房地產(chǎn)商業(yè)中山商貿(mào)城招商銷售執(zhí)行報(bào)告-wenkub
2022-08-17 01:05:56 本頁面
【正文】 劣勢(shì)分析□ 項(xiàng)目位于中山路東端，商業(yè)氛圍較之中山路西差，商業(yè)氛圍有所減弱，商業(yè)價(jià)值逐步降低?！?規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析□ 地段優(yōu)勢(shì)?！?公交線路：2路，南浦——信息部——涂家莊——連錦橋——人民醫(yī)院——十字街——牛場(chǎng)——左橋加油站；3路，水果批發(fā)市場(chǎng)——長(zhǎng)途汽車站——瑞西賓館——?jiǎng)趧?dòng)大廈——人民醫(yī)院——上游瓷廠?！?銀行：工商銀行，位于中山路路，距本項(xiàng)目約50米；信用合作社，位于中山路、朝陽路，距本項(xiàng)目約60米；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行，位于筠泉路，距本項(xiàng)目約700米。位于城南商業(yè)次成熟地段，周邊商業(yè)氛圍濃厚。雖然本市場(chǎng)在規(guī)劃方面存在一定不足，但其“商業(yè)步行街”和“休閑廣場(chǎng)”的規(guī)劃理念在高安市還是十分創(chuàng)新的，對(duì)零售商業(yè)的進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營具有相當(dāng)?shù)奈??！?市場(chǎng)展示面不足。而中山路商圈目前尚未有一個(gè)大型的、經(jīng)營品種齊全的商業(yè)物業(yè)，本項(xiàng)目的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空白。本項(xiàng)目前期的操作失誤，在市場(chǎng)上留下了一定的負(fù)面影響（負(fù)面影響程度如何，是否容易消除？）。目前本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為同片區(qū)的“錦江□ 商業(yè)容量。爭(zhēng)取讓市政府以公告形式書面發(fā)布對(duì)市場(chǎng)的支持；★ 加快工程進(jìn)度，樹立市場(chǎng)開業(yè)“倒計(jì)時(shí)牌”，增強(qiáng)客戶對(duì)市場(chǎng)的信心；★ 合理的業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營分區(qū)；★ 制訂足以打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，快速吸引商戶的招商優(yōu)惠政策和招商策略，消除客戶疑慮，不給予競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手反擊機(jī)會(huì)，達(dá)到快速招商的目的；★ 制訂能確保市場(chǎng)興旺、持續(xù)經(jīng)營的市場(chǎng)經(jīng)營措施。市場(chǎng)經(jīng)營檔次定位就實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值，一般是高、中檔的商品易于承受較高的租金、近而提升了商鋪的價(jià)值，理想狀態(tài)下我們都愿意將市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營的商品定位為中、高檔商品。市場(chǎng)形象定位 綜合前面分析我們將中山商貿(mào)城市場(chǎng)形象定位為：高安黃金商圈首個(gè)一站式購物公園高安商業(yè)制高點(diǎn)中山路商業(yè)地王中山路龍頭商鋪大姚第一規(guī)模商業(yè)體 第二部分 市場(chǎng)經(jīng)營分區(qū)一、市場(chǎng)經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇 高安市區(qū)主要街道和商場(chǎng)商鋪數(shù)量統(tǒng)計(jì)區(qū)域路段名稱總間數(shù)空置間數(shù)空置率城南區(qū)域中山路1633%勝利路11520%筠泉路13915%朝陽路1005353%高安商廈3238%高安集貿(mào)大市場(chǎng)1068%新朝陽批發(fā)市場(chǎng)6020%東方大市場(chǎng)12034%橋南路13020%地中海商城7032%朝陽門商貿(mào)城408318%瑞雪商城19315%城北區(qū)域高安大道30858%西湖路18545%鳳凰不夜城16526%瑞州路16140%橋北路26690%瑞州商貿(mào)廣場(chǎng)513106%碧落路21331%共合計(jì)3561887% 高安市區(qū)主要街道和商場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)總數(shù)占調(diào)查總量比例建材380%服裝372%煙酒雜貨178%皮鞋126%副食品125%精品店99%日用百貨67%通訊63%窗簾布藝61%干貨55%藥品52%農(nóng)資種子化肥76%超市43%家電43%文化用品38%電腦31%圖書28%小商品23%炊具22%金銀珠寶21%網(wǎng)吧20%自行車17%眼鏡15%電子游戲14%皮具箱包7%煙花爆竹7%童裝5%水暖電器5%床上用品4%花卉4%燈具2%餐飲164%汽配81%美容：60%摩托59%貨運(yùn)代理40%影樓16%消防用品18%農(nóng)機(jī)配件22%賓館27%日雜15%影碟11%蛋糕店10%茶座7%汽車修理5%其他經(jīng)營性小店97%空置門面887%合計(jì)3561100% 中山商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)選擇 根據(jù)高安市目前商業(yè)狀況、各商業(yè)業(yè)態(tài)的總量、商業(yè)業(yè)態(tài)的分布情況，我們將：服裝、鞋類、珠寶精品、家用電器、自行車、小家電、副食品、日用小商品、玩具文化用品、布匹窗簾、農(nóng)用機(jī)械、農(nóng)膜種子、農(nóng)藥等列為中山商貿(mào)城經(jīng)營范圍。地理位置：即地段，指的是項(xiàng)目所在地的商業(yè)氣氛和發(fā)展前景，地段也是決定商業(yè)物業(yè)價(jià)格的重要要素之一；交通便利性：與交通主干道的距離，人員、車輛進(jìn)出的便利性和可選擇之交通工具的多元性，人員出入的快捷度。經(jīng)營環(huán)境：市場(chǎng)內(nèi)部的經(jīng)營環(huán)境和市場(chǎng)外部的環(huán)境，客戶到達(dá)市場(chǎng)購物是否感覺舒適。 二）、項(xiàng)目周邊商業(yè)及租金狀況中山路商鋪 中山路是高安市商業(yè)第二繁榮的商業(yè)街，商業(yè)業(yè)態(tài)以中檔服裝、家電為主，中山路西端連接高安市目前商業(yè)最為繁榮的勝利路，并擁有高安市最大的商場(chǎng)“高安商廈”，路西端的商業(yè)氛圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于東端，租金水平落差也很大，靠西端一層商鋪的租金最高達(dá)到120元/，靠東端一層商鋪?zhàn)饨鹱畹蛢H為30 。高安商廈高安商廈位于中山路西端，是高安市唯一的大型商廈，商廈14層為商場(chǎng)，目前僅有13層營業(yè)，第4層空置，商場(chǎng)主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為服裝、小百貨、文具玩具等，共有商戶323戶。外灘商業(yè)街位于高安市沿江路瑞州大橋和高安大橋之間，是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。開發(fā)商一層商鋪從中間起西面靠近瑞州大橋部分銷售較好，商鋪基本由購買者自己經(jīng)營或自行出租，沒有定位。外灘商業(yè)街原來招商政策為：租期1—3年，免租金3—12個(gè)月。錦江 租金及管理費(fèi)的計(jì)算以一層商鋪面積為基數(shù)，樓上部分不在計(jì)取費(fèi)用。 五）、中山商貿(mào)城商鋪裝修建議 根據(jù)商戶反饋信息，絕大部分商戶均希望中山商貿(mào)城商鋪能待基本裝修。衛(wèi)生間：通上下水。二、招商政策策略任何新興商業(yè)市場(chǎng)從開業(yè)——興旺——達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時(shí)間來進(jìn)行培育，培育時(shí)間的長(zhǎng)短根據(jù)市場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不同而有所不同。第二是：政府的支持。簽約時(shí)收定金，租金每半年一收，即第一年免收，第二年按1/2租金標(biāo)準(zhǔn)每半年一收，第三年按標(biāo)準(zhǔn)租金每半年一收。三、招商執(zhí)行策略 回避銷售信息：為了避免銷售價(jià)格對(duì)商戶的干擾，影響其租賃的積極性，我們?cè)谡猩虝r(shí)決口不提銷售，所有宣傳資料（包括現(xiàn)場(chǎng)包裝和戶外廣告）均回避銷售信息。 中山商貿(mào)城招商新聞發(fā)布會(huì)：預(yù)定800人左右的會(huì)議廳，利用邀請(qǐng)函及禮品邀請(qǐng)目標(biāo)商戶到會(huì)，通過新聞發(fā)布會(huì)來傳遞“市政府及其相關(guān)部門對(duì)中山商貿(mào)城的重視和支持；開發(fā)商全力建設(shè)市場(chǎng)和扶持、培育市場(chǎng)的措施及決心；商戶代表對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)同”的信息，同時(shí)公布招商細(xì)則和公開招商時(shí)間，以增進(jìn)商戶進(jìn)場(chǎng)的信心。特邀嘉賓：市政府政府領(lǐng)導(dǎo)、市經(jīng)貿(mào)委領(lǐng)導(dǎo)、市商業(yè)局領(lǐng)導(dǎo)、工商稅務(wù)居領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)監(jiān)督居領(lǐng)導(dǎo)、商界知名人士等。
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