【正文】 以是城市的黏合劑、也是催化劑，如果沒(méi)有商業(yè)我們認(rèn)為城市綜合體不能成為綜合體，綜合體變成地標(biāo)、變成目的地、變成提升城市形象項(xiàng)目，商業(yè)是其中必不可少的組成部分甚至是關(guān)鍵部分。”　　郝濱認(rèn)為，商業(yè)是打造城市社區(qū)必不可少的部分，商業(yè)把居民、訪客所有人群聯(lián)合在一起，同時(shí)商業(yè)使世界范圍內(nèi)的交流與溝通變得更為美好，好的城市綜合體必然是能夠把商業(yè)因素完美的融合在其中?！　〕鞘芯C合體的成功不僅是業(yè)主認(rèn)為的成功，在給業(yè)主帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，也能夠整合城市資源、作為城市的名片，使得市民能夠在里邊享受購(gòu)物樂(lè)趣、享受不同公共空間、體會(huì)城市發(fā)展的變化和變局，城市綜合體最終通過(guò)不同功能組成給項(xiàng)目帶來(lái)更多活力，才能認(rèn)為其是良性發(fā)展的城市綜合體?！　　斑@兩年有一個(gè)感受，城市綜合體的發(fā)展已經(jīng)到了讓大家不可不接受的態(tài)勢(shì)，我們?cè)诓恢挥X(jué)當(dāng)中突然發(fā)現(xiàn)自己待在城市綜合體設(shè)計(jì)里邊已經(jīng)做了很多工作?！鼻迦A大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院副總建筑師祁斌介紹到由于目前商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)類型的項(xiàng)目非常多，因此清華大學(xué)已成立了專門的研究中心，也希望借助自身設(shè)計(jì)和探討，與同行分享清華研究中心對(duì)城市綜合體中設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、風(fēng)格及使用問(wèn)題的思考。　　對(duì)于城市綜合體設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)判斷，祁斌認(rèn)為，應(yīng)在此類項(xiàng)目中注入比較深刻的文化內(nèi)涵，除了大量商業(yè)設(shè)施，建筑體系本身應(yīng)注入大量諸如美術(shù)館、音樂(lè)廳、展覽中心等一些非純商業(yè)的項(xiàng)目，希望能夠借助這樣功能設(shè)計(jì)給城市綜合體的發(fā)展提供更高的文化理念?！　　皣?guó)內(nèi)許多城市中的城市綜合體，其更準(zhǔn)確的應(yīng)該被稱為‘城中城’，從其尺度規(guī)模上可以看出來(lái)是超大的單體。整個(gè)‘城’跟周邊割裂，沒(méi)有跟城市脈絡(luò)、跟城市其他空間接軌，形成孤島的形態(tài)，再加上高級(jí)的定位(心理上或空間因素影響)，一般的老百姓、行人是沒(méi)法靠近它的?！本S思平建筑事務(wù)所主持建筑師譚善隆從香港城市綜合體的案例出發(fā)，分析目前城市綜合體普遍存在的弊病。譚善隆分析說(shuō)“城中城”的環(huán)境若要得到改善，實(shí)際上應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)交通，交通不單單是汽車、地鐵的概念，實(shí)際上還代表了人群流量，不管綜合體的功能是辦公、酒店還是其他形式的購(gòu)物空間，其最核心還是應(yīng)該透過(guò)設(shè)計(jì)，讓城市綜合體的功能最終跟城市其他功能空間接軌，對(duì)城市綜合體解讀不應(yīng)等同于商業(yè)綜合體，而應(yīng)從城市角度了解怎么有效推進(jìn)城市化，或者跟城市其他部分有機(jī)結(jié)合?！　摹鞍拈T湖畔一號(hào)”、“王府井步行街某酒店”及“上海環(huán)球金融中心”三個(gè)項(xiàng)目出發(fā)，KPF設(shè)計(jì)副總監(jiān)王哲通過(guò)具體分析項(xiàng)目所在位置、周邊環(huán)境及業(yè)主要求等因素，對(duì)三個(gè)案例進(jìn)行了詳細(xì)解讀，其中“上海環(huán)球金融中心”作為上海浦東的標(biāo)志性建筑，實(shí)際上其從設(shè)計(jì)到建成達(dá)十年之久，因此城市綜合體或者是商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)本身的確是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，會(huì)受到社會(huì)各個(gè)層面因素的影響與牽制，國(guó)內(nèi)的城市綜合體發(fā)展仍面臨諸多問(wèn)題，從實(shí)踐中去總結(jié)與改進(jìn)或許是現(xiàn)階段最佳的發(fā)展態(tài)勢(shì)?！　W(xué)術(shù)研討 議現(xiàn)存問(wèn)題探討良性業(yè)態(tài)新思路　　“何為綜合體”、“為什么是綜合體”、“什么是有中國(guó)特色的綜合體”、“中國(guó)綜合體未來(lái)是什么”，在學(xué)術(shù)研討環(huán)節(jié)，《城市環(huán)境設(shè)計(jì)》(UED)雜志社主編代表媒體及建筑師向現(xiàn)場(chǎng)研討嘉賓提出四個(gè)概括性問(wèn)題，并針對(duì)每個(gè)問(wèn)題進(jìn)行細(xì)分，以期通過(guò)深入細(xì)致的分析，切實(shí)為國(guó)內(nèi)城市綜合體建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展有所建議?！　　昂螢榫C合體”：針對(duì)“何為城市綜合體”的問(wèn)題，Camp。P(喜邦)國(guó)際建筑設(shè)計(jì)公司總經(jīng)理蘭劍認(rèn)為，如何能夠正確的解讀城市綜合體進(jìn)而正確的實(shí)施，其實(shí)并不是建筑師所能解決的，更需要規(guī)劃部門切實(shí)參與，從規(guī)劃入手，盡可能向遠(yuǎn)處看一些，才能把城市綜合體設(shè)計(jì)的更宜居、更舒適，用密集的建筑群形成生活空間絕不是“城市綜合體”的應(yīng)有之義。作為補(bǔ)充，“楊威+合伙人有限公司總經(jīng)理”楊威表示“城市綜合體設(shè)計(jì)應(yīng)該有換位思考，應(yīng)該進(jìn)行城市設(shè)計(jì)，從城市角度考慮定位、功能，人從哪里來(lái)，到哪里去，有些城市綜合體不太成功，是甲方臆斷設(shè)計(jì)，不考慮消費(fèi)能力，人性化設(shè)計(jì)和城市大的脈絡(luò)聯(lián)系。城市綜合體設(shè)計(jì)絕不是某一方獨(dú)立主導(dǎo)就可成功的事情?！薄　　盀槭裁词蔷C合體”：作為在商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)中較為成功的“萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)”，萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院副院長(zhǎng)黃大衛(wèi)對(duì)于如何定位商業(yè)綜合體、開(kāi)發(fā)商在商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)中應(yīng)如何控制項(xiàng)目作出解釋，“萬(wàn)達(dá)做城市綜合體還算成功，受益于兩點(diǎn)，第一個(gè)找到比較好的發(fā)展模式，第二就是整個(gè)集團(tuán)思路統(tǒng)一，創(chuàng)造出完整的產(chǎn)業(yè)鏈，即在做設(shè)計(jì)之初，就知道日后商家經(jīng)營(yíng)以及管理會(huì)遇到什么問(wèn)題。在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，使其與規(guī)劃、商業(yè)策劃以及商業(yè)業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)規(guī)律有機(jī)結(jié)合，好的產(chǎn)業(yè)鏈配合經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，這樣設(shè)計(jì)中遇到的問(wèn)題即可直接有市場(chǎng)反應(yīng)出來(lái)并第一時(shí)間反饋給建筑師，能夠及時(shí)對(duì)接市場(chǎng)需求，從而為商業(yè)綜合體乃至城市綜合體的成功打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?！薄　　盀槭裁闯鞘欣锇l(fā)展綜合體遇到瓶頸”、“國(guó)內(nèi)二三線城市綜合體建設(shè)不成功的案例較多、問(wèn)題出在哪里”，針對(duì)以上話題，青島騰遠(yuǎn)設(shè)計(jì)事務(wù)所有限公司趙廣俊表示，在做綜合體的時(shí)候，設(shè)計(jì)師要達(dá)到政府的要求的利益，開(kāi)發(fā)商效益、公司的升值期望三者統(tǒng)一，城市綜合體從宏觀概念上論證城市形象的影響，而商業(yè)綜合體則是微觀層面的綜合體，主要關(guān)乎于商業(yè)業(yè)態(tài)及對(duì)招商的要求。騰遠(yuǎn)這些年的設(shè)計(jì)實(shí)踐能成功主要得益于對(duì)項(xiàng)目的總體把握，還有跟業(yè)主全方面的溝通，這塊是非常重要的?！　　笆裁词怯兄袊?guó)特色的綜合體”：國(guó)內(nèi)不同地方城市綜合體的發(fā)展模式實(shí)際上呈現(xiàn)出“千篇一律”的現(xiàn)象，“城市綜合體設(shè)計(jì)”的地域性是否存在？對(duì)此Benoy區(qū)域營(yíng)運(yùn)總監(jiān)黃俊給出了解釋，成功的商業(yè)綜合體不僅僅吸引人，而應(yīng)該鼓舞人，所以一個(gè)區(qū)域要有自己的特點(diǎn)。也許建筑理念在不同人看來(lái)會(huì)意見(jiàn)不同，但城市綜合體意義不僅僅是本身的建筑形態(tài)，而是要通過(guò)梳理讓城市有歷史價(jià)值的建筑重新煥發(fā)光彩，因此對(duì)城市綜合體的地域性考量是不同城市要取得成功的基礎(chǔ)?！　　爸袊?guó)綜合體未來(lái)是什么”： 談到中國(guó)綜合體將朝著何種方向發(fā)展時(shí)，海創(chuàng)機(jī)構(gòu)執(zhí)行總裁、中國(guó)商業(yè)設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)胡冰認(rèn)為，綜合體設(shè)計(jì)未來(lái)在中國(guó)市場(chǎng)應(yīng)該是很大的，這也是歷史發(fā)展的過(guò)程，中國(guó)初期做綜合體只大概講一下功能和定位的問(wèn)題，但是到了近期，新的城市運(yùn)營(yíng)商就應(yīng)在原來(lái)定位和功能基礎(chǔ)上開(kāi)始更加關(guān)注其他因素的影響，例如歷史的傳承及現(xiàn)代商業(yè)元素的有機(jī)融合?！　♂槍?duì)“未來(lái)城市綜合體發(fā)展將會(huì)有哪些趨勢(shì)”的問(wèn)題，Callison（中國(guó)）設(shè)計(jì)總監(jiān)胡哲表示，要符合未來(lái)城市綜合體發(fā)展的需求前瞻性是非常重要的問(wèn)題，現(xiàn)階段綜合體的發(fā)展非?？欤鋸?fù)雜性限于技術(shù)層面東西太多，因此回到建筑本身面來(lái)講，可能未來(lái)五到十年的時(shí)間內(nèi)，技術(shù)層面的解決是影響城市綜合體發(fā)展的重要因素。　　在學(xué)術(shù)研討最后，北京墨臣建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所總裁講到，“今天交流我覺(jué)得非常充分，彭禮孝主編提的問(wèn)題也非常到位非常精彩，聽(tīng)到大家很好的觀點(diǎn)，包括青島騰遠(yuǎn)趙廣俊董事長(zhǎng)提到對(duì)人的關(guān)注、對(duì)人的關(guān)懷，KPF王哲總監(jiān)提到綜合體設(shè)計(jì)應(yīng)考慮城市人脈，要激活其所在城市的觀點(diǎn)分析都很到位。在解決技術(shù)層面的問(wèn)題時(shí)，建筑師要做的可能就是更貼近日常生活，要明確城市新生的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)嶋H上都是城市綜合體項(xiàng)目變成城市活力的根源?！?上海三益建筑設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)：《策劃和設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)的影響》　2008年09月01日 16:55　來(lái)源： 高棟：很高興有這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家做一個(gè)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的交流，尤其像現(xiàn)在住宅火熱的時(shí)候商業(yè)地產(chǎn)引起高度關(guān)注，反應(yīng)到上海本地區(qū)商業(yè)狀況，叫冰火兩從天，不管什么樣的狀況，總有冰火的出現(xiàn)，在各個(gè)地區(qū)，我今天在相對(duì)微觀的層面來(lái)探討，同樣在比較不成熟的區(qū)域通過(guò)商業(yè)的運(yùn)作做火的例子也經(jīng)常出現(xiàn)，所以說(shuō)我們希望在這樣一個(gè)相對(duì)比較微觀的情況下來(lái)探討一下，同樣在商業(yè)地產(chǎn)過(guò)程中什么樣的因素影響它的火和不火？我把個(gè)人的狀況說(shuō)一下，我有很多身份，我的主業(yè)是建筑師，現(xiàn)在是上海三益建筑設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)，同時(shí)也是三益公司的董事，也是旗下的特別顧問(wèn)，我是設(shè)計(jì)屆地產(chǎn)商，今天有機(jī)會(huì)來(lái)參與商業(yè)地產(chǎn)，從前期策劃也好，運(yùn)用也好，包括后期招商等等過(guò)程，有利于更寬、更全面的視角看商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)不僅僅是設(shè)計(jì)問(wèn)題，我曾經(jīng)在山東作過(guò)演講，其中講到商業(yè)為什么不火？我說(shuō)托爾斯泰曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，幸福的家庭是相似的，不幸的家庭各有各的不幸。 先來(lái)看一下有哪些不火，第一個(gè)是出售的問(wèn)題，前兩年在上海非常盛行的，現(xiàn)在很多把商業(yè)作為出售的產(chǎn)品做，但是出售以后的招商是非常困難的，第二個(gè)招商開(kāi)業(yè)以后，即便招商成功了，事實(shí)上還不是很保險(xiǎn)，我們宏基集團(tuán)在上海作了很多商業(yè)，差不多在開(kāi)業(yè)半年內(nèi)達(dá)到50%，做商業(yè)非常注重開(kāi)業(yè)率，一般開(kāi)業(yè)率招商做到80%才敢開(kāi)業(yè)，為什么我們有時(shí)候招商很好，但是運(yùn)營(yíng)起來(lái)會(huì)遇到很多問(wèn)題？這是一個(gè)難題。第三個(gè)很多地產(chǎn)商做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，在后期找主力商家的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)碰到商業(yè)集團(tuán)開(kāi)整改單，包括貨運(yùn)通道，用電、用煤等等，在相互關(guān)系當(dāng)中沒(méi)有處理好，有一種現(xiàn)象出售率很高，但是我發(fā)現(xiàn)，發(fā)展商不賺錢，或者沒(méi)有利率怎么辦？最后一個(gè)，商業(yè)設(shè)置不是一般的建筑設(shè)計(jì)，跟許多跟商業(yè)有關(guān)的原則，我們往往注重商業(yè)設(shè)計(jì)，而無(wú)視原則，我今天不完全講設(shè)計(jì)本身，這些問(wèn)題都有背后的成因，包括有經(jīng)營(yíng)權(quán)的問(wèn)題，包括跟強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)集團(tuán)博弈的問(wèn)題，最后商業(yè)有很多誤區(qū)，用幾個(gè)話題來(lái)說(shuō)明一下這些問(wèn)題。 首先今天這樣的會(huì)議是非常好的會(huì)議，它的意義在于讓所有人不管在商業(yè)地產(chǎn)的哪個(gè)環(huán)節(jié)，建立一種對(duì)商業(yè)地產(chǎn)共同認(rèn)知的平臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)為商業(yè)流通搭建一個(gè)實(shí)際的平臺(tái)，有時(shí)候跟產(chǎn)業(yè)鏈不是很明確，有一個(gè)例子，我之前在濟(jì)南給開(kāi)發(fā)商作過(guò)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目的地段很好，它在山東省政府對(duì)面，是15萬(wàn)綜合商業(yè)廣場(chǎng)，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商把前面4萬(wàn)方的主力面出租給一個(gè)集團(tuán)，談了很久沒(méi)有談成，后來(lái)大家僵持了很久，最后在一起吃飯，說(shuō)商業(yè)集團(tuán)為什么這樣報(bào)價(jià)？商業(yè)集團(tuán)老總說(shuō)，我們商業(yè)集團(tuán)看價(jià)值不像你們看，我們預(yù)計(jì)在濟(jì)南銷售額是7億，%，不管是什么行業(yè)的人能夠建立起共識(shí)，對(duì)產(chǎn)業(yè)上其他內(nèi)容有了解，可能對(duì)運(yùn)營(yíng)促進(jìn)作用比較大。 我們看看第一個(gè)話題，叫“我們?cè)禳c(diǎn)什么好”。有一個(gè)開(kāi)發(fā)商有10萬(wàn)平方米的商業(yè)找我們的時(shí)候說(shuō)的第一句話，我覺(jué)得很奇怪，很多開(kāi)發(fā)商做住宅起來(lái)以后，有時(shí)候未必做商業(yè)，有的時(shí)候做大型百萬(wàn)社區(qū)，這個(gè)是被拖下水，對(duì)商業(yè)運(yùn)作不是很了解，在所有商業(yè)策劃里面，做排序的話，我覺(jué)得最重要的是商業(yè)的定位。在商業(yè)定位里面會(huì)碰到很多方面，這個(gè)在做住宅的時(shí)候可能會(huì)弱一點(diǎn)，在商業(yè)里面的定位以前經(jīng)常會(huì)關(guān)注第一個(gè)是目標(biāo)，目標(biāo)市場(chǎng)，第二客戶，客戶有很多層面的講法，另外還有運(yùn)營(yíng)的方式和模式，第四個(gè)是它的規(guī)模，第五個(gè)是它的形象。我們以前經(jīng)常會(huì)講到客戶定位的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)想到消費(fèi)者，事實(shí)上消費(fèi)者的重要性是非常大的，但是不僅僅是，我以前講過(guò)，商業(yè)難在什么地方？對(duì)住宅是兩難的過(guò)程，對(duì)開(kāi)發(fā)商是四元的過(guò)程，開(kāi)發(fā)商、投資人、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者，任何一個(gè)環(huán)節(jié)碰到問(wèn)題都會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題。在定位里面很關(guān)鍵的是運(yùn)營(yíng)模式的問(wèn)題。第四個(gè)是規(guī)模，很多人會(huì)忽視規(guī)模，我曾經(jīng)看到過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，是做社區(qū)的中心，差不多50萬(wàn)平方米，希望做10萬(wàn)平方米的商業(yè)，我當(dāng)時(shí)說(shuō)50萬(wàn)平方米撐死了也就是10萬(wàn)平方米，不管怎么協(xié)調(diào)這件事情肯定有問(wèn)題，在寧波很明顯，當(dāng)時(shí)做得非?；穑詈笥衷黾恿?0萬(wàn)方左右，因?yàn)槿藲獗簧⒘耍允艿搅撕艽笥绊?，?guī)劃局都確定了到底是多少面積？什么樣的消費(fèi)率支撐商業(yè)，如果做商業(yè)需要打造什么中心，不管是區(qū)域中心，市中心也好，在這個(gè)定位上需要明確，才可能對(duì)商業(yè)發(fā)展才有利，所以規(guī)模經(jīng)常讓人不太關(guān)注的重要問(wèn)題，規(guī)模還有另外一個(gè)問(wèn)題，就是開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，最后一個(gè)形象的問(wèn)題，還講到了商業(yè)主題問(wèn)題，南京水流城也是非常好的主題，我特別欣賞日本福岡的博多水城，當(dāng)時(shí)做的時(shí)候有一個(gè)非常不利的條件，當(dāng)時(shí)在兩大商圈插700米，當(dāng)時(shí)做了一個(gè)非常鮮明的主題，以至于后來(lái)它的商業(yè)中心進(jìn)行了漂移，所以是一個(gè)非常棒的案例。 形象跟定位也是有關(guān)，包括上海的新天地也好，這是在城隍廟做成一個(gè)現(xiàn)代建筑。第二個(gè)問(wèn)題我們要探討賣還是不賣？這是非常有影響，之前在福州有過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，差不多也是做8萬(wàn)方商業(yè)，老總請(qǐng)了香港的商業(yè)基金公司，香港人說(shuō)商業(yè)這種東西不賣，所以開(kāi)發(fā)商也非常頭疼，我跟開(kāi)發(fā)商說(shuō)，商業(yè)能不能賣？我說(shuō)商業(yè)壓根兒不是賣的品種，所以說(shuō)商業(yè)從價(jià)值本身是運(yùn)營(yíng)成功以后的價(jià)值，第二個(gè)到目前為止碰到很多商業(yè)問(wèn)題，在前一輪商業(yè)出售以后碰到的問(wèn)題，沒(méi)有辦法來(lái)集中經(jīng)營(yíng)，但是回過(guò)頭來(lái)說(shuō)，如果問(wèn)我這個(gè)項(xiàng)目能不能賣？我說(shuō)當(dāng)然可以賣，人們說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)叫金融地產(chǎn)，它的資金量需求非常大，我相信將來(lái)不管上海也好，其他地方也好，商業(yè)一定成為主流，我們都看到后天肯定美好，但是也不希望死在明天。不管賣還是不賣，牽扯到背后的話題是經(jīng)營(yíng)權(quán)在誰(shuí)的手上，這是經(jīng)營(yíng)商業(yè)的火還是不火的一個(gè)重要地方，如果不賣持有相對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)，如買了以后同時(shí)把經(jīng)營(yíng)權(quán)散布在各個(gè)小人家里面，我估計(jì)麻煩大了。所以經(jīng)營(yíng)權(quán)是一個(gè)重要的話題，運(yùn)營(yíng)鉗制對(duì)設(shè)計(jì)的影響非常大，把現(xiàn)在目前市場(chǎng)上出售的商業(yè)和不售的商業(yè)進(jìn)行一個(gè)比較，有一個(gè)非常大的差別，因?yàn)橹灰@個(gè)商業(yè)賣的，一般都是分割出售比較多，必然會(huì)進(jìn)行分割，而只要分割一定會(huì)跟后期的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)很大的矛盾，可能是招商上的矛盾或者是運(yùn)營(yíng)上的矛盾，以出售為主要前提，所以平面組織會(huì)不一樣。 我們之前也作過(guò)很多比較，從比較當(dāng)中可以看出非常大的變化。我們講的第二個(gè)關(guān)于買和不賣的問(wèn)題，跟設(shè)計(jì)的影響太大了，而且這些問(wèn)題在前期得不到解決，給后期帶來(lái)很大麻煩，商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)和修改量最大的，在問(wèn)題上考慮的時(shí)間比較晚或者比較弱一點(diǎn)。第三個(gè)我們的話題開(kāi)發(fā)商是弱勢(shì)群體。因?yàn)橐灾袊?guó)目前的現(xiàn)在的階段看，好的商業(yè)資源是非常少的，在這樣的資源的條件下，在開(kāi)發(fā)商和商業(yè)集團(tuán)的游戲當(dāng)中經(jīng)常會(huì)讓開(kāi)發(fā)商處于一個(gè)非常弱勢(shì)的地位，當(dāng)然那些大的開(kāi)發(fā)商不在此列，可能他們有強(qiáng)勢(shì)的地位，但是面對(duì)絕大部分相對(duì)初進(jìn)入這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)確實(shí)如此，因?yàn)槲覀冏龃蟮纳虡I(yè)廣場(chǎng)肯定要有主力店，我曾經(jīng)跟開(kāi)發(fā)商聊天主力店多少租金，開(kāi)發(fā)商差4倍，我說(shuō)不要說(shuō)4倍，40倍都有可能，為什么那么低的租金還要租給商業(yè)集團(tuán)？大的連鎖超市來(lái)租場(chǎng)所不花錢，一個(gè)大的連鎖超市在上海通常18000左右，7000方是出租錢，開(kāi)發(fā)商不知道嗎？所以他必須要租給他們，說(shuō)到底叫人流，我以前跟員工說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)的是商業(yè)，不是地產(chǎn)，做商業(yè)設(shè)計(jì)做的是人流，不是建筑，這樣說(shuō)主力店之所以非常強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入商業(yè)的項(xiàng)目里面，也是因?yàn)閹?lái)非常大的人流，像一個(gè)人流發(fā)動(dòng)機(jī)一樣，尤其在前期有一個(gè)非常穩(wěn)定的狀況，所謂主力店有相當(dāng)品牌的號(hào)召力，有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，有經(jīng)營(yíng)的規(guī)模，不會(huì)輕易撤場(chǎng)，但是跟主力店談判很不容易，主力店經(jīng)常會(huì)開(kāi)出整改清單，再招租的話一定會(huì)碰到這樣的問(wèn)題，我們通常在設(shè)計(jì)的時(shí)候一定要做得跟以前不一樣，不會(huì)在后期引起非常大的修