商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說明(已修改)
2025-08-15 10:24 本頁面
【正文】 . . . .. .商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)編者按：商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很深的灘，走的越遠(yuǎn)陷得越深。所幸徐偉成先生在參加專業(yè)講臺的時(shí)候，比喻詼諧，往往用一些大家所熟悉的事情，比如守株待兔的故事、F4等娛樂故事等，談笑間便已經(jīng)將潛在的道理講解清楚。有想要更深入了解商業(yè)地產(chǎn)的朋友，可以繼續(xù)關(guān)注新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)講臺欄目，我們將定期邀請業(yè)內(nèi)人士為我們答疑解惑。是初入商業(yè)地產(chǎn)也好，是商業(yè)地產(chǎn)老手也好，我相信談笑間大家都能有所收獲！ 本期主題：解析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì) 本期嘉賓：徐偉成 第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問有限公司項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理、董事 以下是新浪樂居商業(yè)地產(chǎn)頻道的現(xiàn)場圖文直播： 主持人：今天很高興邀請到第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問有限公司項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理、董事徐偉成先生為我們講解一下商業(yè)地產(chǎn)的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)，今天已經(jīng)是我們樂居商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)講壇第五期了。咱們今天的講臺活動(dòng)分為兩個(gè)部分，第一部分徐總會(huì)結(jié)合PPT，用實(shí)例為我們講解一下商業(yè)地產(chǎn)的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)中的方方面面，另一個(gè)部分是圍繞著金融風(fēng)暴中的中國商業(yè)地產(chǎn)而展開的，大家也可以借此和徐總互動(dòng)溝通，提出自己心中的疑慮。好，咱們先把時(shí)間交給徐總?！ ⌒靷コ桑焊魑恍吕藰肪由虡I(yè)地產(chǎn)頻道的網(wǎng)友，大家好。很高興今天在新的一年給大家講解一些我們在21世紀(jì)初，我們北京首都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的情況，更重要的是我們公司的強(qiáng)項(xiàng)，就是商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃應(yīng)該怎么做，產(chǎn)生什么結(jié)果。接下來用簡練的語言跟各位交流一下?！ ∑鋵?shí)，以商業(yè)地產(chǎn)里面的中高端項(xiàng)目為例，真正的深思熟慮的前提，做深入的規(guī)劃所占的時(shí)間比例可能占到整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的4050%?！ 】赡苓@個(gè)觀點(diǎn)，大家會(huì)感覺是不可思議的，為什么規(guī)劃花這么多的精力和時(shí)間。我們所花的這個(gè)時(shí)間成本，主要是從思考，策劃，調(diào)研，從開發(fā)商綜合理念，從建筑設(shè)計(jì)來探討?！ ≌劦酱頇C(jī)構(gòu)在商業(yè)地產(chǎn)中的角色，我想說其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的鐵三角的組合是非常關(guān)鍵的，第一個(gè)是市場顧問合作方，也包括代理機(jī)構(gòu)；第二個(gè)合作很重要就是建筑師事務(wù)所；第三個(gè)就是開發(fā)商，投資方面。接下來我們把這個(gè)鐵三角的關(guān)系進(jìn)行一個(gè)演繹說明?！ ∈袌鲱檰柶鋵?shí)是非常非常重要的前提。因?yàn)槭袌鲱檰柋旧砭褪菍φ麄€(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前提，從它的區(qū)位、交通、周邊的規(guī)劃，未來的規(guī)劃，未來的結(jié)構(gòu)，人口消費(fèi)力，包括整體的購物中心落成的選址做什么定位，到底是中高檔，還是中檔偏低等等。到未來的消費(fèi)人口的可支配消費(fèi)，以及來這里的頻率都是要綜合探討研究的。所以，市場顧問在這前期對客觀的了解是非常重要的。 第二個(gè)是代理，像我們第一太平戴維斯，我們也有代理部。招商代理對于前期不是那么重要，只要你把前期的市場，地塊，交通規(guī)劃做得很科學(xué)，很合理的話。包括他可能是做百貨為主的，或者是百安居的家居店，或者是五金批發(fā)市場，我們都要考慮到交通位置。在國外的經(jīng)驗(yàn)上，基本上房地產(chǎn)開發(fā)要做一個(gè)可行性研究。包括我們也有其他的服務(wù)，比如我們對一些國外大的店有選址的顧問服務(wù)。比如他可能在北京開店，他會(huì)找我們公司，對他的租金，店面面積，業(yè)態(tài)，目標(biāo)消費(fèi)群做一個(gè)綜合的評估、選址。所以，剛才我講到了，我們的市場顧問從交通、人流，商業(yè)競爭對手，商圈范圍進(jìn)行一個(gè)分析?！ ≡谫徫镏行牡奶卣骼?，多一個(gè)購物中心其實(shí)是不能產(chǎn)生新的消費(fèi)力的，購物中心的落成只不過會(huì)把原來同一商圈的消費(fèi)力轉(zhuǎn)移過來新的購物中心?；蛘呤前褎e的傳統(tǒng)的一些老的消費(fèi)商圈里吸引一些新的人群過來。所以，我們市場顧問的角色，就是對整體的選址，他的消費(fèi)力，進(jìn)行一個(gè)綜合研究。每一個(gè)商圈都有其傳統(tǒng)歷史性，以北京為例。北京對商業(yè)地產(chǎn)的理解，認(rèn)為人定勝天，其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)更多地利用歷史的特性，像西單，王府井，加上燕莎商圈，藍(lán)島的百貨店，一些老百姓傳統(tǒng)的社區(qū)消費(fèi)，到購物中心的消費(fèi)。像九十年代中期到2000年初，包括從新世界中心到東方新天地，東方廣場下面的購物中心的出現(xiàn)，從慢慢地從零售轉(zhuǎn)變?yōu)橘徫镏行摹０ü鲏炆倘?，石景山的消費(fèi)力也是非常大的?！ 〉诙€(gè)部分，建筑設(shè)計(jì)師，購物中心是一個(gè)很自然的事物。從二戰(zhàn)以后，在歐美跟歐洲陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)那種新型的主力店，比如大型的主力店，沃爾瑪?shù)鹊?。其?shí)購物中心的建造是違反自然的。我們要把人引來，要他爬樓梯。我們對整個(gè)商圈地塊的市場定位，到底是中檔，購物中心，還是中高檔購物中心，還是中低檔購物中心，我們結(jié)合交通的顧問，我們知道有地鐵，有公交在樓下，我知道每天平均有五到八萬人流到購物中心來之后。建筑師非常重要的任務(wù)是怎么把這些五到八萬的每天的人流在這個(gè)購物中心里面消費(fèi)。其實(shí)市場顧問有些是結(jié)合建筑師，建筑師的角色是，我們告訴他店鋪怎么分割，一層，二層，三層分別做什么?！ ‖F(xiàn)在的體驗(yàn)式的購物中心，他的餐廳已經(jīng)不像是傳統(tǒng)的那種，現(xiàn)在一些好的購物中心，在一樓都有非常好的西餐廳，中餐廳，通過很多的陽光和曲線的互動(dòng)，讓客戶感覺很舒服。用我們專業(yè)行家的語言來
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