【正文】 以是城市的黏合劑、也是催化劑，如果沒有商業(yè)我們認為城市綜合體不能成為綜合體，綜合體變成地標、變成目的地、變成提升城市形象項目，商業(yè)是其中必不可少的組成部分甚至是關鍵部分。”　　郝濱認為，商業(yè)是打造城市社區(qū)必不可少的部分，商業(yè)把居民、訪客所有人群聯合在一起，同時商業(yè)使世界范圍內的交流與溝通變得更為美好，好的城市綜合體必然是能夠把商業(yè)因素完美的融合在其中?！　〕鞘芯C合體的成功不僅是業(yè)主認為的成功，在給業(yè)主帶來經濟收益的同時，也能夠整合城市資源、作為城市的名片，使得市民能夠在里邊享受購物樂趣、享受不同公共空間、體會城市發(fā)展的變化和變局，城市綜合體最終通過不同功能組成給項目帶來更多活力，才能認為其是良性發(fā)展的城市綜合體。　　“這兩年有一個感受，城市綜合體的發(fā)展已經到了讓大家不可不接受的態(tài)勢，我們在不知不覺當中突然發(fā)現自己待在城市綜合體設計里邊已經做了很多工作?！鼻迦A大學建筑設計研究院副總建筑師祁斌介紹到由于目前商業(yè)綜合體設計類型的項目非常多，因此清華大學已成立了專門的研究中心，也希望借助自身設計和探討，與同行分享清華研究中心對城市綜合體中設計、運營、風格及使用問題的思考?！　τ诔鞘芯C合體設計的發(fā)展趨勢判斷，祁斌認為，應在此類項目中注入比較深刻的文化內涵，除了大量商業(yè)設施，建筑體系本身應注入大量諸如美術館、音樂廳、展覽中心等一些非純商業(yè)的項目，希望能夠借助這樣功能設計給城市綜合體的發(fā)展提供更高的文化理念。　　“國內許多城市中的城市綜合體，其更準確的應該被稱為‘城中城’，從其尺度規(guī)模上可以看出來是超大的單體。整個‘城’跟周邊割裂，沒有跟城市脈絡、跟城市其他空間接軌，形成孤島的形態(tài)，再加上高級的定位(心理上或空間因素影響)，一般的老百姓、行人是沒法靠近它的?！本S思平建筑事務所主持建筑師譚善隆從香港城市綜合體的案例出發(fā)，分析目前城市綜合體普遍存在的弊病。譚善隆分析說“城中城”的環(huán)境若要得到改善，實際上應特別強調交通，交通不單單是汽車、地鐵的概念，實際上還代表了人群流量，不管綜合體的功能是辦公、酒店還是其他形式的購物空間，其最核心還是應該透過設計，讓城市綜合體的功能最終跟城市其他功能空間接軌，對城市綜合體解讀不應等同于商業(yè)綜合體，而應從城市角度了解怎么有效推進城市化，或者跟城市其他部分有機結合?！　摹鞍拈T湖畔一號”、“王府井步行街某酒店”及“上海環(huán)球金融中心”三個項目出發(fā)，KPF設計副總監(jiān)王哲通過具體分析項目所在位置、周邊環(huán)境及業(yè)主要求等因素，對三個案例進行了詳細解讀，其中“上海環(huán)球金融中心”作為上海浦東的標志性建筑，實際上其從設計到建成達十年之久，因此城市綜合體或者是商業(yè)綜合體設計本身的確是一個復雜的系統工程，會受到社會各個層面因素的影響與牽制，國內的城市綜合體發(fā)展仍面臨諸多問題，從實踐中去總結與改進或許是現階段最佳的發(fā)展態(tài)勢。　　學術研討 議現存問題探討良性業(yè)態(tài)新思路　　“何為綜合體”、“為什么是綜合體”、“什么是有中國特色的綜合體”、“中國綜合體未來是什么”，在學術研討環(huán)節(jié)，《城市環(huán)境設計》(UED)雜志社主編代表媒體及建筑師向現場研討嘉賓提出四個概括性問題，并針對每個問題進行細分，以期通過深入細致的分析，切實為國內城市綜合體建筑設計的發(fā)展有所建議?！　　昂螢榫C合體”：針對“何為城市綜合體”的問題，Camp。P(喜邦)國際建筑設計公司總經理蘭劍認為，如何能夠正確的解讀城市綜合體進而正確的實施，其實并不是建筑師所能解決的，更需要規(guī)劃部門切實參與，從規(guī)劃入手，盡可能向遠處看一些，才能把城市綜合體設計的更宜居、更舒適，用密集的建筑群形成生活空間絕不是“城市綜合體”的應有之義。作為補充，“楊威+合伙人有限公司總經理”楊威表示“城市綜合體設計應該有換位思考，應該進行城市設計，從城市角度考慮定位、功能，人從哪里來，到哪里去，有些城市綜合體不太成功，是甲方臆斷設計，不考慮消費能力，人性化設計和城市大的脈絡聯系。城市綜合體設計絕不是某一方獨立主導就可成功的事情?！薄　　盀槭裁词蔷C合體”：作為在商業(yè)綜合體開發(fā)中較為成功的“萬達地產”，萬達商業(yè)規(guī)劃研究院副院長黃大衛(wèi)對于如何定位商業(yè)綜合體、開發(fā)商在商業(yè)綜合體設計中應如何控制項目作出解釋，“萬達做城市綜合體還算成功，受益于兩點，第一個找到比較好的發(fā)展模式，第二就是整個集團思路統一，創(chuàng)造出完整的產業(yè)鏈，即在做設計之初，就知道日后商家經營以及管理會遇到什么問題。在建筑設計時，使其與規(guī)劃、商業(yè)策劃以及商業(yè)業(yè)態(tài)運營規(guī)律有機結合，好的產業(yè)鏈配合經營管理團隊，這樣設計中遇到的問題即可直接有市場反應出來并第一時間反饋給建筑師，能夠及時對接市場需求，從而為商業(yè)綜合體乃至城市綜合體的成功打下堅實基礎?！薄　　盀槭裁闯鞘欣锇l(fā)展綜合體遇到瓶頸”、“國內二三線城市綜合體建設不成功的案例較多、問題出在哪里”，針對以上話題，青島騰遠設計事務所有限公司趙廣俊表示，在做綜合體的時候，設計師要達到政府的要求的利益，開發(fā)商效益、公司的升值期望三者統一，城市綜合體從宏觀概念上論證城市形象的影響，而商業(yè)綜合體則是微觀層面的綜合體，主要關乎于商業(yè)業(yè)態(tài)及對招商的要求。騰遠這些年的設計實踐能成功主要得益于對項目的總體把握，還有跟業(yè)主全方面的溝通，這塊是非常重要的?！　　笆裁词怯兄袊厣木C合體”：國內不同地方城市綜合體的發(fā)展模式實際上呈現出“千篇一律”的現象，“城市綜合體設計”的地域性是否存在？對此Benoy區(qū)域營運總監(jiān)黃俊給出了解釋，成功的商業(yè)綜合體不僅僅吸引人，而應該鼓舞人，所以一個區(qū)域要有自己的特點。也許建筑理念在不同人看來會意見不同，但城市綜合體意義不僅僅是本身的建筑形態(tài)，而是要通過梳理讓城市有歷史價值的建筑重新煥發(fā)光彩，因此對城市綜合體的地域性考量是不同城市要取得成功的基礎?！　　爸袊C合體未來是什么”： 談到中國綜合體將朝著何種方向發(fā)展時，海創(chuàng)機構執(zhí)行總裁、中國商業(yè)設計協會副理事長胡冰認為，綜合體設計未來在中國市場應該是很大的，這也是歷史發(fā)展的過程，中國初期做綜合體只大概講一下功能和定位的問題，但是到了近期，新的城市運營商就應在原來定位和功能基礎上開始更加關注其他因素的影響，例如歷史的傳承及現代商業(yè)元素的有機融合?！　♂槍Α拔磥沓鞘芯C合體發(fā)展將會有哪些趨勢”的問題，Callison（中國）設計總監(jiān)胡哲表示，要符合未來城市綜合體發(fā)展的需求前瞻性是非常重要的問題，現階段綜合體的發(fā)展非?？?，其復雜性限于技術層面東西太多，因此回到建筑本身面來講，可能未來五到十年的時間內，技術層面的解決是影響城市綜合體發(fā)展的重要因素?！　≡趯W術研討最后，北京墨臣建筑設計事務所總裁講到，“今天交流我覺得非常充分，彭禮孝主編提的問題也非常到位非常精彩，聽到大家很好的觀點，包括青島騰遠趙廣俊董事長提到對人的關注、對人的關懷，KPF王哲總監(jiān)提到綜合體設計應考慮城市人脈，要激活其所在城市的觀點分析都很到位。在解決技術層面的問題時，建筑師要做的可能就是更貼近日常生活，要明確城市新生的熱點區(qū)域實際上都是城市綜合體項目變成城市活力的根源?！?上海三益建筑設計院院長：《策劃和設計對商業(yè)的影響》　2008年09月01日 16:55　來源： 高棟：很高興有這個機會跟大家做一個關于商業(yè)地產的交流，尤其像現在住宅火熱的時候商業(yè)地產引起高度關注，反應到上海本地區(qū)商業(yè)狀況，叫冰火兩從天，不管什么樣的狀況，總有冰火的出現，在各個地區(qū)，我今天在相對微觀的層面來探討，同樣在比較不成熟的區(qū)域通過商業(yè)的運作做火的例子也經常出現，所以說我們希望在這樣一個相對比較微觀的情況下來探討一下，同樣在商業(yè)地產過程中什么樣的因素影響它的火和不火？我把個人的狀況說一下，我有很多身份，我的主業(yè)是建筑師，現在是上海三益建筑設計院院長，同時也是三益公司的董事，也是旗下的特別顧問，我是設計屆地產商，今天有機會來參與商業(yè)地產，從前期策劃也好，運用也好，包括后期招商等等過程，有利于更寬、更全面的視角看商業(yè)地產，因為商業(yè)地產不僅僅是設計問題，我曾經在山東作過演講，其中講到商業(yè)為什么不火？我說托爾斯泰曾經說過，幸福的家庭是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。 先來看一下有哪些不火，第一個是出售的問題，前兩年在上海非常盛行的，現在很多把商業(yè)作為出售的產品做，但是出售以后的招商是非常困難的，第二個招商開業(yè)以后，即便招商成功了，事實上還不是很保險，我們宏基集團在上海作了很多商業(yè)，差不多在開業(yè)半年內達到50%，做商業(yè)非常注重開業(yè)率，一般開業(yè)率招商做到80%才敢開業(yè)，為什么我們有時候招商很好，但是運營起來會遇到很多問題？這是一個難題。第三個很多地產商做商業(yè)地產的時候，在后期找主力商家的時候，經常會碰到商業(yè)集團開整改單，包括貨運通道，用電、用煤等等，在相互關系當中沒有處理好，有一種現象出售率很高，但是我發(fā)現，發(fā)展商不賺錢，或者沒有利率怎么辦？最后一個，商業(yè)設置不是一般的建筑設計，跟許多跟商業(yè)有關的原則，我們往往注重商業(yè)設計，而無視原則，我今天不完全講設計本身，這些問題都有背后的成因，包括有經營權的問題，包括跟強勢的商業(yè)集團博弈的問題，最后商業(yè)有很多誤區(qū)，用幾個話題來說明一下這些問題。 首先今天這樣的會議是非常好的會議，它的意義在于讓所有人不管在商業(yè)地產的哪個環(huán)節(jié)，建立一種對商業(yè)地產共同認知的平臺，商業(yè)地產為商業(yè)流通搭建一個實際的平臺，有時候跟產業(yè)鏈不是很明確，有一個例子，我之前在濟南給開發(fā)商作過一個商業(yè)項目，這個項目的地段很好，它在山東省政府對面，是15萬綜合商業(yè)廣場，當時開發(fā)商把前面4萬方的主力面出租給一個集團，談了很久沒有談成，后來大家僵持了很久，最后在一起吃飯，說商業(yè)集團為什么這樣報價？商業(yè)集團老總說，我們商業(yè)集團看價值不像你們看，我們預計在濟南銷售額是7億，%，不管是什么行業(yè)的人能夠建立起共識，對產業(yè)上其他內容有了解，可能對運營促進作用比較大。 我們看看第一個話題，叫“我們造點什么好”。有一個開發(fā)商有10萬平方米的商業(yè)找我們的時候說的第一句話，我覺得很奇怪，很多開發(fā)商做住宅起來以后，有時候未必做商業(yè)，有的時候做大型百萬社區(qū)，這個是被拖下水，對商業(yè)運作不是很了解，在所有商業(yè)策劃里面，做排序的話，我覺得最重要的是商業(yè)的定位。在商業(yè)定位里面會碰到很多方面，這個在做住宅的時候可能會弱一點，在商業(yè)里面的定位以前經常會關注第一個是目標，目標市場，第二客戶，客戶有很多層面的講法，另外還有運營的方式和模式，第四個是它的規(guī)模，第五個是它的形象。我們以前經常會講到客戶定位的時候，經常會想到消費者，事實上消費者的重要性是非常大的，但是不僅僅是，我以前講過，商業(yè)難在什么地方？對住宅是兩難的過程，對開發(fā)商是四元的過程，開發(fā)商、投資人、經營者和消費者，任何一個環(huán)節(jié)碰到問題都會產生問題。在定位里面很關鍵的是運營模式的問題。第四個是規(guī)模，很多人會忽視規(guī)模，我曾經看到過一個項目，是做社區(qū)的中心，差不多50萬平方米，希望做10萬平方米的商業(yè)，我當時說50萬平方米撐死了也就是10萬平方米，不管怎么協調這件事情肯定有問題，在寧波很明顯，當時做得非常火，最后又增加了10萬方左右，因為人氣被散了，所以受到了很大影響，規(guī)劃局都確定了到底是多少面積？什么樣的消費率支撐商業(yè)，如果做商業(yè)需要打造什么中心，不管是區(qū)域中心，市中心也好，在這個定位上需要明確，才可能對商業(yè)發(fā)展才有利，所以規(guī)模經常讓人不太關注的重要問題，規(guī)模還有另外一個問題，就是開發(fā)結構的問題，最后一個形象的問題，還講到了商業(yè)主題問題，南京水流城也是非常好的主題，我特別欣賞日本福岡的博多水城，當時做的時候有一個非常不利的條件，當時在兩大商圈插700米，當時做了一個非常鮮明的主題，以至于后來它的商業(yè)中心進行了漂移，所以是一個非常棒的案例。 形象跟定位也是有關，包括上海的新天地也好，這是在城隍廟做成一個現代建筑。第二個問題我們要探討賣還是不賣？這是非常有影響，之前在福州有過一個項目，差不多也是做8萬方商業(yè)，老總請了香港的商業(yè)基金公司，香港人說商業(yè)這種東西不賣，所以開發(fā)商也非常頭疼，我跟開發(fā)商說，商業(yè)能不能賣？我說商業(yè)壓根兒不是賣的品種，所以說商業(yè)從價值本身是運營成功以后的價值，第二個到目前為止碰到很多商業(yè)問題，在前一輪商業(yè)出售以后碰到的問題，沒有辦法來集中經營，但是回過頭來說，如果問我這個項目能不能賣？我說當然可以賣，人們說商業(yè)地產叫金融地產，它的資金量需求非常大，我相信將來不管上海也好，其他地方也好，商業(yè)一定成為主流，我們都看到后天肯定美好，但是也不希望死在明天。不管賣還是不賣，牽扯到背后的話題是經營權在誰的手上，這是經營商業(yè)的火還是不火的一個重要地方，如果不賣持有相對經營權，如買了以后同時把經營權散布在各個小人家里面，我估計麻煩大了。所以經營權是一個重要的話題，運營鉗制對設計的影響非常大，把現在目前市場上出售的商業(yè)和不售的商業(yè)進行一個比較，有一個非常大的差別，因為只要這個商業(yè)賣的，一般都是分割出售比較多，必然會進行分割，而只要分割一定會跟后期的運營帶來很大的矛盾，可能是招商上的矛盾或者是運營上的矛盾，以出售為主要前提，所以平面組織會不一樣。 我們之前也作過很多比較，從比較當中可以看出非常大的變化。我們講的第二個關于買和不賣的問題，跟設計的影響太大了，而且這些問題在前期得不到解決，給后期帶來很大麻煩，商業(yè)地產設計和修改量最大的，在問題上考慮的時間比較晚或者比較弱一點。第三個我們的話題開發(fā)商是弱勢群體。因為以中國目前的現在的階段看，好的商業(yè)資源是非常少的，在這樣的資源的條件下，在開發(fā)商和商業(yè)集團的游戲當中經常會讓開發(fā)商處于一個非常弱勢的地位，當然那些大的開發(fā)商不在此列，可能他們有強勢的地位，但是面對絕大部分相對初進入這個行業(yè)來說確實如此，因為我們做大的商業(yè)廣場肯定要有主力店，我曾經跟開發(fā)商聊天主力店多少租金，開發(fā)商差4倍，我說不要說4倍，40倍都有可能，為什么那么低的租金還要租給商業(yè)集團？大的連鎖超市來租場所不花錢，一個大的連鎖超市在上海通常18000左右，7000方是出租錢，開發(fā)商不知道嗎？所以他必須要租給他們，說到底叫人流，我以前跟員工說商業(yè)地產開發(fā)，開發(fā)的是商業(yè)，不是地產，做商業(yè)設計做的是人流，不是建筑，這樣說主力店之所以非常強勢進入商業(yè)的項目里面，也是因為帶來非常大的人流，像一個人流發(fā)動機一樣，尤其在前期有一個非常穩(wěn)定的狀況，所謂主力店有相當品牌的號召力，有穩(wěn)定經營團隊，有經營的規(guī)模，不會輕易撤場，但是跟主力店談判很不容易，主力店經常會開出整改清單，再招租的話一定會碰到這樣的問題，我們通常在設計的時候一定要做得跟以前不一樣，不會在后期引起非常大的修