商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說明(已改無錯(cuò)字)
2022-08-31 10:24:44 本頁面
【正文】 們只能帶他去東方新天地，燕莎等等。北京做得好的商業(yè)項(xiàng)目真的比較少?！ ∑鋵?shí)我們最大的北京商業(yè)以望京為例，如果沒有記錯(cuò)數(shù)據(jù)的話，望京有60多到70多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，包括：街區(qū)，購物中心，百貨等等。市場(chǎng)顧問的角色最重要就是在一個(gè)新的開發(fā)片區(qū)里面，我們可以給政府測(cè)算這個(gè)地區(qū)的人口可以支撐多少體量的商業(yè)面積。我們本身也是有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的一些思想在里面，希望很多方面都要規(guī)劃。我們計(jì)算一個(gè)社區(qū)的人口，從商務(wù)、商業(yè)、居住、科研、學(xué)校、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等等。并不一定是吻合市場(chǎng)真實(shí)具體的需要。所以，很多時(shí)候在新城的開發(fā)，以前的望京新城，順義新城等等規(guī)劃的時(shí)候，往往對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是零售商業(yè)體量的判斷和估算不是很科學(xué)的，不很適應(yīng)真實(shí)需求的。我們很多的開發(fā)商為了拿到地，因?yàn)樗詾槟玫降?，蓋個(gè)房子就可以守株待兔了，后來蓋了很多的樹，沒有白兔來了，他就完了。現(xiàn)在發(fā)改委對(duì)土地的用途，包括國(guó)務(wù)院對(duì)改變土地用途是非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃枷耄豢筛淖兊?。所以開發(fā)商拿了地以后，到底是做寫字樓，購物中心，還是酒店，但是大部分都是變成銷售的酒店式公寓。所以，我們認(rèn)為，本身很多的項(xiàng)目案例，我們先要做一個(gè)很客觀的消費(fèi)群研究和市場(chǎng)定位。我們要同步算地塊容納最大的商業(yè)體量是多少?，F(xiàn)在我們反過來了，可能給了我一百萬平米，有40%要做商業(yè)?？赡苓@個(gè)地塊基本都是居民社區(qū)，基本上禮拜一多禮拜五大部分都是上班的。基本上住宅區(qū)域性的購物中心的體量不能做得太大，如果你拿了一百萬平米，政府規(guī)劃要求你有一定的商業(yè)地產(chǎn)的面積，這個(gè)很難的，因?yàn)檫@個(gè)本身是違反自然的。你這個(gè)用地的性質(zhì)，交通配套不很完善的話，人是流不進(jìn)來的。你沒有足夠的人流，尤其是住宅性的社區(qū)，禮拜一到禮拜五的白天有多少人來。我剛才說了，太大量的，太理想的規(guī)劃，開發(fā)商本身在沒有做市場(chǎng)顧問前期研究過程，他已經(jīng)在做建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)了，這個(gè)是錯(cuò)誤的。在香港的話，開發(fā)商首先是找我們，我們告訴他能不能做。在內(nèi)地的話，他的老板不懂，你要直接給他一個(gè)兩三百頁的文件包的話，他可能會(huì)死機(jī)的。我覺得，政府的規(guī)劃和開發(fā)商的規(guī)劃有太多的幻想的比例。現(xiàn)在我們國(guó)家都在提倡科學(xué)發(fā)展觀，實(shí)踐能檢驗(yàn)真理?！ ￠_發(fā)商規(guī)劃完了以后，就是招商了。有一些項(xiàng)目他們找我們招商的時(shí)候，我們都不愿意接，因?yàn)樗旧聿季志筒缓侠怼?06年很多的開發(fā)商，他本身是住宅型的小購物中心，還希望找一個(gè)LV進(jìn)來。其實(shí)，我們很建議，包括政府部門，在規(guī)劃用地的比例，也是多找不同的，沒有直接厲害關(guān)系的專家來論證，而不是學(xué)術(shù)研究。學(xué)術(shù)研究的話，我們很容易去附和領(lǐng)導(dǎo)，很容易去琢磨領(lǐng)導(dǎo)。所以，應(yīng)該兼聽則明，集思廣益。我覺得成與敗最重要是一個(gè)思想。我們?cè)诒本┻@么多年，很多的問題還是沒有搞明白。比如一些很好的地塊，真的是糟蹋了地塊的用途，很可惜的。
主持人：謝謝徐總，徐總結(jié)合自身的經(jīng)驗(yàn)和第一太平戴維斯的案例，給我們講解了很多關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的前期規(guī)劃，包括最后提出的一些政府部門應(yīng)該介入到規(guī)劃當(dāng)中。我們也知道，現(xiàn)在的金融風(fēng)暴席卷全球，請(qǐng)徐總給我們講講金融風(fēng)暴對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的影響。 金融風(fēng)暴對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)是利大于弊 徐偉成：我們?cè)?007年底的時(shí)候，因?yàn)槲覀兪亲鰧I(yè)規(guī)劃的時(shí)候，我們已經(jīng)感覺到有金融風(fēng)暴要來了。我覺得這個(gè)金融風(fēng)暴的利弊分析來說，總體來說我們是認(rèn)為利大于弊。因?yàn)檫@個(gè)金融風(fēng)暴可以加速一些投機(jī)派的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，他不是實(shí)力派的，是偶像派的?；蛘呤羌铀倭艘恍┎怀墒斓纳虡I(yè)地產(chǎn)提前停止。第三個(gè)加速的金融管理方面對(duì)房地產(chǎn)信貸方面政策的制訂，加速了國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道。對(duì)一些國(guó)際上，原來沒有來到中國(guó)，原來沒有機(jī)遇的，有實(shí)力的國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)品牌，終于可以登陸中國(guó)了，有利于商業(yè)地產(chǎn)的重新洗牌。金融風(fēng)暴以后，通過一洗牌，我覺得人會(huì)更清醒。住宅地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)是非常清醒了，商業(yè)地產(chǎn)在08年會(huì)更嚴(yán)謹(jǐn)。包括以北京為例，有些商家可能根本就沒有很成熟的考慮，隨便開業(yè)、招商的。從08年到09年他可能要經(jīng)歷一個(gè)冬天。他在一個(gè)購物中心的運(yùn)營(yíng)和商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，如何吸引消費(fèi)者。08年以前大家都混得不錯(cuò)，渾水摸魚。08年是真正的實(shí)力派了，最后剩下的都是四大天王，或者是八大天王。有真正競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)浮出來。我覺得08年底和09年可能有一些購物中心要出售，轉(zhuǎn)讓。我們認(rèn)為我們中國(guó)的消費(fèi)者是等不到半年的，有一個(gè)很鐵的案例，就是非典，大家等了半年沒有買東西了以后，就會(huì)瘋狂地買車，消費(fèi)，好象現(xiàn)在不買，以后就沒有機(jī)會(huì)似的。為什么，前幾年很多的外國(guó)的顧問機(jī)構(gòu)，也對(duì)我們中國(guó)的消費(fèi)者有一些研究，很多都是看好我們的13億消費(fèi)。昨天普爾認(rèn)為美國(guó)人應(yīng)該學(xué)會(huì)儲(chǔ)蓄，中國(guó)人應(yīng)該學(xué)會(huì)消費(fèi)?，F(xiàn)在我們的很多政策，都在刺激消費(fèi)。09年底的話，我們認(rèn)為我們的購物中心會(huì)慢慢理性發(fā)展，北京的商圈會(huì)越來越成熟，應(yīng)該說我看到了很多的機(jī)遇。 主持人：徐總說得很詼諧，也很形象，大家也已經(jīng)很清楚地理解了金融危機(jī)給中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)帶來的機(jī)遇。剛才您談到中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道是很有限的。前不久國(guó)務(wù)院通過了房地產(chǎn)信托基金的提案，雖然細(xì)則還沒有出臺(tái)，一旦出臺(tái)將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有什么影響？ 徐偉成：房地產(chǎn)信托基金并不限于服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)。比如在天津，在北京以外的一
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