商業(yè)地產(chǎn)項目的前期規(guī)劃設(shè)計說明-在線瀏覽
2024-09-13 10:24本頁面
【正文】 史的特性，像西單，王府井，加上燕莎商圈，藍島的百貨店，一些老百姓傳統(tǒng)的社區(qū)消費，到購物中心的消費。包括公主墳商圈，石景山的消費力也是非常大的。從二戰(zhàn)以后，在歐美跟歐洲陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)那種新型的主力店，比如大型的主力店，沃爾瑪?shù)鹊取Ｎ覀円讶艘齺?，要他爬樓梯。建筑師非常重要的任?wù)是怎么把這些五到八萬的每天的人流在這個購物中心里面消費?！ ‖F(xiàn)在的體驗式的購物中心，他的餐廳已經(jīng)不像是傳統(tǒng)的那種，現(xiàn)在一些好的購物中心，在一樓都有非常好的西餐廳，中餐廳，通過很多的陽光和曲線的互動，讓客戶感覺很舒服。通過建筑師的曲線，燈光，動線，包括庭院，綠化流水等等的設(shè)計，建立一個消費的關(guān)系。因為人們很愿意去自己認為屬于自己的空間的地方。市場顧問先行 我們在商業(yè)地產(chǎn)前期策劃可能同步進行到80%，建筑設(shè)計就要同步進行了，因為開發(fā)商是很趕的。到底是做什么檔次，做什么業(yè)態(tài)，主力店來不來，體量有多大，都不知道。我們市場顧問是第一步，從項目概念策劃，我們要給開發(fā)商算出來，這個選址定位里面，我告訴你那個地塊是八萬平米的商業(yè)能不能支撐。我們一般建議開發(fā)商為了降低風險，我們把他購物中心盡量擁擠。去年西單大悅城的試營業(yè)，我作為消費者去的時候，有很多地方還沒有開，有點空，就感覺不太舒服。前段時間我們在天津月亮島的項目，我們現(xiàn)在還不停地和建筑師開會，改設(shè)計圖。所以，很多的開發(fā)商老是在想，希望我們賣一包給他，他就可以去自動招商，自動運營，那是不可思議的。女孩子的化妝品有幾千種，鞋子可以一天買一雙。但是如果一個購物中心太大，逛得太累的話，就不聚人氣。我們認為購物中心的體量，包括動線的設(shè)計，包括層高，包括燈光都是非常講究的。我們設(shè)計了一個開放的空間。因為貴陽人，特別是南京，上海喜歡人滿為患，都是喜歡扎堆。有的時候我們逛街，并不只是購物，有的時候也看看別人，看別人怎么穿。 開發(fā)商是一個項目的指揮官 第三點就是開發(fā)商。他承擔未來最大的開發(fā)風險，一個專業(yè)的成功開發(fā)商，做一個購物中心或者是蓋酒店，酒店式公寓是一樣的，都是一個資產(chǎn)。一個成熟的市場顧問，一開始會告訴開發(fā)商怎么設(shè)計主題，現(xiàn)金流怎么收回來，他的財務(wù)鏈條怎么設(shè)計。他自己內(nèi)部的團隊，從投資測算，到招商能力，對商場、購物中心開業(yè)后期的運營、管理和翻新購物中心的能力，都是非常重要。 一個非常好的購物中心，他的生命力不是五年，可能是五十年。其實，一個成功的購物中心的基因，是很早就出來了。因為建筑物本身是一個載體，最后是為人服務(wù)的。比如中關(guān)村這塊地區(qū)的有效消費是很高的，可能我賺一千塊，但是我可以消費七到八百塊，因為都是年輕人，他對未來有很好的預期，所以他花錢會花得比較爽快。開發(fā)商本身也承擔了巨大的風險，所以他對最后選擇決策的任務(wù)是非常非常關(guān)鍵的?？赡苌虡I(yè)運營管理的成本是非常大的。剛才我也提到了一些，為什么前期操作重要呢？因為我們最主要的除了研究交通，研究未來的競爭對手，其實我們最重要的是研究每天有什么人來。吸引力好比一個磁鐵，如果他們有很大的魅力，就可以吸引很多的人流過去。很多的開發(fā)商如果沒有深思熟慮，不太了解商業(yè)地產(chǎn)的話，他可能花了很多的錢去打造冠冕堂皇的外殼，可能會弄一個天幕，或者弄一個噴水池等等。但是把這個理念運用到商業(yè)地產(chǎn)的話，恰恰是錯誤的。比如大家去一個很普通的超市，里面的服務(wù)員很多的老大媽，但是你很愿意去，覺得很舒服，可能五代同堂一起去逛，或者去看電影，或者去做一個溜冰場，或者做一個很科學的中廳做一些演唱會什么的，極限運動的表演等等互動的部分。那天直播《大長今》大結(jié)局的時候，當天去了28萬人。每人買一件衣服，就是不得了了。所以，商業(yè)中心的前期規(guī)劃可能占了總體設(shè)計的百分之四五十的時間。商戶其實是很被動的，如果招商的時候，他會問你，你怎么確保預期人流過來。因為后期還有很多的學問，包括商戶的未來，比如潮流的發(fā)展。比如一些店可能是韓國的，賣西裝，領(lǐng)帶的，他就會預計他明年后年會倒閉，或者是衰弱。作為一個好的運營總監(jiān)，對不同品牌的店面要有一個分析，比如你嫁給一個男人，你要知道這個男人有沒有前途，如果知道他沒有前途的話，就提早分手，就不培養(yǎng)他。我們要給他預留一些彈性空間，包括我們在有些地方預留一些餐飲的上下水，包括承重等等。建筑設(shè)計顧問，他可以算衛(wèi)生間的使用頻率，扶梯，貨梯的使用頻率，停車場等等。前期規(guī)劃，就是方方面面能想出來的都要想象到。所以，市場顧問和建筑師對這個商業(yè)地產(chǎn)購物中心總體的規(guī)劃，設(shè)計，策劃，到前期招商的硬件和未來軟件的配合，起到不可取代的非常重要的決策。策略方面，我們認為開發(fā)商是最重要的。之前的規(guī)劃設(shè)計，我們剛剛已經(jīng)講得比較詳細了。我們在很多次的課程和論壇也表達過，因為一個購物中心前期的規(guī)劃，其實我們是為未來的100到500個商戶的商業(yè)經(jīng)營做準備的。一個購物中心，就是一個不同的器官，你說牙齒重要，還是手重要呢？都非常重要。而且那些商家，有可能都是國際品牌，國內(nèi)的連鎖經(jīng)營的，集團性決策的商家。我交租給你的話，我是希望你這里有人過來的。以我們?yōu)槔覀冏鳛閷I(yè)市場顧問公司，慢慢地，角色也是從不停地給你說明道理，到慢慢發(fā)揮我們專業(yè)的風范。我們是很反對在北方做
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