商業(yè)地產(chǎn)項目的前期規(guī)劃設計說明(編輯修改稿)
2025-08-30 10:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 打造冠冕堂皇的外殼，可能會弄一個天幕，或者弄一個噴水池等等。剛才我說了，人都喜歡去屬于自己的地方，希望去到那里以后，可以把自己變成主角的，他不希望去那里以后感覺我自己那么窮呢？比如我們?nèi)チ颂彀查T的話，我們會感覺，我們的國家很偉大，有這么雄偉的建筑。但是把這個理念運用到商業(yè)地產(chǎn)的話，恰恰是錯誤的。如果你讓他感覺，這里很漂亮，但是不知道去哪里逛，或者一進去就感覺，哎呀，我買不起，不來了。比如大家去一個很普通的超市，里面的服務員很多的老大媽，但是你很愿意去，覺得很舒服，可能五代同堂一起去逛，或者去看電影，或者去做一個溜冰場，或者做一個很科學的中廳做一些演唱會什么的，極限運動的表演等等互動的部分。香港新鴻基在香港的APM，他當時有一個很簡單的屏幕，當年的《大長今》大結局的時候，因為香港人很喜歡看電視劇。那天直播《大長今》大結局的時候，當天去了28萬人。各位可以想想每人買一杯咖啡的話，星巴克會是什么樣。每人買一件衣服，就是不得了了。比如世界杯，奧運會的時候，可以放一些凳子，進行一些直播。所以，商業(yè)中心的前期規(guī)劃可能占了總體設計的百分之四五十的時間。其實執(zhí)行是很后面的事情，如果執(zhí)行能力很強的話，后面是很快的。商戶其實是很被動的，如果招商的時候，他會問你，你怎么確保預期人流過來。我們作為市場顧問，我們沒有算得很清楚，我們可以吸引什么人來，錢包有多少錢，有效消費是怎么樣，消費的頻率怎么樣，然后計算出商戶應該繳納的租金。因為后期還有很多的學問，包括商戶的未來，比如潮流的發(fā)展。其實一個好的商業(yè)運營總監(jiān)很懂潮流，很懂一個城市里消費的動脈。比如一些店可能是韓國的，賣西裝，領帶的，他就會預計他明年后年會倒閉，或者是衰弱。比如北京新光天地的勢頭是非常好的，東方廣場可能和新光天地有一些競爭在里面。作為一個好的運營總監(jiān)，對不同品牌的店面要有一個分析，比如你嫁給一個男人，你要知道這個男人有沒有前途，如果知道他沒有前途的話，就提早分手，就不培養(yǎng)他?！ ∏捌谝?guī)劃還有一個重要的過程，就是我們要給他一個比較彈性的空間，千萬不要說這個區(qū)位一定做餐飲，那個區(qū)位一定要做服裝。我們要給他預留一些彈性空間，包括我們在有些地方預留一些餐飲的上下水，包括承重等等。 還有一個非常重要的過程，我們在建議開發(fā)商引入市場顧問公司之前，也一定要引入建筑設計顧問。建筑設計顧問，他可以算衛(wèi)生間的使用頻率，扶梯，貨梯的使用頻率，停車場等等。比如如果，他過來要等個半個小時的話，他就不來了，可以去別的地方。前期規(guī)劃，就是方方面面能想出來的都要想象到。還要把他想成最壞，如果這個主力店不來會怎么樣，如果這個停車場停滿了會怎么樣。所以，市場顧問和建筑師對這個商業(yè)地產(chǎn)購物中心總體的規(guī)劃，設計，策劃，到前期招商的硬件和未來軟件的配合，起到不可取代的非常重要的決策。 關于前期規(guī)劃要注意的問題，要采取什么策略這個問題。策略方面，我們認為開發(fā)商是最重要的。因為開發(fā)商是扮演一個交響樂團的總指揮，他的品位，他選取的顧問公司，他控制的成本，他招商的節(jié)奏，他給商戶的免租期，一些大品牌的店，他的老總可能要親自過來，要怎么接待。之前的規(guī)劃設計，我們剛剛已經(jīng)講得比較詳細了。所謂的策略，就是你要有準備，要科學，要合乎當時市場的情況，要靈活適應。我們在很多次的課程和論壇也表達過，因為一個購物中心前期的規(guī)劃，其實我們是為未來的100到500個商戶的商業(yè)經(jīng)營做準備的。所以，相當于一個開發(fā)商以及一個開發(fā)商的管理公司，在和100到500家企業(yè)同時做生意。一個購物中心，就是一個不同的器官，你說牙齒重要，還是手重要呢？都非常重要。如果開發(fā)商不很老練的話，商戶跑了的話，你就會非常吃虧，只有他賺錢，你才賺錢。而且那些商家，有可能都是國際品牌，國內(nèi)的連鎖經(jīng)營的，集團性決策的商家。如果不太資深的開發(fā)商，對幾百家國際商戶來你的購物中心合作的話，如果你少一點精力，少一點金錢，少一點誠意都沒辦法操作下去的。我交租給你的話，我是希望你這里有人過來的。我們是很有信心，從05到08年，經(jīng)過這么多事情，未來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，結合一些主力店，家居店，精品店為主的開發(fā)商，應該是有適當成熟的思想準備。以我們?yōu)槔?，我們作為專業(yè)市場顧問公司，慢慢地，角色也是從不停地給你說明道理，到慢慢發(fā)揮我們專業(yè)的風范。比如香港地鐵，他是我們的VIP客戶，我們給他們做了報告，就不管了，因為他有些地方比我們還懂。我們是很反對在北方做一些街區(qū)的，包括新三里屯，包括索拉納，因為北方很冷，不聚溫度。雖然購物中心很違反人性，像一個盒子，但是人很溫暖，很舒服。如果你試圖把歐洲、意大利、英國的那些街區(qū)搬來北方的話，可能會失敗的，不像上海，上海的天氣很溫暖?！ ∩虡I(yè)地產(chǎn)領域在目前規(guī)劃中還存在什么問題呢？有些時候，作為市場顧問也好，作為建筑設計師也好。很多的時候發(fā)生了問題，我們會找出問題，找出問題的過程中，我們往往會歸咎于某某人，比如認為是開發(fā)商不好。但是，我們認為，在項目的前期規(guī)劃中，我們看到北京一些相對比較成功的項目。很多香港的，和上海的國外的開發(fā)商里北京，得會要求我們帶他去看北京的成功項目。他們看完了以后覺得，這樣就覺得成功嗎？當年新光天地沒有開，我
研究報告相關推薦
鄂ICP備17016276號-1