【正文】 油及其制品，奶及奶制品，熟食及日用必需品為主 小時，可以采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場 民區(qū)，交通要道，商業(yè)區(qū) 民為主要銷售對象 500平方米以上 大型綜合商場 自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式 以衣、食為主，用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā) 商圈范圍較大 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，要道商業(yè)區(qū) 商圈范圍較大 面積一般在2500以上 顧客為購物頻率高的居民 便利店 以開架自選為主，結(jié)算在進呂或出口處，可采取連鎖經(jīng)營方式。 法則三：商場樓梯口的商鋪的租金要比其它位置的高 商場樓梯口是消費者的必經(jīng)之路，其實商場里的商鋪就像一個篩子一樣，將顧客一層層地篩過，當然最好的已經(jīng)被占盡地利的商鋪篩下了。到商場地下一層消費暫時還不是我國消費者的消 費習(xí)慣主流，按市場規(guī)律，一般情況下，負一層租售金額與一層相差 2― 3 倍，如廣州熱銷項目藍色快線的負一層 A1 鋪售價為 45729 元 /平方米，同樣區(qū)位的一層為 10256 元 /平方米。一般來說可分為高級、中高級、中檔、大眾化等幾種檔次 其中品牌店的組合差異性對項目經(jīng)營中的消費人群、消費檔次、建筑鳳格和經(jīng)營鳳格影響很大。商場形象可以通過 CIS 系統(tǒng)加以塑造并傳達給消費者。 目標市場定位 目標市場定位包括對項目要服務(wù)的對象即經(jīng)營者、投資者的定位。 從市場競爭上界定 根據(jù)操盤經(jīng)驗，大型商業(yè)房地產(chǎn)定位，主 要考慮如下幾個因素： ① 盡可能引進符合項目實際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局，同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于 3－ 5 年內(nèi)無人能出其右，形成規(guī)模上的強勢地位，將要造成新的商業(yè)中心； ② 要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 銷售力強，以吸引人氣，但又強調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預(yù)防鳳險； ③ 現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進，但二者之間存在競爭關(guān)系，要注意它們的錯位經(jīng)營； ④ 首層和二層盡可 能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進現(xiàn)代百貨或綜合超市作為核心店，也必須考慮采用適合進行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項目化整為零進行銷售，確?；鼗\開發(fā)資金； ⑤ 大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對確保項目運營成功有利，但其要求租金相對較低，容易形成“租售”矛盾； ⑥ 現(xiàn)代百貨公司以時尚和女性消費為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少 40%。（＊見下表） 購物中心分類 總分類 總特征 細分類 開發(fā)與建設(shè)特點（開發(fā)戰(zhàn)略） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 城市區(qū)獨立購物中心 由于受城市用地條件和城市環(huán)境的限制，一般其建筑面積不超過 10 萬平方米 填充型 位于城市中心商業(yè)區(qū)更新改造地段，主要散布在商業(yè)街一側(cè)，利用原來場地建設(shè)，與主要商業(yè)街相通 擴展型 在原有商業(yè)區(qū)域加大營業(yè)面積，在不改變原有商業(yè)區(qū)組成的基礎(chǔ)上提供一個改變商業(yè)區(qū)功能的方法 核心替換型 通過更新城市黃金土地上過時的零售設(shè)施，使之成為現(xiàn)代化的購物中心，如北京東方廣場 城市兼容購物中心 與城市其它功能設(shè)施形成一個城市綜合 體，其建筑面積控制在 2 萬平方米 多功能型 是大規(guī)模高密度城市建筑綜合體的一部分，與寫字樓公寓、酒店、居住設(shè)施等共同構(gòu)成綜合體 輔助型 在城市綜合體內(nèi)，購物中心是其輔助功能，如大型酒店，大型辦公樓、大型公共交通樞紐的輔助中心 城市區(qū)專賣店購物中心 以經(jīng)營商品的特色和時代感為特征，以建筑設(shè)計的別致和商品毓化陳列而鎖定特定的消費群體，一般建筑面積均在 5000 平方米左右 節(jié)日型 由歷史建筑物建設(shè)而成，它迎合特定消費者的品味和人們對環(huán)境與節(jié)日文化的追求，如工科中國城 主題型 致力于形成一種購物主題，以建 筑為基礎(chǔ)，通過親切而富有變化的步行空間，融合與歷史有關(guān)的情感 都市專賣店型 是在高密度的城市市區(qū)地下空間，或高屋辦公樓地下層與地鐵轉(zhuǎn)換站共同形成的購物中心 城市消費購物中心 一般以一個主導(dǎo)商店作為骨干地位的大承租戶為主，面積點出租總面積的壟斷型 集在經(jīng)營單一類別的商品，從貨源渠道、銷售渠道均控制周圍承租面積小的眾多租戶，形成壟斷格局 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 70－ 90%，其自營面積均在3000－ 10000 平方米 支配型 由幾家大戶承租，嚴格從經(jīng)營品牌系列價格體系、市場信息源等方面控制購物中心的發(fā)展方向 城市郊區(qū)鄰里 購物中心 屬于郊區(qū)小型購物中心，主要提供消費者日常生活用品和個人服務(wù)，一般建筑面積在 3000―― 10000 平方米，建有 200 個停車場，服務(wù)人口為 15000 人。 （ 9）購物中心（ SHOPPING CENTER） 企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的種類零售業(yè)態(tài)，服務(wù)設(shè)施的集合體。 （ 5）專業(yè)店（ SPECIATITY STORE） 經(jīng)營某一大類商品為主，并具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。 （ 1）百貨店（ DEPARTMENT） 在一個大型建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。 基于此， FIP 將對未來 3－ 5 年的心地產(chǎn)市場作專業(yè)預(yù)測，為項目提供更科學(xué)可行的市場走向與發(fā)展趨勢指導(dǎo)，從而打造項目的核心吸引力及可持續(xù)經(jīng)營的核心競爭力。 （ 3）本 商圈消費群結(jié)構(gòu) ① 本商圈消費群結(jié)構(gòu)分析 ② 本區(qū)域消費群結(jié)構(gòu)分析 ① 基本人口狀況 ② 人流量分析 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ★★ 人流量分布及結(jié)構(gòu) ★★ 日均人流量、平時人流量、節(jié)假日人流量 ③ 消費群結(jié)構(gòu)分析 ★★ 抽樣數(shù)據(jù)整理 ★★ 抽樣取數(shù)方法 （ 4）消費力分析 A、本商圈消費力分析 項目 市場 低收入戶 中等偏下收入 中等收入戶 中等偏上戶 高收入 本組最低人均年收入（元） 本組最高人均年收入（元） 根據(jù)本商圈常住人口的結(jié)構(gòu)特色和基本收入情況，來確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)； B、本地域消費群 和消費行為特點分析（見下表） 高級消費群 中高級消費群 中高級灰領(lǐng)消費群 中低檔消費群 其他消費群 家庭人均收入 5 萬元以上 4－ 5 萬元 2－ 4 萬元 2 萬元以下 占本區(qū)域消費群的百分比 消費行為特點 C、應(yīng)同時考慮的及影響本地消費群行為的重要變量 ① 年齡 ② 性別 ③ 收入水平 ④ 文化水平 ⑤ 接受時尚信息程度 ⑥ 家庭的滿巢信息程度 D、區(qū)域（商圈）消費力分析 E、區(qū)域消費力分析及結(jié)論 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 競爭商圈研究分析 （ 1）競爭商業(yè)項目現(xiàn)狀調(diào)研分析 包括面積、特色、經(jīng)營范 圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、幅射范圍、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。 （ 3）目標客戶對商業(yè)的需求分析 包括對各種類型商家的特點的分析；對各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求；各種不同商家對商場配套要求等的分析。 假設(shè)某年某商圈的商場每平方米平均營業(yè)額 10996 元，顧客為 350 萬人，全年人平均購買 5000 元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為 110 萬平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)： （ 350 5000） 247。 Ⅳ、 商圈輻射范圍： 包括一級商圈、次級商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競爭項目等 新設(shè)商業(yè)項目確定商圈主要根據(jù)當?shù)厥袌龅匿N售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測本項目將來可以分享的市場份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。 第六步： 分析競爭對手與市場其他情況。 第二步： 確定調(diào)查的內(nèi)容，包括平均購買數(shù)量、顧客集中程度等。 對于商圈集中、輻射半 徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購物頻率高；而輻射半徑過大的商圈，一般要得到市場對客戶的吸引力難度較大。 第二種分類： 此種商圈按照顧客來店所需的時 間來計算區(qū)分。次級商圈顧客占15%―― 25% Ⅲ、 邊緣商圈 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域，顧客最少密度亦最小，除核心商圈和次級商圈之外，其余為邊緣商圈的顧客。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布密度存在著一定的差異，這說是“商圈效應(yīng)” ① 商圈分類 商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店的時間來界定。 ⑦未來 3－ 5 年城市發(fā)展方向及項目區(qū)域地位預(yù)測 （ 3）項目所在商圈及競爭商圈分析 商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 （ 1）項目所在城市商業(yè)環(huán)境分析 包括本市國民生產(chǎn)總值、 GDP 狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟發(fā)展速度、人口及人口增長率等對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的影響分析 以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費特征等的分析。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研可采用以下四種方式： （ 1） 直接調(diào)查 直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關(guān)機構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場信息。 主要工作： （ 1） 項目定向市場調(diào)查研究工作 （ 2） 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作 （ 3） 項目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報告 工作目的： （ 1） 深度把握項目所在區(qū)域的環(huán)境，洞悉項目商業(yè)機會； （ 2） 以未來界定現(xiàn)在的策劃模式，賦予項目獨一無二、個性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力； （ 3） 細化項目的市場定位，塑造項目的真正差異化，塑造項目耀眼的特色性質(zhì) （ 4） 通過專業(yè)運 作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實際需求，界定項目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項目的總體規(guī)劃設(shè)計，對項目 進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避鳳險進行策略提示，同時對項目開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見，使項目投資邁出成功的第一步。從而為項目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計劃方案： 項目整體開發(fā)目標 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略 項目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略 項目目標商家總體分析 項目總體戰(zhàn)略定位分析 項目整體競爭策略考慮 項目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑 項目年度發(fā)展策略 三、市場調(diào)研分析策略 市場調(diào)研步驟 第一步： 界定問題 第二步： 尋求解決 問題的方法 第三步： 制定調(diào)研方案 第四步： 進入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù) 第五步： 整理和分析數(shù)據(jù) 第六步： 準備及呈送調(diào)研報告 市場調(diào)研分類研究 市場調(diào)研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標準分類； （ 1） 以識別問題為目的的調(diào)研有助于確認潛在的可能發(fā)生的問題； ① 市場潛力 ―― 攀升、下降； ② 市場分額 ―― 擴大、縮??； ③ 企業(yè)形象 ④ 市場特征 ⑤ 招商與銷售 ⑥ 市場趨勢 ―― 短期與長期預(yù)地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資 料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 測 （ 2） 以解決問題為目的的調(diào)研步驟 ① 市場細分的依據(jù) ② 確定細分的