【正文】 升市場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值；★ 突出市場(chǎng)的規(guī)模環(huán)境，以“一站式購(gòu)物公園”來(lái)定位市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)規(guī)模；★ 突出市場(chǎng)的交通優(yōu)勢(shì)，以“客運(yùn)站旁、兩條黃金通道交匯處”來(lái)定義市場(chǎng)的交通環(huán)境；★ 在工商、稅務(wù)等方面竟可能多的爭(zhēng)取市政府更多的支持。二、項(xiàng)目定位市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位 本市場(chǎng)規(guī)模宏大，商鋪數(shù)量多，就高安市目前的市場(chǎng)狀況，定位為任何一個(gè)目前市政府對(duì)本項(xiàng)目規(guī)定的單一業(yè)態(tài)基本上都不可能填滿市場(chǎng)，或不能完全實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。招商對(duì)象定位 根據(jù)高安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和我們以往市場(chǎng)招商經(jīng)驗(yàn)，本市場(chǎng)的招商對(duì)象將以高安市區(qū)為主，高安市周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)為輔。但通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前高安市人口以農(nóng)業(yè)人口為主，市民收入偏低，商業(yè)水平比較落后，市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)的商品以中低檔商品為主，即使在商業(yè)最為繁華的中山路、勝利路的街鋪和商場(chǎng)，也是以中擋商品為主，高檔商品很少有市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)高檔商品的商戶數(shù)量也十分有限。若經(jīng)營(yíng)中低檔商品的商戶能夠承受租金，亦不能排斥對(duì)經(jīng)營(yíng)中低檔商品商戶的招商。二、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分區(qū) 見附圖。第三部分 市場(chǎng)招商總策略一、租金策略一）、租金厘定考慮因素周邊物業(yè)租金狀況：項(xiàng)目周邊同類商業(yè)物業(yè)租金水平。昭示性：即項(xiàng)目的臨街面，是否易于尋找、識(shí)別。商鋪形式及面積：對(duì)商家而言是商鋪是否合用，有無(wú)浪費(fèi)、無(wú)效面積。停車位：車位是否充足、車輛出入方便性。開發(fā)商品牌：開發(fā)商是否有足夠?qū)嵙Γ欠裼虚_發(fā)或經(jīng)營(yíng)同類物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。勝利路商鋪勝利路是高安市目前最為繁榮的商業(yè)街，商業(yè)業(yè)態(tài)以中高檔服裝、皮具鞋類為主，有部分專賣店。目前勝利路依然是高安市商業(yè)氛圍最為濃郁的商業(yè)街，租金水平界于50—160元/ 。租金水平：一層83—136元/，二層17—75元/，三層13—58元/。外灘商業(yè)街錦江錦江一層商鋪分A、B、C、D、E、F區(qū)，開發(fā)商已將其分隔為上下二層，一層商鋪主要定位為服裝、家電及混合業(yè)態(tài)；，定位為休閑娛樂(lè)商業(yè)。一層商鋪靠近東面（高安大橋）部分銷售不好，目前進(jìn)行招商，業(yè)態(tài)定位為服裝、家電，招商之后在進(jìn)行返租銷售，返租兩年，年回報(bào)6%，目前服裝部分招租情況較好，家電部分招租狀況一般，返租銷售狀況不理想。外灘商業(yè)街招商優(yōu)惠政策：錦江目前招商政策為：租期1—2年，簽一年租約送3個(gè)月，實(shí)際使用15個(gè)月；簽二年租約，送半年，實(shí)際交18個(gè)月租金。另外開發(fā)商還承諾：工商稅費(fèi)減免一年，所有部門一年內(nèi)不進(jìn)場(chǎng)檢查。外灘商業(yè)街裝修標(biāo)準(zhǔn)：錦江 三）、本項(xiàng)目商鋪?zhàn)饨? 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在綜合本項(xiàng)目地段，目前商業(yè)氛圍、周邊競(jìng)爭(zhēng)商鋪情況和商鋪銷售時(shí)的價(jià)格等因素后，我們建議中山商貿(mào)城租金為：商鋪形式標(biāo)準(zhǔn)租金（元/㎡）二層樓商鋪40三層樓商鋪45沿橋南路商鋪45。 四）、租金策略以“放水養(yǎng)魚，培育市場(chǎng)”、實(shí)行“免租一年半”和“統(tǒng)一租金”的租金策略，以達(dá)到吸引品牌商家的進(jìn)駐及快速招商的目的。統(tǒng)一租金的策略在我們以往的實(shí)踐中證明是成功的，因?yàn)槭袌?chǎng)剛開始招商時(shí)，大部分商戶會(huì)處于觀望狀態(tài)，實(shí)行統(tǒng)一租金的策略有利于刺激商戶先行進(jìn)場(chǎng)強(qiáng)占好位置，感覺占了便宜；后進(jìn)場(chǎng)的商戶雖然選不到了好位置的商鋪，但看到前面已有很多商戶進(jìn)駐，信心會(huì)增強(qiáng)，也不會(huì)覺得很吃虧。為此我們建議商鋪的裝修標(biāo)準(zhǔn)為：地面：一層地面為防滑地磚，二層以上地面水泥沙漿抹平。天花：高級(jí)乳膠漆刷白，配日光燈管。樓梯：現(xiàn)澆樓梯，水泥沙漿抹平。另外，部分商戶提出希望商貿(mào)城除步行街以外的商鋪之間能夠有頂棚，不影響雨天和太陽(yáng)爆曬天的經(jīng)營(yíng)。若不給予市場(chǎng)一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對(duì)商戶招商，對(duì)市場(chǎng)而言無(wú)異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進(jìn)場(chǎng)，容易造成市場(chǎng)空置；另一方面，即使能招到部分商戶進(jìn)場(chǎng)，但由于市場(chǎng)人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場(chǎng)不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進(jìn)場(chǎng)，造成惡性循環(huán)。有選擇性的引有一定經(jīng)營(yíng)能力的業(yè)態(tài)和商戶（具體見市場(chǎng)分區(qū)和招商細(xì)則）。政府劃行歸市公告，稅費(fèi)減免公告（或批復(fù)），盡量爭(zhēng)取一年半至二年的稅費(fèi)減免期。三年租期，免租18個(gè)月（沿橋南路街鋪免租半年）。第四是：后期市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理。因此我們建議開發(fā)商組建專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司；另外建議開發(fā)商承諾在市場(chǎng)開業(yè)前三年投入100萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)用，用于推廣市場(chǎng)、宣傳商戶，以增強(qiáng)商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)信心。若客戶問(wèn)到要購(gòu)買商鋪，我們統(tǒng)一口徑：“我們現(xiàn)在只招商，不銷售；具體什么時(shí)候銷售公司現(xiàn)在還沒(méi)有確定；租賃商鋪的商家對(duì)所租賃的商鋪有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和價(jià)格優(yōu)惠，在公司決定銷售時(shí)會(huì)提前通知各位進(jìn)場(chǎng)商戶優(yōu)先購(gòu)買”。 招商信息發(fā)布：通過(guò)戶外廣告和定向派送招商海報(bào)向商戶傳遞招商信息。中山商貿(mào)城招商新聞發(fā)布會(huì)：目 的：講解中山商貿(mào)城的商業(yè)理念、生意機(jī)會(huì)，通過(guò)研討會(huì)擴(kuò)大中山商貿(mào)城的影響，并利用政府的影響力、龍頭商家的號(hào)召力，堅(jiān)定其它商戶進(jìn)駐的信心及決心，并借此開展招商。開發(fā)商：姚總商戶代表：已達(dá)成進(jìn)場(chǎng)意向1名龍頭商家目標(biāo)商戶：通過(guò)邀請(qǐng)函邀請(qǐng)選定市場(chǎng)業(yè)態(tài)的商家。媒體支持：高安電視臺(tái)記者。 合理避稅：與商戶簽訂《合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議》代替簽《租賃合同》，打“插邊球”，爭(zhēng)取避免租賃稅。雄距高安核心商圈至尊地段，與高安市78萬(wàn)人做生意。4萬(wàn)平方米的商業(yè)規(guī)模，匯集最具生命力的多種商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，易于產(chǎn)生強(qiáng)大的商業(yè)聚集效應(yīng)，為客戶提供“一站式購(gòu)物”，強(qiáng)力吸引消費(fèi)者，從而增加進(jìn)場(chǎng)商戶生意機(jī)會(huì)。免租金一年半，免收二年工商稅費(fèi)，極大降低商戶生意成本，減免去的費(fèi)用就是賺到的利潤(rùn)。中山商貿(mào)城開業(yè)前三年開發(fā)商投入100萬(wàn)元市場(chǎng)推廣費(fèi)用，全方位對(duì)市場(chǎng)和進(jìn)場(chǎng)商戶進(jìn)行宣傳，幫商戶的生意做大，幫商戶的品牌打響。受益于瑞州大橋車流、人流的帶動(dòng)，成就了勝利路“高安第一路”的商業(yè)地王地位。由于高安大橋取代瑞州大橋的功能日益明顯，越來(lái)越多的車流和人流均通過(guò)高安大橋來(lái)往城南、城北，橋南路和中山路東段的商業(yè)機(jī)會(huì)日益突顯，成就了瑞雪商城、新朝陽(yáng)批發(fā)市場(chǎng)等大型商業(yè)，橋南路取代勝利路、中山路東面商業(yè)環(huán)境超過(guò)西面將成為必然趨勢(shì)。中山商貿(mào)城公園式的購(gòu)物環(huán)境，集合了服裝、鞋類、家用電器、副食品、文化用品、小商品等數(shù)十種商業(yè)業(yè)態(tài)、上萬(wàn)種商品，充分滿足市民“一站式”購(gòu)物需要。中山商貿(mào)城地處高安市核心商圈——中山路商圈核心區(qū)位，4萬(wàn)平方米的市場(chǎng)規(guī)模和現(xiàn)代化的規(guī)劃布局，堪稱高安市商業(yè)龍頭。中山商貿(mào)城內(nèi)兩條寬16米，長(zhǎng)250米和100米的商業(yè)步行街，以及1100平方米的中心休閑廣場(chǎng)，讓消費(fèi)者在購(gòu)物中休閑、休閑中購(gòu)物，極大提升了商貿(mào)城的品位和購(gòu)物環(huán)境。中山商貿(mào)城地處高安市主要商業(yè)街“中山路”和高安市通往鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主要干道“橋南路”交匯處，人流車流匯集，人氣鼎盛，財(cái)源滾滾。中山商貿(mào)城獨(dú)有的二至三層商鋪，商戶租下一層店面，樓上二層、三層商鋪免費(fèi)給予商戶使用，商戶可根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)需要，將樓上商鋪?zhàn)鳛榈昝娼?jīng)營(yíng)、作為倉(cāng)庫(kù)使用或居住使用。市場(chǎng)要開業(yè)還需要給予商戶一定的裝修期，通過(guò)討論，開發(fā)商同意拿出1個(gè)月作為商戶的裝修期。二、正式招商時(shí)間 考慮到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（錦江所有招商工作均圍繞公開招商日的時(shí)間進(jìn)行安排。7月21日——31日新德安《招商策劃報(bào)告》內(nèi)容討論定稿8月1日——6日新德安、開發(fā)商宣傳推廣資料、現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告設(shè)計(jì)、定稿8月7日——8月18日廣告公司、新德安、開發(fā)商，或開發(fā)商委托新德安