【正文】 位計(jì)劃； 實(shí)施拆遷的方式。9．核實(shí)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)整房源的產(chǎn)權(quán)是否清晰、無權(quán)利負(fù)擔(dān)。11．獎(jiǎng)勵(lì)措施。三、房屋拆遷評估中的律師實(shí)務(wù)1．房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的從業(yè)資格律師應(yīng)提示委托人：從事房屋拆遷估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)拆遷主管機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)的房屋拆遷估價(jià)資格?？缡∈袕氖路课莶疬w估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)夭疬w主管機(jī)關(guān)依法備案。采取投票方式的，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果，按照簡單多數(shù)的原則，一般情況下得票數(shù)第一位的為拆遷范圍的估價(jià)機(jī)構(gòu)，第二位的為重新估價(jià)機(jī)構(gòu)。采用協(xié)商或抽簽方式確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的，可同時(shí)確定重新估價(jià)機(jī)構(gòu)。在簽訂房屋拆遷估價(jià)委托合同時(shí)律師應(yīng)核實(shí)如下內(nèi)容： 核實(shí)雙方當(dāng)事人的主體資格。 委托估價(jià)的被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積。 需要雙方當(dāng)事人提供的資料及提供方式。 酬金及支付方式。 爭議的解決方式。4. 拆遷估價(jià)過程中律師法律業(yè)務(wù)的工作內(nèi)容. 拆遷估價(jià)過程中律師工作的一般內(nèi)容： 核實(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的資質(zhì)、綜合實(shí)力、社會(huì)信譽(yù)。律師應(yīng)提示委托人投票確定估價(jià)機(jī)構(gòu)的，拆遷人有將投票結(jié)果進(jìn)行公告的義務(wù)。 對拆遷估價(jià)委托合同的真實(shí)性、合法性進(jìn)行核實(shí)。 對估價(jià)報(bào)告的形式與內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。 對估價(jià)機(jī)構(gòu)公示初步估價(jià)結(jié)果和送達(dá)分戶估價(jià)報(bào)告的程序合法性進(jìn)行核實(shí)。 對委托人就原估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果、復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異，且協(xié)商達(dá)不成一致意見時(shí)，律師可以協(xié)助委托人在收到估價(jià)報(bào)告、復(fù)估結(jié)論或重估報(bào)告后的15日內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)申請技術(shù)鑒定。，若房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)認(rèn)為估價(jià)報(bào)告不合法、不規(guī)范、不合理的，由專家委員會(huì)指定其中一家估價(jià)單位進(jìn)行再估價(jià)；而拆遷當(dāng)事人對再估價(jià)仍有爭議的，可以重新向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請鑒定。 律師應(yīng)提示委托人，將分戶估價(jià)報(bào)告送交被拆遷人。委托拆遷估價(jià)，應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。 律師應(yīng)提示委托人處理好與被拆遷人的關(guān)系切忌態(tài)度生硬，不得授意評估機(jī)構(gòu)作出偏離客觀公正的評估結(jié)果。 律師應(yīng)提示委托人，如實(shí)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所需資料，配合估價(jià)機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作。委托拆遷估價(jià)，應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。 律師應(yīng)提示委托人拒絕評估或拒絕申請重新評估、鑒定的法律后果。核實(shí)包括房地產(chǎn)估價(jià)人員是否持證上崗；對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘是否有實(shí)地查勘記錄、和被拆遷房屋狀況的照片及錄像；實(shí)地查勘記錄是否由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。律師應(yīng)提示委托人，如未按照約定的時(shí)間和要求完成估價(jià)，或者估價(jià)失實(shí)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。對拆遷人、被拆遷人就估價(jià)報(bào)告提出的疑問向其作充分解釋，解釋內(nèi)容包括拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。 律師應(yīng)提示委托人，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和面積。四、房屋拆遷補(bǔ)償與安置中的律師實(shí)務(wù)1. 拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞讲疬w補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價(jià)或不結(jié)算差價(jià)的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時(shí)被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議： 拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)摹?拆遷房管部門依法代管的房屋的。上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房管部門代為經(jīng)租的私有居住房屋、落實(shí)私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。 被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。 貨幣補(bǔ)償金額。 違約責(zé)任。 需要約定的其他事項(xiàng)。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地資源局制定。五、被拆遷房屋面積的確定1. 被拆遷房屋面積的確定標(biāo)準(zhǔn)被拆遷房屋建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的，或者雖無批準(zhǔn)文件但在《城市規(guī)劃法》實(shí)施以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。2. 面積爭議的處理發(fā)生房屋面積爭議的，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定。六、被拆遷房屋補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)1. 居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額的確定由于很多被拆遷人對居住房屋的貨幣補(bǔ)償金額如何確定并不清楚，因此，作為律師應(yīng)提示委托人，拆遷居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額一般根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素確定。估價(jià)的結(jié)果應(yīng)當(dāng)保證足以買到與被拆遷房屋相同水平的房屋。拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋（含由房管部門代為經(jīng)租的宗教團(tuán)體房屋、由房管部門依法代管房屋），被拆遷人和承租人都選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止，承租人有權(quán)獲得省、市政府規(guī)定比例的貨幣補(bǔ)償款。執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，按租賃合同的規(guī)定處理。需特別重視的是，被拆遷房屋和擬調(diào)換的房屋在評估時(shí)應(yīng)適用同一評估時(shí)點(diǎn)、同一評估方法和標(biāo)準(zhǔn)。除國家產(chǎn)業(yè)政策確定屬于淘汰的行業(yè)外，不能因拆遷導(dǎo)致企業(yè)關(guān)閉和工人下崗。調(diào)換后的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。 無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。這里的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補(bǔ)償。3. 可以按照非居住房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的情形律師在實(shí)踐中應(yīng)