商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說明-資料下載頁
2025-08-03 10:24本頁面
【正文】 些地區(qū)。天津的房地產(chǎn)信托基金，他是希望做工業(yè)地產(chǎn)，另外一些是希望做辦公樓。房地產(chǎn)信托基金的回報(bào)率的曲線往往是像爬香山一樣，是比較平穩(wěn)的。在美國呢，他們的曲線是像過山車一樣。作為中國，我覺得現(xiàn)在還是在不停地探索和摸索房地產(chǎn)信托基金如何去實(shí)現(xiàn)。我們公司也參與在里面，包括一些政策的制定。比如以購物中心做房地產(chǎn)信托基金，我們認(rèn)為是大勢所趨的。但是要找出幾個黑馬的企業(yè)，給他包裝一些非常好的商場去做的話，我覺得還需要一兩年的時間。我認(rèn)為09年底的話，可能會做成一個氣侯。以前我們公司幫過萬達(dá)在香港，他是想把那個商業(yè)地產(chǎn)上市的，后來發(fā)現(xiàn)有一些機(jī)制跟他的操作不夠完善，達(dá)不了國際水平。但是，我們國內(nèi)的信托基金打造得也是很寬松，很透明，很國際水準(zhǔn)的。但是起碼有了這個舉措的話，讓開發(fā)商，投資方有了一個非常好的信號，起碼風(fēng)向標(biāo)是很清楚的，讓他朝著這個目標(biāo)去打造。如果沒有這個融資渠道打造的話，就好象這個地圖不很明確，就像美國的東岸到西岸，都沒有路燈的話，大家就會覺得沒有方向?！ ∷裕瓦@次金融風(fēng)暴來說的話，我們認(rèn)為對國內(nèi)的銀行，以及融資業(yè)也會隨著進(jìn)行一個革新和洗牌的。至于有沒有一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能夠成功打造上市，還要看他的一些內(nèi)部機(jī)制。從商業(yè)的企業(yè)運(yùn)營，包括稅收，包括等等企業(yè)內(nèi)部的機(jī)制，還是有部分不是很透明的?！ ≈鞒秩耍何覀兿嘈砰_發(fā)商對這個政策都是基于很大的希望的?！ ÷牨娞釂枺簞偛拍劦劫徫镏行?，隨著中國大型購物中心的發(fā)展，由商場轉(zhuǎn)變到購物中心的平臺。目前的購物中心是基于開發(fā)商不理性的狀況下，我是先蓋了一個購物中心，然后請顧問公司進(jìn)行規(guī)劃，完全是一個反過來的順序。從第一太平的角度，在商業(yè)招商上，MAL的性質(zhì)方面，更趨于專業(yè)化的方向，有沒有一些專業(yè)化運(yùn)營的服務(wù)？ 徐偉成：其實(shí)這個課題，我們也探討了兩三年，大家有機(jī)會上我們的網(wǎng)站的話，我們在澳洲是有非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司的。在上海，我們有一家內(nèi)營商業(yè)運(yùn)營管理公司機(jī)構(gòu)，在北京沒有。如果在中國做一支真正的有專業(yè)團(tuán)隊(duì)，有專業(yè)服務(wù)成功經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)運(yùn)營管理公司是非常困難的。商業(yè)運(yùn)營要兼顧一個商場在接手，交付使用前，要負(fù)責(zé)招商，服務(wù)，解決投訴，開業(yè)前的準(zhǔn)備。到開業(yè)以后，收租，包括商戶之間有競爭，對他們進(jìn)行調(diào)解。比如我是賣鞋子的，我的鞋子放在門口，怎么解決。比如顧客有問題，要投訴，打給誰，怎么解決。比如商業(yè)推廣，購物中心有每年的推廣計(jì)劃。我們看一下香港新鴻基的APM，從06開始，F(xiàn)4的演唱會，到陳慧琳的CD簽售，還有李克勤。還有一個高考的心理輔導(dǎo)，就是怕高考生因?yàn)樾睦韷毫Υ蠖詺?，就是找一些社工給他們進(jìn)行一些心理輔導(dǎo)。從老、中、幼都不會放過。運(yùn)營公司每個人都要出一個時間表，因?yàn)樯虘粢簧虡I(yè)管理費(fèi)的，這個管理費(fèi)也包括了推廣費(fèi)在里面。為什么很多成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，商業(yè)管理部都是自己的。如果請一家外面的人過來，本身信任基礎(chǔ)就很難建立。如果我們第一太平戴維斯接管萬達(dá)購物中心，我可能是從賽特，燕莎出來的，我做一個一年的推廣方案給他，三千萬，包括請劉德華，劉亦菲等等過來，他會批嗎？也許會批，也許不會批，我會敢向他提出這個三千萬的方案嗎？也許敢，也許不敢。所以，就是一個信任的基礎(chǔ)問題?？赡芪覀兊睦习逡宦牭饺f，就會想，可以啊，三千萬投過去，可不可以幫我拿回來三個億啊。所以我們就搞一些類F4的，類劉德華的人過來，就是長得很像，但是杭州的劉德華和香港的劉德華是不一樣的，雖然長得很像，或者搞一個超女300人過來。所以，第一個是信任基礎(chǔ)很難鞏固。第二商業(yè)運(yùn)營管理公司的老板的成本本身成本很高，一個商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營老總年薪最少一兩百萬，他要負(fù)責(zé)招商，運(yùn)營，管理等等。我作為一個第一太平戴維斯，我怎么能挖出這樣一個人來呢？這種人本身是很稀缺的。還有一個，這幾個商業(yè)運(yùn)營管理公司的幾個老板年薪加起來是要一千萬的。所以第一個是信任基礎(chǔ)問題，第二個是成本問題。還有商戶的角色也很重要，香港的新鴻基APM，他在本身裝修之前，就要求商戶每幾個月要更換店面，更換貨，更換擺設(shè)。一個商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)運(yùn)營部就等于大內(nèi)總管，也是時尚部總管，他不希望他的旗下的店很土，他也不希望他的那些店里互相有矛盾。我本人就沒有這個經(jīng)驗(yàn)，這個都是20年經(jīng)驗(yàn)管出來的?！ ≡谙愀鄣南愀鄢牵麄兊囊恍├习灞旧砭褪呛軙r尚的，所以要求也很多?？床灰娒鞔_的利潤點(diǎn)的話，很多公司不敢輕易組成商業(yè)管理運(yùn)營部。因?yàn)楸旧碡?zé)任非常大，我們是非常有責(zé)任心的公司，我們要不不出手，要出手的話，就要幫客戶管理好。 主持人：今天非常感謝徐總來到我們新浪樂居，為大家講解一下商業(yè)地產(chǎn)的前期規(guī)劃。剛才大家也提到一些問題，由于時間的關(guān)系，今天的講壇到此結(jié)束，謝謝各位！寧可累死在路上，也不能閑死在家里！寧可去碰壁，也不能面壁。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。什么是奮斗？奮斗就是每天很難，可一年一年卻越來越容易。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來越難。能干的人，不在情緒上計(jì)較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計(jì)較。拼一個春夏秋冬！贏一個無悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人. 學(xué)習(xí)好幫手
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