)內(nèi)一線品牌開發(fā)商：中信、招商、保利、中海、華潤(rùn)、中鐵、中糧、萬科、龍湖、萬達(dá)、花樣年、濱江、世茂、復(fù)地、富力、浩林、遠(yuǎn)大、恒大 ……成都房地產(chǎn)市場(chǎng)情況第三節(jié) 成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示216。成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示南湖國(guó)際社區(qū)華僑城華潤(rùn)二十四城繞城高速三環(huán)路麓湖保利公園 198麓山國(guó)際社區(qū)項(xiàng) 目名稱 定位產(chǎn) 品類 型占地（ 畝 ）建面萬平米核心配套 客群定位保利公園 198 國(guó) 際 文化生 態(tài) 住區(qū)別 墅多 層高 層6500 220高 爾 夫球 場(chǎng) 、 2250畝 全 亞洲最大的郁金香主 題 公園、金蘋果幼兒園、五星 級(jí)酒店以成都大城北區(qū)域的私 營(yíng)業(yè) 主、政府公 務(wù)員 、企 業(yè)單 位管理 層 及 員 工 為 主并覆蓋全成都區(qū)域的客 戶華僑 城中國(guó)西南 都市 娛樂 商 業(yè) 華僑 城建成后將成 為 充分體 現(xiàn)現(xiàn) 代居住和成都地方居住文化特色并具 備 豐富生活情趣的高尚居住社區(qū)和城市 娛樂 商 業(yè)綜 合區(qū)。 南湖國(guó) 際 社區(qū)以夢(mèng)幻 島娛樂 公園、巨大湖景 優(yōu)勢(shì) 、湖 濱 原味歐洲街 為 依托的高端居住社區(qū)，建成之后，將成為 國(guó) 際 城南區(qū)域令人向往的生活目的地。麓湖（未開售）與麓湖片區(qū)內(nèi)的其他 項(xiàng) 目一起構(gòu)成一個(gè)全新的 “ 麓湖新城 ” ，建成之后將全面形成一個(gè)融合麓湖 總 部 經(jīng)濟(jì) 與 創(chuàng) 意 產(chǎn)業(yè) 區(qū)、休 閑 旅游 產(chǎn)業(yè) 區(qū)、高端住宅區(qū)三大板 塊 的大型 頂級(jí) 城市新城。 也成為現(xiàn)代化大都市的一張城市名片。那么對(duì)于具備成都第三個(gè) CBD核心起步區(qū)引擎作用的中信項(xiàng)目，分析世紀(jì)城項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，有著十分重要的參考意義。 新世紀(jì)會(huì)展中心全面帶動(dòng)成都會(huì)展產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，全面提升了成都的城市面貌，并使成都獲得全國(guó)最佳會(huì)展城市的稱號(hào)。成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示西蜀廊橋世紀(jì)城不僅是一座充滿現(xiàn)代氣息的小城，同樣也蘊(yùn)涵著濃郁的人文內(nèi)涵。小鎮(zhèn)一半在室外，沿河而立，仿佛川西的水鄉(xiāng)，另一半則在室內(nèi)，成為 “ 世紀(jì)城天堂大飯店” 的大堂。在 2023年，天鵝湖小區(qū)開售均價(jià)便達(dá)到5500元 /㎡ ，并以一張效果圖迅速完成住宅的銷售。成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示小結(jié)：成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示：以巨大的規(guī)模、原生態(tài)的景觀資源作為依托。例如：世紀(jì)城的新世紀(jì)會(huì)展中心小結(jié)：成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示：以具備中國(guó)影響力的城市公建保持項(xiàng)目巨大的影響力和號(hào)召力例如：保利公園 198的具有全亞洲最大規(guī)模的郁金香公園 華僑城的具有中國(guó)娛樂第一品牌之稱的歡樂谷 華潤(rùn)二十四城的 具有 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌 之稱的 萬象城小結(jié)：成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示：以極具符號(hào)感的城市公建提升項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次例如：麓山國(guó)際社區(qū)、保利公園 198的高爾夫球場(chǎng) 各項(xiàng)目的五星級(jí)酒店、酒店集群 華潤(rùn)二十四城的 中央公園小結(jié)：成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示：以區(qū)域公建和社區(qū)配套滿足社區(qū)業(yè)主需求，在銷售過程中樹立客戶的信心例如：麓山國(guó)際社區(qū)的教育機(jī)構(gòu)、麓鎮(zhèn)特色商業(yè)街區(qū) 保利公園 198的金蘋果幼兒園、社區(qū)商業(yè)、酒店特色商業(yè)街小結(jié)：成都城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目的啟示：以全系產(chǎn)品規(guī)劃覆蓋所有購(gòu)房群體的需求，以創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)吸引客戶的關(guān)注度例如：麓山國(guó)際社區(qū)的全系產(chǎn)品體系：獨(dú)棟別墅、疊拼別墅、多層洋房、 電梯高層 世紀(jì)城天鵝湖小區(qū)炫麗的外立面以及巨大的空中花園第三節(jié) 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況城南、雙流區(qū)域：成都房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)來源：根據(jù)成都房產(chǎn) 114網(wǎng)站公布信息統(tǒng)計(jì)整理2023年成都商品房成交量分區(qū)域占比 2023年成都商品房成交量分區(qū)域占比根據(jù)今年來成都商品房成交數(shù)據(jù)分析，城南、雙流區(qū)域的房?jī)r(jià)、成交量占比的增速比其他區(qū)域更快。 2023年，區(qū)域商品房平均供銷比為 ，基本保持供銷平衡。南延線區(qū)域成為兵家必爭(zhēng)之地。小結(jié)：對(duì)于成都房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況研究的啟示成都雙流華陽(yáng)地塊：中信地產(chǎn)入駐成都的嶄新機(jī)會(huì)中信地產(chǎn)入駐成都，在主戰(zhàn)場(chǎng)的本項(xiàng)目，將是中信地產(chǎn)在成都的嶄新機(jī)會(huì)。 中國(guó)中信集團(tuán)無比巨大的實(shí)力支撐，中信金融體系全面入駐成都216。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局天府新城范圍示意圖站南組團(tuán)會(huì)展板塊大源組團(tuán)南湖、麓山板塊區(qū)域內(nèi)逐步形成 4個(gè)競(jìng)爭(zhēng)板塊和組團(tuán)：站南組團(tuán)： 以火車南站以南的區(qū)域?yàn)橹鳎M團(tuán)內(nèi)聚集了和黃南城都匯、藍(lán)光 188半島城邦、禮頓山、城市春天等項(xiàng)目，以宜家、歐尚作為核心配套，區(qū)域內(nèi)的生活中心。大源組團(tuán)： 以成都伊藤洋華堂旗艦店為核心的區(qū)域，組團(tuán)內(nèi)聚集了保利心語花園、城南一號(hào)、鳳凰城、世豪廣場(chǎng)、雍湖灣、天府鷺洲等項(xiàng)目，是目前成都市炙手可熱的置業(yè)板塊。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示藍(lán)光公館 1881合景泰富譽(yù)峰中海城南 1號(hào)華潤(rùn)鳳凰城復(fù)地雍湖灣世豪廣場(chǎng)建發(fā)天府鷺洲保利心語花園 Icon英郡南湖國(guó)際社區(qū)新鴻基悅城萬科海悅匯城恒大名都麓山國(guó)際本案繞城高速三環(huán)路人民南路延線心怡紫晶城河畔新世界板 塊 項(xiàng) 目名稱 產(chǎn) 品形 態(tài) 占地（ 畝 ） 建面萬平米站南 組團(tuán)藍(lán) 光 1881 電 梯豪宅 60 會(huì)展板 塊 譽(yù)峰 精裝 電 梯豪宅 280 35城南一號(hào) 電 梯豪宅 227 42大源 組團(tuán)保利心 語 花園 高 層別 墅200 建 發(fā) 天府 鷺 洲 高 層 134 鳳 凰城 高 層中大 戶 型 為 主270 70世豪廣 場(chǎng) 高 層中小 戶 型 為 主147 70復(fù)地雍湖灣 別 墅高 層96 23南湖、麓山板 塊新 鴻 基悅城 高 層創(chuàng) 意 戶 型240 60海悅 匯 城 高 層精裝小 戶 型156 46恒大名都 高 層中小 戶 型 為 主80 34樓盤概況區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示板 塊 項(xiàng) 目名稱 核心 賣 點(diǎn)站南 組團(tuán) 藍(lán) 光 1881 純電 梯豪宅社區(qū)，周 邊 配套 齊 全。中海城南一號(hào) 400米超 寬 樓 間 距，中庭景 觀優(yōu)勢(shì) 。小結(jié)：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示：小結(jié)：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示：高端豪宅類產(chǎn)品通過大面積的景觀、較好的規(guī)劃、高品質(zhì)的產(chǎn)品覆蓋目 標(biāo)客群需求。例如： 一般類項(xiàng)目：萬科海悅匯城，精裝修，超大可變空間 恒大名都，精裝修，超高性價(jià)比 世豪廣場(chǎng)，伊藤洋華堂旗艦店帶來的生活便利性小結(jié)：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示：成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況總結(jié)：216。216。216。Part3：成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況解讀及啟示：成都市城市級(jí)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目解讀及啟示：216。216。216。Part3：成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況解讀及啟示：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的解讀及啟示：216。216。Part3：成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況解讀及啟示：項(xiàng)目整體定位，發(fā)展戰(zhàn)略及競(jìng)爭(zhēng)策略PRAT 4：：第一節(jié) 項(xiàng)目整體定位在綜合項(xiàng)目發(fā)展方向初判、成都市大型城市級(jí)復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目及區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的啟示，對(duì)于中信成都雙流華陽(yáng)項(xiàng)目提出整體定位。成都第三個(gè) CBD核心起步區(qū)的巨大引擎商務(wù)、辦公的首選之地35項(xiàng)目整體定位第二節(jié) 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略對(duì) “ 怎么才能具備成都第三個(gè) CBD核心起步區(qū)引擎作用 ” 問題的回答。第一個(gè) CBD核心區(qū)老成都第二個(gè) CBD核心區(qū)新成都繞城高速三環(huán)路第三個(gè) CBD核心區(qū)成都向南發(fā)展的未來項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目的發(fā)展必須遵循生態(tài)的原則，建立原生態(tài)的景觀優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目的發(fā)展必須以擁有中國(guó)甚至世界高度的，具備巨大產(chǎn)業(yè)價(jià)值兼顧推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展作用，吸取成都?xì)v史文化底蘊(yùn)的城市公建為基礎(chǔ)，保證項(xiàng)目巨大的影響力和號(hào)召力。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目的發(fā)展必須聚集中信、政府全部的優(yōu)勢(shì)資源，以保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成都第三個(gè) CBD核心起步區(qū)的引擎作用。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略通過項(xiàng)目發(fā)展的戰(zhàn)略，最終形成中信雙流華陽(yáng)項(xiàng)目的初步構(gòu)架：城市公建 區(qū)域公建 社區(qū)配套 全系產(chǎn)品中信國(guó)際新城第三節(jié) 項(xiàng)目目標(biāo)客群定位所有房地產(chǎn)的消費(fèi)人群社會(huì)成功人士行業(yè)成功人士企業(yè)成功人士經(jīng)濟(jì)成功人士專業(yè)成功人士接近成功人士滿足現(xiàn)狀的人自我沉醉的人有成功方向的人客群定位216。 他們?cè)诟髯灶I(lǐng)域取得空前成功，乃至他們領(lǐng)域外的大多數(shù)人都認(rèn)同他們。他們?cè)谝獾氖钦握J(rèn)同、道德認(rèn)同。追求的是精神領(lǐng)域的財(cái)富。他們更樂意于慈善事業(yè)。（由于此類客戶已不存在購(gòu)買力的問題，商品不能增加此類客戶的附加值，不能激起此類客戶購(gòu)買欲望，因此此類客戶沒有重要的調(diào)研價(jià)值。行業(yè)成功人士這類成功人士，一般定義為行業(yè)領(lǐng)袖。他們對(duì)行業(yè)、對(duì)事業(yè)的發(fā)展充滿欲望。這類人諸如：潘石屹（房產(chǎn)）、柳傳志（ IT）、牛根生（乳業(yè)） ……研究?jī)r(jià)值：這類人為頂級(jí)別墅的研究對(duì)象。企業(yè)成功人士這類成功人士，一般為企業(yè)老總級(jí)人物。他們自信、專業(yè)、富裕，在企業(yè)內(nèi)部盡享尊重。他們內(nèi)心追求社會(huì)認(rèn)同，追求企業(yè)更好的發(fā)展。消費(fèi)對(duì)于他們沒有任何問題。這類人諸如，一般成功企業(yè)的老總 ……研究?jī)r(jià)值：這類人為豪宅系產(chǎn)品研究對(duì)象（別墅、洋房、高層頂級(jí)豪宅）。經(jīng)濟(jì)成功人士這類成功人士，一般定義為經(jīng)濟(jì)極其富裕人士。他們沒有專業(yè)樂趣，沒有圈層樂趣。他們的消費(fèi)行為，包括買房都存在一定跟風(fēng)性。 客群定位216。 他們錢不多；他們之中擁有企業(yè)的人，企業(yè)發(fā)展也比較一般。希望通過住宅來強(qiáng)調(diào)自己的個(gè)性，強(qiáng)調(diào)自身的識(shí)別感。客群定位216。他們有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有清晰的職業(yè)規(guī)劃。希望住宅在滿足自我居住需求的同時(shí)，也可以突出自身的識(shí)別感。研究?jī)r(jià)值：這類人為高端但不奢侈的住宅產(chǎn)品研究對(duì)象。自我陶醉的人這類人在企業(yè)里有個(gè)一官半職，有著一定的基礎(chǔ)，有車有房。他們擁有的財(cái)富也令他們覺得其他人會(huì)對(duì)他們刮目相看。這類人，擁有稍有檔次的車和品牌開發(fā)商的房子。客群定位216。 他們?nèi)蕴幱谧晕彝晟茒^斗的階段，在經(jīng)濟(jì)和時(shí)間上均受到相當(dāng)?shù)闹萍s。這類人， 一般定義為企業(yè)普通白領(lǐng)、小企業(yè)剛剛起步的創(chuàng)始人研究?jī)r(jià)值：這類人為品質(zhì)較好的剛需類住宅產(chǎn)品研究對(duì)象。滿足現(xiàn)狀的人能擁有一處房產(chǎn)已經(jīng)能讓他們感到最大的滿足?？梢宰屗麄冋嬲蔀槌鞘械囊环葑印Ｐ詢r(jià)比是他們關(guān)注的最大話題?？腿憾ㄎ坏谒墓?jié) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì) “ 項(xiàng)目應(yīng)該以何種形象來贏取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ” 問題的回答。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略就南延線區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目而言,強(qiáng)化中信品牌、本案規(guī)模、景觀優(yōu)勢(shì)、社會(huì)公建的功能、產(chǎn)品品質(zhì)。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略中信項(xiàng)目 麓湖項(xiàng)目天府大道南延線南湖國(guó)際社區(qū) 麓山國(guó)際社區(qū)中信、麓湖、麓山、南湖板塊成都第三個(gè) CBD的核心起步區(qū)就第三個(gè) CBD的核心起步區(qū)中的四個(gè)項(xiàng)目 , 216。216。216。在與板塊內(nèi)的項(xiàng)目相比較時(shí)，本項(xiàng)目絕對(duì)適宜采取競(jìng)合策略與成都市范圍內(nèi)其他大型項(xiàng)目的合作。更多的應(yīng)該站立在成都城市發(fā)展的角度上，對(duì)其他項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)功能上的補(bǔ)缺，共同合作，極大的推動(dòng)成都城市發(fā)展。 中信國(guó)際新城，一座今天的未來新城。 具備成都第三個(gè) CBD核心起步區(qū)引擎作用的城市級(jí)大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。 以所有房地產(chǎn)消費(fèi)人群作為項(xiàng)目的目標(biāo)客群。 與南延線區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)：絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的地位。 與板塊內(nèi)項(xiàng)目的相比：競(jìng)合策略。 與成都市范圍內(nèi)其他大型項(xiàng)目相比：合作與補(bǔ)缺策略。對(duì)此項(xiàng)目，提出對(duì) 3000畝規(guī)模土地進(jìn)行整體規(guī)劃分步實(shí)施的思路。市場(chǎng)價(jià)值： 能經(jīng)受市場(chǎng)考驗(yàn)，產(chǎn)品本身具有一定價(jià)值