【正文】 星耀五洲 物業(yè)管理公司 6 綜合維修專業(yè)主管 1 人、 另有工程專業(yè)人員 58 人 . 強(qiáng)電專業(yè) 強(qiáng)電部分 負(fù)責(zé)管理處園區(qū)內(nèi)的變配電室運(yùn)行值班工作。 負(fù)責(zé)管理處園區(qū)內(nèi)辦公樓高壓設(shè)備、低壓設(shè)備、動力系統(tǒng)、照明及插座系統(tǒng)、 自動門、電開水器、卷簾門、電動機(jī)及電動工具的日常維修、故障應(yīng)急處理、定 期巡 檢查、維護(hù)保養(yǎng)及設(shè)備的系統(tǒng)管理。 配合業(yè)主進(jìn)行設(shè)備設(shè)施改造工程強(qiáng)電系統(tǒng)的審圖、施工檢查和竣工檢查工 作。 管理代維方的維保工作。對電梯出現(xiàn)的嚴(yán)重故障，在通知代維方的同時采取相應(yīng)的保護(hù)性措施。 負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)系統(tǒng)、排風(fēng)及排煙風(fēng)機(jī)系統(tǒng)、 正壓送風(fēng)系統(tǒng)、冷 塔系統(tǒng)、空氣幕、機(jī)房專用空調(diào)系統(tǒng)、分體空調(diào)設(shè)備 日常維修、故障應(yīng)急處理、定期 視檢查、維護(hù)保養(yǎng)及設(shè)備的系統(tǒng)管理。 配合業(yè)主進(jìn)行設(shè)備設(shè)施改造工程空調(diào) /制 冷部分的審圖、施工檢查和竣工檢查工作。 負(fù)責(zé)生活給水系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水排水系統(tǒng)、消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)、生活飲用水系統(tǒng)、熱力站水系統(tǒng)的 日常維修、故障應(yīng)急處理、定期巡視檢查、維護(hù)保養(yǎng)及設(shè)備的系統(tǒng)管理 。 . 綜合維修專業(yè) 負(fù)責(zé)辦公樓中的土建結(jié)構(gòu)、金屬結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝 飾、屋頂平臺、辦公家具、衛(wèi)生間設(shè)備、機(jī)械進(jìn)行維修檢查保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)對大廈 177。 負(fù)責(zé)對大廈公共區(qū)域內(nèi)的建筑設(shè)施進(jìn)行巡檢維護(hù)。 . 弱電專業(yè) 樓宇自控系統(tǒng) 負(fù)責(zé)樓宇中控室的值班運(yùn)行。 管理代維方的維保工作。 . 音響系統(tǒng) . 會議執(zhí)機(jī)。 消防系統(tǒng) 負(fù)責(zé)消防主機(jī)、消防聯(lián)動主機(jī)、消防廣播（北京音樂）系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、手動報警系統(tǒng)、消火栓報警系統(tǒng)、 UPS、氣 體滅火系統(tǒng)設(shè)備的 日常維修、故障應(yīng)急處理、定期巡視檢查、維護(hù)保養(yǎng)及設(shè)備的系統(tǒng)管理。 配合業(yè)主進(jìn)行設(shè)備設(shè)施改造工程消防控制系統(tǒng)的審圖、施工檢查和竣工檢查工作。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 8 工程管理部經(jīng)理 報告上級：公司總經(jīng)理 督導(dǎo)下級：工程管理部主管、專業(yè)主管、文員 聯(lián)系部門：公司各職能部門 崗位職責(zé)： 在公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，帶領(lǐng)工程管理部全體員工執(zhí)行公司規(guī)章制度，完成年度目標(biāo)任務(wù)。 全權(quán)調(diào)配工程管理部各專業(yè)人員，確保各系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行。 審定工程管理部的年維修保養(yǎng)計劃及年度工程維修預(yù)算。 負(fù)責(zé)工程管理部培訓(xùn)計劃的制定與執(zhí)行。 負(fù)責(zé)對整個大廈的公共設(shè)施實(shí)行責(zé)任管理，按月實(shí)行必要的工作檢查，對公共設(shè)施的突發(fā)性故障及時組織工程技術(shù)人員進(jìn)行搶修，確保所有工程設(shè)施正常運(yùn)作。 負(fù)責(zé)對巡查中發(fā)現(xiàn)的不合格服務(wù)或潛在不合格服務(wù)進(jìn)行糾正，協(xié)調(diào)相關(guān)人員制定預(yù)防措施，并 負(fù)責(zé)處理業(yè)主的重大投訴工作。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 9 工程管理部總主管 報告上級：工程管理部經(jīng)理 聯(lián)系部門：各職能部門 崗位職責(zé)： 貫徹執(zhí)行工程管理部經(jīng)理的各項(xiàng)指令。 做好大廈的房屋管理和檢查工作。定時巡視工程管理部所轄范圍的主要部位及主要設(shè)備工作情況，發(fā)現(xiàn)異常或故障，采取有效措施及時控制避免擴(kuò)大，可以解決的問題應(yīng)及時處理，并做好記錄與交接。 負(fù)責(zé)設(shè)備統(tǒng)計管理工作。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 10 主管 報告上級：工程管理部經(jīng)理 督導(dǎo)下級：工程管理部技工 聯(lián)系部門：各專業(yè)及相關(guān)部門專業(yè) 崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)本專業(yè)管理體系實(shí)施，負(fù)責(zé)本專業(yè)的各項(xiàng)培訓(xùn)工作的落實(shí)，確保工作質(zhì)量達(dá)到要求。 負(fù)責(zé)制定本專業(yè)的設(shè)備運(yùn)行管理方案，制定能源統(tǒng)計和節(jié)能措施。 負(fù)責(zé)本專業(yè)的大事記，每月報工程管理部文員匯總。 負(fù)責(zé)應(yīng)急預(yù)防措施的制定和實(shí)施。 定期檢查本專業(yè)系統(tǒng)各類設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)故障和隱患及時帶領(lǐng)員工處理、搶修。 檢查專業(yè)工具的保管、使用情況，確保正常操作所需要的工具。 收發(fā)公司下發(fā)的 通知、文件及各職能部門的行文，呈報經(jīng)理，經(jīng)理簽發(fā)后及時傳達(dá)有關(guān)人員。 完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)事務(wù)，傳達(dá)經(jīng)理有關(guān)工作安排，并將落實(shí)情況及時匯報。 負(fù)責(zé)領(lǐng)用、發(fā)放辦公用品。 負(fù)責(zé)發(fā)放本部門員工的 福利、勞保等事項(xiàng)。 跟蹤統(tǒng)計設(shè)備的預(yù)防性維修計劃落實(shí)及完成情況。發(fā)生應(yīng)急故障，及時處理并上報主管。 空調(diào)運(yùn)行工必須嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，對工作負(fù)責(zé)，不得擅離職守。根據(jù)外界天氣變化及時進(jìn)行空調(diào)工況調(diào)節(jié)。 接到維修通知后及時到現(xiàn)場維修，工作完成后填好《維修通知單》交工程部。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)制度及操作規(guī)程，完成各種設(shè)備的檢查與保養(yǎng)，保證工作質(zhì)量，按時完成任務(wù)。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 13 熱力運(yùn)行工 值班運(yùn)行人員必須按運(yùn)行值班制度所規(guī)定的時間及巡檢路線進(jìn)行認(rèn)真的巡視，并做好運(yùn)行記錄。 認(rèn)真執(zhí)行主管的指令，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，當(dāng)班時間不可擅離職守。 認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 14 綜合維修工 維修人員必須對日常報修的工作任務(wù)負(fù)責(zé)，做到及時、迅速完成各項(xiàng)小修、小件的加工任務(wù)。 維修人員應(yīng)努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，不斷提高自己的技術(shù) 水平，爭取做到一專多能。 維修人員離開工作間外出進(jìn)行維修時，要向主管報告所在的工作地點(diǎn)，維修工作完成后回班組反饋工作情況。 維修人員日常保管好維修工具和材料。 不斷提高服務(wù)意識，維修過程中不允許影響業(yè)主和客戶的辦公和生活。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 15 值班電工 服從主管的領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度及安全操作規(guī)程，當(dāng)班時間不可擅離職守。 負(fù)責(zé)公建變配電室的值班工作，做好各種設(shè)備的正常運(yùn)行和應(yīng)急維修工作，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告。 負(fù)責(zé)園區(qū)公共區(qū)域電氣設(shè)備的巡視檢查工作。 認(rèn)真完成上級下達(dá)的各項(xiàng)工作任 務(wù)，熟練地完成本職內(nèi)的各類倒閘操作任務(wù)、事故處理和設(shè)備檢修維護(hù)等工作，做詳細(xì)記錄。 做好負(fù)責(zé)區(qū)域的設(shè)備管理、衛(wèi)生與定期檢查工作，發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷與隱患及時報告并記錄。 非標(biāo)工作時間負(fù)責(zé)電梯機(jī)房和電梯正常運(yùn)行的巡視檢查，對電梯等設(shè)備出現(xiàn)的故障和隱患及時通知維保單位進(jìn)行維修處理，監(jiān)督代維方的維保工作。 負(fù)責(zé)園區(qū)公共區(qū)域的電氣設(shè)備日常維修工作和電梯運(yùn)行的巡視檢查工作，并能作到及時解救電梯內(nèi)的被困人員和配合電梯代維方的維修保養(yǎng)工作。 熟練掌握園區(qū)范圍內(nèi)的電氣設(shè)備分布情況、掌握園區(qū)內(nèi)的低壓電氣線路的上下級控制范圍、熟悉各種用電設(shè)備的電氣控制，排除緊急故障。 接到維修通知后及時到現(xiàn)場維修，工作完成后填好《維修通知單》交工程管理部工單調(diào)度員。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 17 電梯工 負(fù)責(zé)電梯設(shè)備、器材的巡視檢查，并填寫巡視檢查記錄。 負(fù)責(zé)電梯使用或停止的管理工作。 負(fù)責(zé) 電梯機(jī)房門、電梯門專用鑰匙以及機(jī)房消防器材的保管工作。 認(rèn)真填寫各項(xiàng)相關(guān)記錄表。 努力學(xué)習(xí)新技術(shù)、新知識，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 掌握各系統(tǒng)的工作原理、系統(tǒng)設(shè)備的操作及使用方法。 弱電系統(tǒng)中出現(xiàn)故障，能迅速準(zhǔn)確地找到故障點(diǎn)及故障原因，并及時排除或通知主管解決。 遇有重大異常情況，如影響業(yè)主和客戶正常工作和辦公時，應(yīng)立即通知專業(yè)主管和經(jīng)理。 專業(yè)工具及儀器使用后立即放回工具柜并妥善保管；弱電專業(yè)各種鑰匙使用后，立即放回鑰匙柜中的相應(yīng)位置并妥善保管。 編制依據(jù) /引用文件 術(shù)語 工程設(shè)備檔案管理制度 各專業(yè)主管負(fù)責(zé)對本專業(yè)的設(shè)備設(shè)施建立技術(shù)檔案。 工程設(shè)備的一機(jī)一檔包括，電梯設(shè)備、變配電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、給排水 設(shè)備、熱力設(shè)備、樓宇自控設(shè)備、消防設(shè)備等主要設(shè)備。 借閱設(shè)備檔案需經(jīng)工程部經(jīng)理或經(jīng)理援權(quán)的專業(yè)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，并須在 72 小時內(nèi)歸還。 記錄 《設(shè)備設(shè)施一覽表》 《設(shè)備臺帳》 附加說明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 23 工具管理制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了各種工具的管理，適用于工程管理部日 常工具管理工作。 集中管理的工具為小型機(jī)械、精密儀器及個人不宜管理的各種工具，并由負(fù)責(zé)人填寫《工程管理部公用工具登記表》。登記要清楚，歸還時銷賬入庫。 借用人對借用工具要精心保管、精心使用，如因使用不當(dāng)或保管不善，造成損壞、丟失，應(yīng)由借用者負(fù)責(zé)賠償。 材料工具管理員應(yīng)每月對工具進(jìn)行清點(diǎn)、核對。 個人管理的工具必須精心使用，妥善保管，如有丟失或使用不當(dāng)造成損壞應(yīng)由個人賠償。 梯子、電動工具由材料工具管理員做好登記和編號。 4. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂。 機(jī)房管理制度 機(jī)房分別由各專業(yè)負(fù)責(zé)巡視檢查與管理。不準(zhǔn)亂堆雜物，保持通道的暢通。每年要對高處及死角進(jìn)行一次全面清掃。 一般機(jī)房：有 線電視機(jī)房、熱力站、樓層設(shè)備機(jī)房應(yīng)每班安排巡視。巡視后要在現(xiàn)場填寫《工程管理部巡視簽到表》。 嚴(yán)禁攜帶易燃易爆物品進(jìn)入機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)吸煙。 機(jī)房的電話為值班專業(yè)電話，應(yīng)時刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長時間占用電話。 外來人員進(jìn)入機(jī)房須填寫《工程管理部機(jī)房外來人員登記表》。 記錄 《工程管理部巡視簽到表》 《工程管理部機(jī)房外來人員登記表》 附加說明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部門組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 25 鑰匙管理制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了工程管理部鑰匙的管理制度，適用于工程管理部日常的鑰匙 管理。 工程管理部文員負(fù)責(zé)管理工程管理部所有的機(jī)房、辦公用房鑰匙的管理，負(fù)責(zé)填寫《工程管理部鑰匙臺帳》。在特殊情況時需動用備用鑰匙要經(jīng)工程經(jīng)理批準(zhǔn)，并需填寫《鑰匙領(lǐng)用申請表》，用畢立即歸還。 工程管理部設(shè)備機(jī)房屬重點(diǎn)部位，本部門其它專業(yè)借用鑰匙要經(jīng)專業(yè)主管批準(zhǔn)，并填寫《工程管理部借 用鑰匙登記表》。 各機(jī)房門鎖不能隨便更換，如門鎖損壞需更換或補(bǔ)配鑰匙時，要經(jīng)過部門經(jīng)理同意，到安保部辦理相應(yīng)手續(xù)后才能更換或配備，并把備用鑰匙交辦公室一把。 記錄 《工程管理部鑰匙臺帳》 《工程管理部借用鑰匙登記表》 《鑰匙領(lǐng)用申請表》 附加說明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部門組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 26 安全工作管理制度 范圍 本 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了工程安全工作制度， 防止和減少事故發(fā)生，保障職工的生命和財產(chǎn)安全，本制度 適用于工程管理部日常工作。 . 各主管是本專業(yè)的安全責(zé)任人，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查本專業(yè)安全職責(zé)履行和各項(xiàng)安全生產(chǎn)規(guī)章制度的執(zhí)行情況，及時糾正安全 生產(chǎn)中的失職和違章行為，解決檢查中提出的不安全問題。 安全生產(chǎn)管理 在操作電器設(shè)備時濕手不要接觸電器開關(guān)，以防觸電。 在壓力容器、蒸汽管線、熱水管路上高溫作業(yè)時，必須是二人操作，一人操作一人監(jiān)護(hù)。 在進(jìn)行高空作業(yè)時，要一人操作一人監(jiān)護(hù)，操作前要檢查所用的工具是否安全完好，在確保安全的情況下，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作，操作時工具要拿好或放在安全、牢固的地方，以防落下傷人。 使用梯子工