【導(dǎo)讀】地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！基礎(chǔ)，對項目進行準確的市場定位，和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機會。出鹽業(yè)意見，使項目投資邁出成功的第一步。以未來界定現(xiàn)在的策劃模式，賦予項目獨一無二、個性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力；同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計劃地執(zhí)行。從而為項目的開發(fā)制定一。市場調(diào)研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標準分類；以識別問題為目的的調(diào)研有助于確認潛在的可能發(fā)生的問題；咨詢調(diào)查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次。的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。紹，實地調(diào)查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸。大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他。圈分析三大板塊。

　　

【正文】 式 模 式 設(shè) 計 特 色 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 線型空間為主結(jié)合面型空間 以線型空間為主，把它分為幾段，廣場作為連接線型街區(qū)的元素，會使人們行走在其 中，空間富于變化，有張有 馳 。線型街區(qū)適于購物，廣場適合休息。城市步行空間中的購物、活動是一種非強迫性行為，游人不可能長時間地保持情緒和體力的投入狀態(tài)，休恬和放松必須交織在活動流程中。因此，任何一種空間序列都應(yīng)包含序幕、高潮及松馳階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力購物激情。 以庭院或廣場為主向外輻射線型空間 以廣場或庭院為主，購物或休閑空間在其中進行，或由廣場向四周輻射出多個線型購物街區(qū)，并通過連廊、環(huán)形街等不同形式的外部空間把購物或休閑空間結(jié)合起來，構(gòu)成一個復(fù)合 ? 的多樣化的、富有情趣的購物場所 。 下沉式廣場為主體的立體空間構(gòu)成 由平面變化向垂直向多維發(fā)展的多功能步行空間是現(xiàn)代城市步行空間設(shè)計的又一主要形式。 建筑細節(jié)設(shè)計 ⑴ 內(nèi)墻、地面設(shè)計技巧 要點一：注重與燈飾、天花的協(xié)調(diào) 商場內(nèi)墻、地面的色調(diào)、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調(diào)，達到鳳格統(tǒng)一的視覺效果。 要點二：墻、地面色調(diào)與商場鳳格一致 色調(diào)是鳳格的主要表現(xiàn)形式，商場墻、地面作為商場的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場鳳格。如現(xiàn)代鳳格，地、墻面色調(diào)以簡明為主，圖案一般采用清晰簡約的格式圖案。 要點三：材料正確選取 地、墻面材料選擇正 確，是保證日后對其維修與保養(yǎng)的核心。地面材料，一般要易于保潔，具耐磨性、防滑性，避免采用木質(zhì)地板（防火功能）；墻面材料，要防潮、防霉，選用防火材料。 要點四：地、墻面的圖案選擇 商場地、墻面圖案運用除了要結(jié)合商場鳳格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運用不同圖案。如兒童游玩區(qū)，墻、地面一般會采用趣味卡通圖案。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ⑵ 小品設(shè)計技巧 技巧一：鳳格確立原則 商場小品作為一種觀賞裝飾，必須與商場總體鳳格相融，要結(jié)合商場內(nèi)部裝修鳳格，包括色調(diào)、造型、圖案等； 技巧二：避免扎堆、重復(fù) 小品設(shè)置時要避免扎堆、重復(fù)設(shè)置，避免給消費者 一種繁雜無序的感覺； 技巧三：注重觀賞性 小品設(shè)置要具有可觀賞性，從造型、色調(diào)等，結(jié)合前場中庭、色調(diào)、鳳格，組合成統(tǒng)一格調(diào)； （ 3）、商場室內(nèi)燈飾設(shè)計要點 要點一：與區(qū)域氣候環(huán)境相結(jié)合 通過結(jié)合商場所在區(qū)域氣候，對燈飾色調(diào)選擇。如南方氣候溫暖，燈飾色調(diào)一般用簡明偏冷色調(diào)，而北方氣候冷，燈飾色調(diào)宜采用暖色調(diào)； 要點二：與商場結(jié)合 燈飾設(shè)置要根據(jù)商場檔次、鳳格形象等予以結(jié)合考慮。比如高檔商場，主要選用高級燈飾。 要點三：與業(yè)種結(jié)合 燈飾選擇還要根據(jù)業(yè)種的特點分析，比如食品類與服裝類，前者不需特效，而后者則注重?zé)?光所帶來的效果； 要點四：與功能結(jié)合 商場不同的功能區(qū)，對燈飾要求也不盡相同。比如過道一般選用一種過度性較好的燈飾，商場的過道和拐角是消費過生日進入商場的一個緩沖區(qū)，所以，也要特別注意細節(jié)上的問題；還要區(qū)別指示標志：游玩區(qū)，則選色調(diào)豐富的燈飾組合； 交通組織設(shè)計 （ 1）、商場電梯布局規(guī)劃要點 要點一：扶梯布局 ① 有效運載 商場電梯的基本功能是運載商場內(nèi)人流，商場電梯部數(shù)，布局位置，都要以地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 有效疏散運載人流作為出發(fā)點； ② 避免電梯口人流堵塞 大型商場，人流量大，如何避免電梯口的人流堵塞，是電梯布局考慮因素之一。電梯與過道銜接處，一般會設(shè)比過道寬空間，或是過道交叉口； ③ “右上左下”規(guī)則 根據(jù)東方人的行走方向習(xí)慣，一般是偏右，商場雙向電梯布置時，要根據(jù)“右上左下”規(guī)則，引導(dǎo)顧客向上購物； 單向電梯設(shè)置：商場運用單向電梯設(shè)置，不僅可以保持商場商品的受觀率，保持人流的停留時間，增加顧客再購物的購買欲，而且還可以避免電梯口的堵塞。但同時也要注意消費過生日逛商場的疲勞度，進行合理跨距分析； 要點二：垂直電梯布局 ① 貨人分流 商場垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設(shè)置，實行有效貨流與人流的分流； ② 專用通道設(shè)置 商場垂直電梯一 般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。一是，避免人流堵塞；二是商場以扶梯為主，垂直電梯為輔，顧客一般逛商場，選用的多為扶梯； ③ 觀光梯應(yīng)用 常用見于一些大型商場，或有內(nèi)庭規(guī)劃的商場，一般有內(nèi)外兩種，主要作為商場亮點。另外設(shè)置在內(nèi)庭的觀光梯，以垂直方式，讓消費者了解商場功能布局，業(yè)種分布； （ 2）、走道設(shè)計要點 要點一：脈絡(luò)清晰 商場內(nèi)過道設(shè)計要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪布局； 要點二：與指引標志結(jié)合 指引標志設(shè)計主要是指引消費者目標方向，一般要突出指引標志，在過道交叉部分設(shè)置； 要點三：合理設(shè)置寬度 過道的兩大作用是疏散人流和引導(dǎo)，商場過道寬度設(shè)置要結(jié)合商場人流量、地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 規(guī)模等。一般商場的過道寬度在 3 米左右； 手扶電梯（ 2500－ 3000 人部）垂直電梯（ 600－ 1000 人部）。使用手扶電梯與垂直電梯人數(shù)比為 15： 1 日均人流量與商場高峰人流量比為 1： 3－ 4，觀光電梯設(shè)置與否、部數(shù)等，視商場而定； 配套布局 （ 1）洗手間布局要點 要點一：“隱性”布局 商場洗手間，作為商場的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計不能有礙商場的經(jīng)營功能。商場洗手間布局，要以“隱性”作基點，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物 空間形成有效分隔； 要點二：采用回避法 商場某些業(yè)種，如飲食、食品類等，應(yīng)回避與洗手間相鄰； 要點三：確定數(shù)量 結(jié)合商場人流時確定洗手間個數(shù)，避免洗手間出現(xiàn)排隊堵塞現(xiàn)象，且應(yīng)每層都設(shè)置； （ 2）休閑椅布置建議 休 閑 椅 布 置 三 忌 一忌：與垃圾桶相鄰 休息椅布置避免與垃圾桶太近，若則垃圾異味會影響休息椅的休息功能。一般與垃圾桶相距約 5－ 10 米間 二忌：阻礙人流 休息椅的布置要避免占用過多空間，阻礙行人，形成間接阻塞 三忌：無規(guī)則設(shè)置 休息椅布置時，要通過有序規(guī)則布局，避免零亂，影響商 場美觀 （ 3）、垃圾桶位置設(shè)置要點 商 場 垃 圾 桶 位 置 設(shè) 置 要點一 電梯口側(cè)，避免電梯內(nèi)垃圾的積累，保證電梯的清潔 要點二 過道拐角處，方便 要點三 洗手間內(nèi) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 不動產(chǎn)景觀概念設(shè)計 （ 1）環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃包括商業(yè)項目整體環(huán)境的規(guī)劃、室外環(huán)境的規(guī)劃、室內(nèi)環(huán)境規(guī)劃以及空中環(huán)境規(guī)劃。環(huán)境的規(guī)劃不能脫離消費者的需求，要在洞悉消費者心理和項目本身的主題、特色鳳格、檔次等的基礎(chǔ)上進行，不能盲目求異求新； 商業(yè)區(qū)的景觀形態(tài)特征是以商業(yè)蔞主，兼以大量人流，五光十色，由人群、室外 空間場所，商業(yè)建筑要，娛樂設(shè)施，廣告，綠化，交通等組成?？偭矿w觀，比較人工化，城市化，最典型的是國外的步行商業(yè)區(qū)，進去之后，一天也逛不完，一天也玩不夠。 商業(yè)區(qū)的景觀空間與環(huán)境、景觀相結(jié)合，應(yīng)盡是增加活動內(nèi)容、娛樂設(shè)施，增加文化方面的內(nèi)容。 （ 2）景觀設(shè)置 大型商業(yè)項目的景觀可以當(dāng)作公園來設(shè)計，站購物者感覺是在公園漫步。同時室內(nèi)景觀設(shè)計與室外景觀設(shè)計需要相互協(xié)調(diào)，實現(xiàn)景觀的最大延伸，把室內(nèi)熱鬧精彩及良好的購物氛圍通過外延的放大處理達到效果最大化，而室外獨具特色的景觀設(shè)計也為整個商城提供娛樂休閑的場所。 項目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計 （ 1）立面處理 商場外立面不僅是商場的形象標志，設(shè)計新穎、鳳格獨特的外立面設(shè)計能使商場在消費者心中深刻印象。易受消費者歡迎，有利于商場人氣的集中。 FIP 策劃公司通過對全國 50 個大商場調(diào)查研究，商場外觀形象是消費者選擇購物場所的第二大要素。 大型商業(yè)項目的外立面設(shè)計既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮入口處外立面與內(nèi)部步行街的過渡與轉(zhuǎn)換。外立面設(shè)計還應(yīng)與建筑鳳格與商業(yè)功能統(tǒng)一。 FIP“三合四性”外產(chǎn)立面設(shè)計準則： 原則一：三結(jié)合 （ 1）、與定位結(jié)合 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 檔次 根據(jù)商場目標消費 群不同的感觀心 理需求，結(jié)合商場定位高低，予以不同的外立面設(shè)計。如高檔商場外立面以新路、氣派，作為設(shè)計基準，彰顯目標消費者身份；以大眾為目標消費群定位，商場外立面則以一種流行、新穎作為基準。 產(chǎn)業(yè)（專業(yè)商場） 結(jié)合專業(yè)商場的行業(yè)特點、結(jié)構(gòu)等因素，商場外立面要突出其行業(yè)特性，如IT 業(yè)工，則以簡明、突顯時代性，作為外立面設(shè)計基點。 （ 2）、與商場特色結(jié)合 商場外立面是商場的形象包裝，外立面表現(xiàn)不僅是簡單外殼，它要與商場特色、內(nèi)部設(shè)計相結(jié)合。 （ 3）、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合 商場不可能脫離某個區(qū)域而存在，它必須依附于某個環(huán)境，所以商場外 立面設(shè)計要考慮區(qū)域的地形地勢、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑鳳格等。 原則二：四性 （ 1）、創(chuàng)新性 商場外立面是商場的形象、感觀品牌、所以商場外立面設(shè)計要有創(chuàng)意、新意、不拘一格，以區(qū)別于其它商場。 （ 2）、協(xié)調(diào)性 商場外立面設(shè)計，這緗與區(qū)域環(huán)境、外立面色調(diào)與形狀、人文等相協(xié)調(diào)。 色調(diào)與造型 通過審美角度，對色調(diào)與形狀的協(xié)調(diào)，進行組合： 鳳格與人文 外立面能體現(xiàn)商場的鳳格，與區(qū)域人文、價值取向等必須協(xié)調(diào)一致： 用材與環(huán)境 外立的材料選取還要與環(huán)境協(xié)調(diào)，包括氣候、日照等。如涂料，南方多雨、溫濕，而不適用；北方干燥、少 雨可以運用涂料。 （ 3）、綜合性 外立面設(shè)計不僅僅是建筑作品，它的設(shè)計除建筑學(xué)，還要綜合其它學(xué)科，如美學(xué)、心理學(xué)、鳳水學(xué)等進行綜合運用，達到最佳組合設(shè)計。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （ 4）、超前性 商場外立面設(shè)計，如何保證隨時間差而出現(xiàn)的落后問題。所以要求商場外立面設(shè)計不僅要新穎，而且要具有超前性。 商 業(yè) 項 目 外 立 面 設(shè) 計 四 大 組 合 元 素 元素 設(shè) 計 要 點 朝向 南向和東向的立面光照充足，墻面宜采用淡雅的淺色調(diào)，北向或光照不足的外墻，墻面應(yīng)以暖色為主，如奶黃、橙、咖啡色等，不宜用過 深色 表現(xiàn)主題鳳格 在外立面設(shè)計中，表現(xiàn)鳳格是中心，外立面色調(diào)的選用、造型的確立等都以此為出發(fā)點 外部環(huán)境 自然環(huán)境，如地形、氣候、花木等 人造環(huán)境，如廣場、噴泉、假山、雕塑等 色彩 顏色是表現(xiàn)鳳格的重要輔助手段，尤其是在調(diào)動人的情感方式它具有重要作用。一方面，色彩可以彌補建筑材料原始質(zhì)感和自然機理在調(diào)動人的感官方面的不足；另一方面，它又可以通過抽象手法，直接表達出一種鳳格 （ 2）鋪面設(shè)計 商場鋪位劃分的科學(xué)合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時也更 要兼顧到獨立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動性?？茖W(xué)合理的鋪位劃分將會使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分體現(xiàn)，使商場的形象更為鮮明、層次更為豐富，同時也將會使得消費者的消費行為過程顯得更加自然順暢和輕松愉快。 面積配比 大型商業(yè)項目面積與使用率配置原則： 原則一：面積按定位劃分 原則二：實用率適中 眾所周知，居住類物業(yè)使用諧波越高越好，以同等的價格，業(yè)主能夠獲得更多自己實際使用的面積，而商鋪卻不一樣。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 在歐美及香港，一些比較高檔的商場其使用率都是很低的，基本在 50%左右。這有兩方面原因： 一為消防，二為使用率的高低會 對商場的經(jīng)營產(chǎn)生不同的效果。 低使用率對項目經(jīng)營的影響： ① 營造購物環(huán)境使用率低是為了營造一種舒適的購物環(huán)境，滿足購物者的消費偏好。越是高檔新風(fēng)氣，其公共空間就會越多。 ②決定商場流量 商鋪的使用率屯消費人群的容量和人流量，使用率低，可容納消費者的空間越大，其人流量就會增加。 甲乙兩個商場，規(guī)模一樣。甲商場有 10 個鋪位，每個鋪位年租金 10 成。商場能容納 1000 個消費者，實現(xiàn) 1000 萬的營業(yè)額，那么平均每個鋪位實現(xiàn) 100 萬的營業(yè)額；乙商場能容納 2021 個消費者，也有 10 個鋪位（只是每個鋪位的面積比甲商場的?。?但實現(xiàn)了 2021 萬的營業(yè)額，則平均每個鋪位是 200 萬的營業(yè)額，那么它的年租