【正文】 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理用房)?！　」媒ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積247。(1)套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ9686)規(guī)定的方法計(jì)算，其他建筑 ，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。對(duì)買方來說，預(yù)購的商品房是一種期得利益，通過辦理預(yù)售，預(yù)購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。②為取得產(chǎn)權(quán)，購房還要額外支付費(fèi)用，如補(bǔ)交土地出證金、罰款等。此號(hào)碼與發(fā)證機(jī)關(guān)的簿冊(cè)、檔案記載相一致。在封面三頁，即“注意事項(xiàng)”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號(hào)。　　暗印、水印。線條流暢，紋理清晰。這里要注意兩個(gè)方面：一是規(guī)范的發(fā)證機(jī)關(guān)是市(縣)的房地產(chǎn)管理局(房產(chǎn)管理局)或市(縣)人民政府。主要有以下幾個(gè)方面：　　建房注冊(cè)號(hào)?！　“凑找陨闲伦C的特點(diǎn)從總體看它的印制質(zhì)量。封面為紅色(他項(xiàng)權(quán)證為藍(lán)色)，印有金色國徽。新證共分三種：即《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》?！　V告承諾口說無憑根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十五條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。這一規(guī)定對(duì)于開發(fā)商而言，還是具有實(shí)際的操作價(jià)值的，因?yàn)樵S多購房者之所以在簽約時(shí)，對(duì)很多細(xì)節(jié)提出疑問，甚至認(rèn)為開發(fā)商有欺詐行為，主要是有許多細(xì)節(jié)，開發(fā)商沒有事先告知。因此，筆者理解項(xiàng)目在取得銷售許可證以前，具體的銷售廣告是不能發(fā)布的，但如果僅僅是對(duì)項(xiàng)目做形象宣傳則可以發(fā)布。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積） X 100%合同約定面積12 問：房產(chǎn)廣告怎樣才能做到不違法答：《商品房銷售管理辦法》出臺(tái)后，不少開發(fā)商在研究該辦法的同時(shí)，也產(chǎn)生了不少的疑問和困惑，其中對(duì)于房產(chǎn)廣告感覺越來越不好做了，好像一不留神，就有虛假廣告的嫌疑，有關(guān)房地產(chǎn)廣告中的一些問題，確實(shí)需要開發(fā)商和有關(guān)部門引起重視。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸、并約定誤差范圍，房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)所發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。（點(diǎn)評(píng)： ）2 問：商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證的辦理程序按照哪些規(guī)定執(zhí)行？答：按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。65 / 66商品房銷售培訓(xùn)問題前言：本培訓(xùn)主要涉及的內(nèi)容為房產(chǎn)法律、銀行貸款、物業(yè)管理、住房公積金等客戶關(guān)心的問題，同時(shí)也是營銷人員從更深的層次上需要掌握的房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，希望通過培訓(xùn)，大家能進(jìn)行主動(dòng)學(xué)習(xí)，主動(dòng)思考，成為一名客戶認(rèn)可的、優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售專家。（點(diǎn)評(píng)： ）3 問：商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件？答：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（四）已通過竣工驗(yàn)收（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)（點(diǎn)評(píng)： ）4 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將哪些文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案？答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件。8 問：商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)明確哪些內(nèi)容？答：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基本狀況（三）商品房的銷售方式（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬（九）面積差異的處理方式（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)9問： 商品房銷售有幾種計(jì)價(jià)方法以及商品房建筑面積的規(guī)定？答：商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。在有關(guān)規(guī)定尚未完善的現(xiàn)狀下，開發(fā)商的房子還是要賣，房地產(chǎn)廣告還是要做，但在宣傳時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意相應(yīng)的一些問題：　　形象廣告可以做　　根據(jù)《廣告發(fā)布規(guī)定》第五條、第六條的規(guī)定，開發(fā)商在發(fā)布預(yù)售商品房廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)具有銷售許可證證明?！　∥磳?shí)現(xiàn)的細(xì)節(jié)先告知　　根據(jù)《廣告發(fā)布規(guī)定》第十一條、第十九條的規(guī)定，“房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。　　促銷廣告要嚴(yán)謹(jǐn)　　根據(jù)《中華人民共和國廣告法》第九條第二款的規(guī)定，“廣告中表明推銷商品、提供服務(wù)附帶贈(zèng)送禮品的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明贈(zèng)送的品種和數(shù)量。”根據(jù)這一規(guī)定，開發(fā)商在廣告中所明示的內(nèi)容，需要寫入合同，這意味著許多屬于要約邀請(qǐng)的內(nèi)容，就變成了要約，而根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，要約邀請(qǐng)是無須承擔(dān)責(zé)任的，要約則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。內(nèi)頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項(xiàng)目。材料為進(jìn)口護(hù)照面料內(nèi)頁為粉紅色印鈔紙，采用了護(hù)照和鈔票印制工藝。由于新證是獨(dú)家按照專門工藝和選材印制，它的質(zhì)量、質(zhì)地和印制非一般可比。由于新證是建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對(duì)每個(gè)能夠發(fā)證的市(縣)發(fā)證機(jī)關(guān)進(jìn)行了注冊(cè)登記，并予以編號(hào)。別的任何單位或部門都無權(quán)發(fā)證，它們發(fā)的權(quán)證都屬于非法、無效的；二是所蓋印章均為套印，印跡清晰、干凈、均勻，手工蓋印是不可比的?！　』ㄟ?。所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，并印有等線宋體“房屋所有權(quán)證”底紋暗印。同一發(fā)證機(jī)關(guān)的權(quán)證號(hào)碼是連續(xù)的。 （點(diǎn)評(píng)： ）14購買手續(xù)不全的商品房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)實(shí)中，在市場上公開銷售的商品房，未必備齊各種必須的法律文件供購買者審查，其中以缺乏銷售許可證表現(xiàn)得最為突出。③房屋可以使用，但無法取得產(chǎn)權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓和出租。17商品房的銷售面積如何計(jì)算商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。(2)套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：[1]共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積。各套套內(nèi)建筑面積之和。 19公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t是什么新修訂的相關(guān)文件規(guī)定，商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶。共用墻體水平投影面積的一半計(jì)人套內(nèi)墻體面積，非共用墻水平投影全部計(jì)入套內(nèi)建筑面積。22《商品房買賣合同》中的銷售面積是由哪幾部分構(gòu)成？按有關(guān)規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單位內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e與套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。只要看國有土地使用證和房屋所有權(quán)證這兩證二書就可以，但已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證，購房人購買時(shí)仍需要看“五證”“兩書”。按2000年年底出臺(tái)的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。中央在京企事業(yè)單位建立住房公積金也按此規(guī)定辦理。 30請(qǐng)問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房？問：我在一個(gè)城市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又繼續(xù)攻讀博士學(xué)位3年(其間基金轉(zhuǎn)到市人才中心賬戶上)，現(xiàn)在我和我愛人想在她工作的城市B購買住房，我目前仍在讀博士學(xué)位，：在購買住房時(shí)，能否利用我的公積金進(jìn)行貸?　　答：首先住房公積金封存狀態(tài)下不能申請(qǐng)公積金貸款，其次北京申請(qǐng)公積金貸款不能 購買外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出來，但目前不能直接轉(zhuǎn)移到外省市。繳費(fèi)滿幾年才可公積金貸款？2。34還清住房公積金貸款后還可以再申請(qǐng)公積金貸款嗎？還清后可以再次申請(qǐng)。是否需要出國簽證等材料。利息以原貸款利率和實(shí)際貸款期限計(jì)算。 39住房公積金，其貸款比例是不是因各城市的不同而不同?！　?2)各實(shí)施單位應(yīng)按規(guī)定的歸集渠道，在本單位存儲(chǔ)住房公積金的銀行，以職工本人名 義開設(shè)住房補(bǔ)貼專用帳號(hào)，每月自發(fā)放工資之日起在10日內(nèi)將職工的住房補(bǔ)貼存入本人帳戶，并自存入之日起按住房公積金存款利率計(jì)算利息。　　(6)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間在市內(nèi)調(diào)動(dòng)工作的，原工作單位應(yīng)從辦結(jié)本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼，并將已計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼的月數(shù)、數(shù)額等情況(以下稱已計(jì)發(fā)情況)記入本人人事檔案；新工作單位可結(jié)合單位實(shí)際，根據(jù)已計(jì)發(fā)情況，繼續(xù)向本人計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼?！　?9)職工離退休前未使用過的住房補(bǔ)貼本息余額，離退休時(shí)可一次性提??；離退休時(shí)如未領(lǐng)足規(guī)定年限的住房補(bǔ)貼，原工作單位應(yīng)繼續(xù)按月按本人離退休時(shí)的職務(wù)待遇發(fā)放住房補(bǔ)貼至累計(jì)25年滿為止。住房補(bǔ)貼發(fā)放的原則是：堅(jiān)持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。職工住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房補(bǔ)貼辦法和職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)按地方政府規(guī)定施行。每個(gè)職工的住房補(bǔ)貼由各職工單位自行負(fù)擔(dān)?！　?1)一次性補(bǔ)貼方式，主要針對(duì)無房的老職工，在職工購房時(shí)一次性發(fā)放。由于商品住宅的總價(jià)格高，即使是得到銀行的貸款支持，買房后每月所需償還的數(shù)額對(duì)于購房者而言還是有相當(dāng)大的壓力，因此許多人對(duì)貸款買房還是望而卻步?！　≡谶@里我們算一筆帳，譬如北京市某家庭的月收入為8000元，在東三環(huán)附近購買了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋總價(jià)為52萬元。　　與此同時(shí)，我們還可以算一筆帳，在10年中，這個(gè)家庭共需償還貸款本息是(4284元12月10年)=514080元，共是670080元?！　【唧w做法是：首先應(yīng)向銀行提出出租申請(qǐng)，同時(shí)應(yīng)提交與承擔(dān)人簽訂的正式《租賃合同》?！　〉盅寒?dāng)事人應(yīng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到登記部門辦理抵押登記?！端?xiàng)權(quán)證》由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持有，經(jīng)注記的權(quán)屬證書發(fā)還抵押人保管。44用抵押貸款購買房屋后，如確實(shí)無能力歸還貸款怎么辦？房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)過房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門登記以后，就具有法律效力。因此，每一期歸還的數(shù)額都是相同的，如果貸款人沒有特殊情況，一般都能按期歸還。如果一期、二期不能按時(shí)還款，銀行并不一定立即行使抵押權(quán)，但積累到一定程度，銀行就會(huì)行使這一權(quán)利。比如，征得銀行同意，將購買的房屋轉(zhuǎn)讓，用轉(zhuǎn)讓所得的款項(xiàng)歸還貸款，并征得銀行同意，由新的購買者與銀行訂立抵押合同，由新的購買者繼續(xù)履行還款義務(wù)。　　申請(qǐng)個(gè)人住房貸款還需要在保險(xiǎn)公司、公證部門和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)、合同公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。以借款一萬元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413元，負(fù)擔(dān)減輕50%左右。47個(gè)人住房抵押貸款期限和額度是多少？根據(jù)有關(guān)規(guī)定，個(gè)人住宅抵押貸款期限最長不超過30年。銀行所指定的險(xiǎn)種主要為住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其他涉及的險(xiǎn)種還有貸款保證保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)。銀行要求購房借款申請(qǐng)人投保此險(xiǎn)，是因?yàn)樵谫彿拷杩顣r(shí)住房設(shè)置了抵押，抵押物的安全關(guān)系到貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)，通過參加保險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)嫁因自然災(zāi)害導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。　　作為購房貸款須保險(xiǎn)的，銀行方要求保險(xiǎn)手續(xù)在貸款發(fā)放以前辦妥?！　、谫I賣手續(xù)費(fèi)：120平方米(含)以下的每套房屋買賣交易的手續(xù)費(fèi)為1000元；1205000平方米(含)的每套房屋交易手續(xù)費(fèi)為3000元；5001平方米以上的每套手續(xù)費(fèi)為10000元?！　、诜课菟袡?quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，接受的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金雖有預(yù)付款的性質(zhì)，卻與預(yù)付款有本質(zhì)的區(qū)別：在不履行經(jīng)濟(jì)合同時(shí)，預(yù)付款沒有擔(dān)保作用，不產(chǎn)生定金的法律后果；而付款方不履行合同時(shí)，有權(quán)要求返還預(yù)付款。　?、诮杩钊怂劳?、宣告失蹤或喪失勞動(dòng)能力，其財(cái)產(chǎn)繼承人、監(jiān)護(hù)人或受遺贈(zèng)人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同的，應(yīng)簽訂新的借款合同并辦理有關(guān)手續(xù)。51什么情況下借款人須購買保險(xiǎn)？為使居民合法擁有的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)在遭受自然災(zāi)害或意外事故的損失后能夠得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，當(dāng)借款人以抵押方式或抵押加階段性保證貸款方式，申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)貸款時(shí)必須購買財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)。　　由于下列原因造成的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失，保險(xiǎn)人不負(fù)賠償責(zé)任：①戰(zhàn)爭、軍事行動(dòng)或暴力行為；②核子輻射或各種污染；③地震及其次生災(zāi)害；④被保險(xiǎn)人或其家庭成員的故意行為；⑤保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、原材料缺陷，工藝不善等內(nèi)在的原因以及自然磨損，正常維修造成的損失所引起的費(fèi)用?！　、谫|(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、建設(shè)銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。 53申請(qǐng)住房貸款銀行要調(diào)查什么？首先是對(duì)申請(qǐng)人的調(diào)查。對(duì)申請(qǐng)人的調(diào)查，最重要的是申請(qǐng)人是否具有經(jīng)濟(jì)償還能力。　　其次是對(duì)房產(chǎn)商的調(diào)查，包括房產(chǎn)商與貸款申請(qǐng)人簽定的住房合同或協(xié)議，這也是非常重要的。 54 商業(yè)性個(gè)人住房貸款額度最高是多少？貸款期