【正文】 In this paper, the second part mainly is to use financial statement analysis method and bining the characteristics of real estate industry making a prehensive analysis on the financial statements of the poly real estate, and poly real estate problems reflected in the financial statement analysis gives corresponding Suggestions. The third part mainly expounds the development trend of the real estate pany financial statement analysis in the future, including all aspects of the improvement measures. The fourth part concludes.Keywords: The real estate pany。本文第一部分是關(guān)于房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析的現(xiàn)狀概述，主要闡述了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的問題及改進(jìn)措施；本文第二部分主要是運(yùn)用財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特性對(duì)保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行了全面分析，并針對(duì)保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析中體現(xiàn)的問題給出相應(yīng)的建議。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析相關(guān)問題探討專業(yè)：會(huì)計(jì)學(xué)（國(guó)際會(huì)計(jì)方向）班級(jí)：2009級(jí)2班姓名：毛媛媛目 錄引言 31房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析現(xiàn)狀 4 4 4，影響對(duì)企業(yè)償倩能力的判斷 5 6 7 7 7 8 8，確認(rèn)收入 8，確認(rèn)成本 92基于保利房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表常規(guī)分析 10 10 11 11 12 17 18 22 對(duì)保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的小結(jié) 223房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 24 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表本身的改進(jìn) 24 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析指標(biāo)的改進(jìn) 25 對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法的改進(jìn) 26結(jié)論 27致 謝 28參考文獻(xiàn) 29附錄1 保利20092011年資產(chǎn)負(fù)債表 30附錄2 保利20092011年利潤(rùn)表 32附錄3 保利20092011年現(xiàn)金流量表 3334 / 37 摘要財(cái)務(wù)報(bào)表分析是一項(xiàng)重要而細(xì)致的工作，目的是通過(guò)分析，認(rèn)清公司的本質(zhì)，找出企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中存在的問題，以評(píng)判當(dāng)前企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。第三部分主要闡述了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，包括各方面的改進(jìn)措施。 Financial statement analysis。隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升,政府開始使用宏觀調(diào)控的工具進(jìn)行調(diào)控,如人民銀行提高準(zhǔn)備金率、部分城市開始出臺(tái)限購(gòu)令,從而抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。1房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析現(xiàn)狀隨著我國(guó)不斷加大的城市化進(jìn)程和住房商品化等重大措施的實(shí)施，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展階段。目前的一切政策，都表明政府方面對(duì)樓市的調(diào)控力度不會(huì)放松，直到房?jī)r(jià)回歸合理水平為止。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的內(nèi)容包括對(duì)企業(yè)償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力及發(fā)展能力等方面。由于受其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的影響，財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)所反映的信息與其他企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表存在著差異，因此利用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析存在一定的問題和局限性 。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益只有等到項(xiàng)目建成并完成銷售以后才能夠得以確認(rèn)，收益的確認(rèn)與企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)效益并不能完全相匹配，也就使得企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收益無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。特別是近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)憑借其資金、品牌、政府扶持，以協(xié)議出讓的方式取得了大量廉價(jià)的土地，其實(shí)際地價(jià)已經(jīng)是賬面成本的數(shù)倍，這時(shí)財(cái)務(wù)報(bào)表顯示的企業(yè)資產(chǎn)嚴(yán)重失實(shí)，影響消費(fèi)者進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析。傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析基于報(bào)表數(shù)據(jù)構(gòu)造了多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)反映企業(yè)的各項(xiàng)能力，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，由于其報(bào)表數(shù)據(jù)存在著局限，其對(duì)企業(yè)狀況的反映并不一定客觀真實(shí)。分析企業(yè)盈利能力時(shí)應(yīng)對(duì)預(yù)收賬款進(jìn)行詳細(xì)分析，結(jié)合項(xiàng)目完工進(jìn)度調(diào)整相應(yīng)年度收入及成本，并按照配比原則調(diào)整相應(yīng)期間費(fèi)用和稅費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)的盈利能力做出合理的判斷。，確認(rèn)收入房地產(chǎn)由于其商品價(jià)值很大，收款形式與一般的產(chǎn)品有很大的不同，分為一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。 同時(shí)應(yīng)該按照收入與費(fèi)用配比原則調(diào)整收入結(jié)轉(zhuǎn)前發(fā)生的期間費(fèi)用等。房地產(chǎn)項(xiàng)目主要遍及國(guó)內(nèi)的北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳、香港等50多個(gè)城市及地區(qū),在十幾個(gè)國(guó)家設(shè)有子公司和辦事處。公司落實(shí)的發(fā)展戰(zhàn)略是“三個(gè)中心,相對(duì)發(fā)散”,公司以大型城市為中心,發(fā)散到二級(jí)甚至三級(jí)城市。表21 固定資產(chǎn)/流動(dòng)資產(chǎn)比例年份200920102011固定資產(chǎn)/流動(dòng)資產(chǎn)比例保利公司2011年的固/流比例比2010年有大幅度的提高,主要是固定資產(chǎn)規(guī)模變大,保利公司的固定資產(chǎn)增加的比例比較大,主要由于房屋等建筑物增加的比重比較大。由賬齡分析可以得到,%,%,說(shuō)明保利公司應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理,提高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率。速動(dòng)比率就是速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債,速動(dòng)資產(chǎn)也就是流動(dòng)資產(chǎn)中扣除了存貨的資產(chǎn),像流動(dòng)比率一樣,這個(gè)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)也因人而異,參考整個(gè)行業(yè)的平均值后,這個(gè)指標(biāo)具有更多的參考性。如果說(shuō)流動(dòng)比率受存貨的影響,速動(dòng)比率受其他資產(chǎn)變現(xiàn)的影響,那么現(xiàn)金比率則相對(duì)可靠的多,它是公司現(xiàn)金類資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債,公司的這類資產(chǎn)幾乎沒有變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),或是風(fēng)險(xiǎn)很小,從另一個(gè)角度上反應(yīng)了公司的償債能力,但是該指標(biāo)不能太高,因?yàn)槲覀兌贾拦菊加矛F(xiàn)金是有成本的,如果公司現(xiàn)金過(guò)多,就容易造成資源的浪費(fèi),成本上升。但是深入分析保利的流動(dòng)負(fù)債,其中“預(yù)收賬款”占了很大一部分,說(shuō)明其銷售連年增長(zhǎng)，故總的來(lái)看,保利的償債能力不算弱。所以,我們通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益負(fù)債比率、利息保障倍數(shù)等指標(biāo)來(lái)分析企業(yè)長(zhǎng)期償債能力。這兩個(gè)比率,尤其是有形資產(chǎn)負(fù)債率,排除了不能立刻變現(xiàn)的無(wú)形資產(chǎn),遞延所得稅等的影響。一般來(lái)說(shuō),利息保障倍數(shù)越大,說(shuō)明債權(quán)人越安全,若此比率小于1,說(shuō)明企業(yè)有債務(wù)危機(jī),不僅無(wú)法還本金,甚至支付利息都存在困難。下圖均以萬(wàn)為單位。表26 存貨周轉(zhuǎn)率會(huì)計(jì)年度200920102011存貨周轉(zhuǎn)率存貨是企業(yè)核心的價(jià)值,是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的籌碼,是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ),對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè),存貨何時(shí)變現(xiàn),如何變現(xiàn)受國(guó)家政策的影響巨大,所以存貨的管理尤為重要。存貨的結(jié)構(gòu)也體現(xiàn)了公司在資源配置上的策略。但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也下降幅度比較大,這主要是由于保利的2011年存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都下降。盈利是公司得以生存和發(fā)展的動(dòng)力,是投資者選擇投資目標(biāo)的原因,是債權(quán)人回收債權(quán)獲取利息的保證。從表格可以看出,保利地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)指數(shù)變動(dòng)幅度特別大,這些指標(biāo)反映出公司資金有著一定的不確定。為此,保利地產(chǎn)在銷售上應(yīng)采取有效的措施,消化庫(kù)存,采用不同的策略進(jìn)行租售,同時(shí)對(duì)不同的項(xiàng)目采用不同的考核方式,重新擬定項(xiàng)目計(jì)劃，以降低現(xiàn)金流出。從上述表格可以看出,保利的11年底的現(xiàn)金流量均為負(fù)數(shù),截至10月26日,共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財(cái)報(bào),七成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù),超過(guò)四成