【正文】 。必須服從專(zhuān)業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)和指揮?！　。仨毷昼妰?nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，服從工作安排。并將處理結(jié)果報(bào)告專(zhuān)業(yè)主管?！　。仨氉龅礁鏖y門(mén)、接口，安裝位置合理，不漏水。需做防腐、防銹、保溫處理時(shí)必須處理完整，不得遺漏。　　、閥門(mén)、管線(xiàn)、接口不得有跑冒滴漏現(xiàn)象，并必須保持保溫、防腐處理良好，功能正常?！　　⑶謇硇嘛L(fēng)機(jī)組過(guò)濾網(wǎng)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管過(guò)濾網(wǎng)，每?jī)芍芤淮巍！　。S地吐痰，亂扔廢棄物。　?。骸　　⑦\(yùn)行及維修保養(yǎng)規(guī)程?！　?，更換工服，清點(diǎn)工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準(zhǔn)備工作。　　、準(zhǔn)確，保證人身及設(shè)備安全，工作完畢須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)?！　?，必須做到各閥門(mén)、接口，安裝位置合理，不漏水。需做防腐、防銹、保溫處理時(shí)必須處理完整，不得遺漏。　　，須立即回到指定地點(diǎn)休息待命，除工作需要外，不得在大廈內(nèi)隨意走動(dòng)，不得進(jìn)入任何草坪綠地?！　。仨毲瞄T(mén)，在獲得同意后，方可進(jìn)入，必須著裝整潔，態(tài)度禮貌，保持安靜，不得在客戶(hù)單元內(nèi)吸煙、喝水，不得以任何方式獲取報(bào)酬、小費(fèi)及物品，不得動(dòng)用客戶(hù)內(nèi)任何物品，需要移動(dòng)物品時(shí)必須征得同意?！　?，更換工服，清點(diǎn)工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準(zhǔn)備工作。　　，必須符合有關(guān)規(guī)范，不得偷工減料。須保持本物業(yè)公共區(qū)域長(zhǎng)久如新。工程部主要負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，分析檢查故障的原因，采取果斷應(yīng)急措施。　　3．找出原因后，總工程師和專(zhuān)業(yè)主管須立即組織工程部人員進(jìn)行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運(yùn)行后匯報(bào)總經(jīng)理?！　?．如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故，由專(zhuān)業(yè)主管根據(jù)情況對(duì)責(zé)任者提出處理意見(jiàn)，報(bào)總監(jiān)審批后給予處罰，并通知人事部備案；如果情況較嚴(yán)重，需要免除責(zé)任者，需報(bào)人事部和總經(jīng)理批準(zhǔn)。套完整準(zhǔn)確地記錄物業(yè)火災(zāi)預(yù)報(bào)系統(tǒng)及濕式滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包括煙感/溫感探測(cè)器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯，消防栓箱配破玻璃按紐和警鈴，消防栓系統(tǒng)連消防接合器、噴淋系統(tǒng)、消防泵等?！　?3)一套各種消防設(shè)備之備件清單?！　?5)天然氣分布圖及閥門(mén)開(kāi)關(guān)位置圖?！　?，煙灰、煙蒂要丟進(jìn)煙缸。各班組不得存放易燃油料　　，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時(shí)報(bào)告。各員工遇事時(shí)請(qǐng)保持冷靜，行動(dòng)時(shí)不要太急躁?！　?，以下的警鈴應(yīng)不斷地響起：　　(1)首層　　(2)火災(zāi)的樓層　　(3)與發(fā)生火災(zāi)相鄰的樓層　　，工程部的首要任務(wù)是保證消防水泵，正壓風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行，保證供水供電，并及時(shí)通知保安滅火?！　　！　。绕涫巧硖幍貛?kù)及機(jī)房之員工?！　　?5　　(2)與各部員工合作，確保各消防系統(tǒng)運(yùn)作正常?！　。骸　?1)刻察看全機(jī)房范圍，確定警報(bào)是否源自主機(jī)房。如不能把火撲滅，應(yīng)立刻鎖門(mén)離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)?！　?2)與工程部保持聯(lián)絡(luò)及依照上級(jí)之指示行動(dòng)。　　(2)如噴淋系統(tǒng)正在灑水，應(yīng)關(guān)閉消防水泵電源，將分層閥關(guān)上，以便清理更換噴淋頭及其它損毀的設(shè)備，使系統(tǒng)盡快恢復(fù)正常?！　?4)盡快寫(xiě)出報(bào)告連照片和出事原因呈交總經(jīng)理。到達(dá)安全地帶后，立即向上級(jí)或消防控制中心匯報(bào)。三、安全技術(shù)措施在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作時(shí)，必須完成下列保證安全的技術(shù)措施：　　。(10Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無(wú)遮欄16或其他可行安全措施的帶電部分。　　?！　　Ｑb、拆接地線(xiàn)必須由兩人進(jìn)行，若僅有單人值班，則只允許用接地開(kāi)關(guān)接地。在工作點(diǎn)四周應(yīng)安設(shè)標(biāo)示牌和遮欄，有關(guān)的操作開(kāi)關(guān)手柄上應(yīng)懸掛“禁止合閘”標(biāo)示牌。在對(duì)物業(yè)各類(lèi)電氣設(shè)備進(jìn)行檢修時(shí)，應(yīng)根據(jù)工作需要，填寫(xiě)工作票?！　?2)工作許可制度。許可人應(yīng)對(duì)工作票上的有關(guān)內(nèi)容及安全措施進(jìn)行檢查，并會(huì)同工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。完成工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人(監(jiān)護(hù)人)應(yīng)向工作者交待工作現(xiàn)場(chǎng)的情況和有關(guān)安全措施，并應(yīng)始終在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)護(hù)，及時(shí)糾正錯(cuò)誤或違反安全的操作?！　?4)工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。間斷后可繼續(xù)工作，無(wú)需重新通過(guò)許可?！　?6)在檢修工作完成后，應(yīng)清掃現(xiàn)場(chǎng)后撤離。在此之前，任何人不得將檢修設(shè)備送電運(yùn)行(因檢修工作需要試運(yùn)行者除外)?！　?．各班組均應(yīng)有專(zhuān)人任安全員，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況?！　?．加強(qiáng)勞動(dòng)安全教育，在進(jìn)行有危險(xiǎn)的設(shè)備檢修時(shí)，專(zhuān)業(yè)主管應(yīng)親自到場(chǎng)指揮?！　?．對(duì)中央空調(diào)、變配電、壓力表安全閥減壓閥等，必須定期送有關(guān)單位進(jìn)行校驗(yàn)。　　8．重要機(jī)房如變配電房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)。　　10．木工作業(yè)場(chǎng)地嚴(yán)禁吸煙，并要每天清除木屑?！　?2．建立事故處理制度。應(yīng)在施工中進(jìn)行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生?！　?5．避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行測(cè)試檢查，對(duì)銹蝕部分要敲鏟上漆。　　17．物業(yè)內(nèi)進(jìn)行電、氣焊，必須取得動(dòng)火證。因此機(jī)房?jī)?nèi)的操作人員，必須持有勞動(dòng)部門(mén)頒發(fā)的操作證?！　「鱾€(gè)別機(jī)房的技術(shù)管理與運(yùn)行，可參閱本手冊(cè)的有關(guān)章節(jié)，已作詳細(xì)介紹。室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁動(dòng)用明火，嚴(yán)禁閑雜人員入內(nèi)或會(huì)客，室內(nèi)要保持良好通風(fēng)?！　?．配電室認(rèn)真監(jiān)護(hù)電壓負(fù)荷的變化情況；定期清掃變壓、開(kāi)關(guān)柜、防止生污造成短路；堅(jiān)持進(jìn)行倒閘操作，必須一人操作一人監(jiān)護(hù)；嚴(yán)禁約時(shí)送電、停電、嚴(yán)禁非電器人員下達(dá)停送電指令，嚴(yán)禁違章維修電器設(shè)備；每年在雨季之前要對(duì)避雷器進(jìn)行檢查；逢重大節(jié)假日要全面檢修線(xiàn)路和設(shè)備?！　?．各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置，發(fā)現(xiàn)火情立即撲救，及時(shí)報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及保安部，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助查清起火原因?！　?．凡違反本規(guī)定者，按物業(yè)消防管理規(guī)章有關(guān)規(guī)定處理?！　?．當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，需要班組之間協(xié)助解決，各工程師可協(xié)商調(diào)配人力、工具，解決問(wèn)題。各專(zhuān)業(yè)工程師均應(yīng)服從。二、維修保養(yǎng)流程1．工程部各專(zhuān)業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，維修保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)總工程師審批后，統(tǒng)一安排，形成整個(gè)樓宇的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃。19　　3．維修保養(yǎng)人員根據(jù)主管的安排，準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)設(shè)備?！　?．專(zhuān)業(yè)主管要進(jìn)行維修保養(yǎng)結(jié)果，總工程師亦應(yīng)抽查?！　?．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。三、工作內(nèi)容及程序　一、強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)　　樓宇供配電系統(tǒng)主要由高、低壓配電柜、變壓器、電容器柜、各種起動(dòng)柜、各種配電箱組成，其安全可靠性直接影響到樓宇的正常運(yùn)營(yíng)。高壓操作時(shí)必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋。必須先填寫(xiě)高壓操作單。倒閘操作時(shí)必須有兩名電工在場(chǎng)，一名操作，一名監(jiān)護(hù)，操作前應(yīng)先在模擬盤(pán)上對(duì)所操作內(nèi)容項(xiàng)目認(rèn)真核對(duì)，無(wú)誤后方可實(shí)際操作。必須按照規(guī)定的順序停電和送電。嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉、合開(kāi)關(guān)。每班應(yīng)對(duì)母線(xiàn)及接頭進(jìn)行外觀檢查，察看顏色有無(wú)變化，有無(wú)異常氣體或其它異?，F(xiàn)象。每班應(yīng)檢查絕緣體是否清潔，有無(wú)裂紋、閃絡(luò)和放電痕跡。每班檢查隔離開(kāi)關(guān)的固定觸頭與可動(dòng)觸頭接觸是否良好，有無(wú)發(fā)熱現(xiàn)象。金屬柜及設(shè)備外殼的接地、接零裝置是否完好、可靠，有無(wú)松脫、腐蝕、變形、斷線(xiàn)。按要求記錄用電量及供電電壓?！　?二)變壓器　　1．操作規(guī)范　　　　　　2．巡查內(nèi)容　　24221　　　　3．維護(hù)保養(yǎng)　　　　　　　　(三)低壓配電柜　　1．操作規(guī)范　　　　　　　　　　　　2．巡查內(nèi)容　　　　　　　　　　　　　　　　3．維修保養(yǎng)　　　每年兩次停電檢修，一般一次在雨季前，另一次在冬季前。事故情況下，如突然停電，必須將電容器組的開(kāi)關(guān)拉開(kāi)，以免突然來(lái)電時(shí)，電壓過(guò)高時(shí)電容器允許值。電容器組開(kāi)關(guān)跳閘后，不準(zhǔn)強(qiáng)送?！　　　?．巡查內(nèi)容　　　　　　　　　　　　　　　　3．維護(hù)保養(yǎng)每年一次停電清掃。維修人員必須對(duì)各機(jī)房的位置、用途、控制區(qū)域以及該配電箱的功能、設(shè)計(jì)參數(shù)充分了解。嚴(yán)禁帶電操作，若必須帶電作業(yè)則需有人監(jiān)護(hù)。停電檢查時(shí)要掛牌。嚴(yán)禁連續(xù)啟動(dòng)大型電動(dòng)機(jī)和大型設(shè)備。按規(guī)定的原則檢修配電箱。完成檢修任務(wù)后，確認(rèn)無(wú)故障隱患方可送電。23　　2．巡查內(nèi)容　　　　　　如不能及時(shí)處理，應(yīng)立即采取臨時(shí)措施并上報(bào)。　　　　3．維護(hù)保養(yǎng)　　　　　　　　(六)電動(dòng)機(jī)　　1．操作規(guī)范　　　　　　A．人工盤(pán)車(chē)；　　B．檢查電源是否正常；　　C．接線(xiàn)是否牢固；　　D．起動(dòng)裝置是否安全可靠；　　E．傳動(dòng)裝置是否可靠；　　F．對(duì)停用三個(gè)月以上的電動(dòng)機(jī)要進(jìn)行絕緣遙測(cè)；　　G．接地裝置是否可靠；　　H．電動(dòng)機(jī)周?chē)欠裼须s物；24　　I．嚴(yán)禁頻繁啟動(dòng)電動(dòng)機(jī)，嚴(yán)禁同時(shí)啟動(dòng)都臺(tái)電動(dòng)機(jī)；　　J．啟動(dòng)后觀察電動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)向；　　K．如發(fā)現(xiàn)接通電源后不起動(dòng)或轉(zhuǎn)速低，有異常聲響應(yīng)立即停止運(yùn)行，查找原因。每周巡查一次，做好記錄。巡查內(nèi)容(表格)　　　溫度、電壓、散熱、聲響，傳動(dòng)裝置、起動(dòng)裝置接地、遙測(cè)絕緣。　　(七)其他電器設(shè)備　　1．配電小室　　　保持清潔，不得堆放雜物，通風(fēng)良好，隨時(shí)鎖門(mén)。二、空調(diào)專(zhuān)業(yè)　　(一)冷凍機(jī)組　　1．操作規(guī)范　　　　　　　　2．維護(hù)保養(yǎng)　　　　　　(二)空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)　　1．操作規(guī)定25　　　　　　　　2．巡視內(nèi)容　　　葉輪、軸承、皮帶、基礎(chǔ)鑼絲、過(guò)濾器、接水盤(pán)、壓力表、溫度表、水閥門(mén)、風(fēng)閥門(mén)等每天二次。每周應(yīng)保養(yǎng)內(nèi)容　　A．葉輪清掃；　　B．軸承皮帶調(diào)整；　　C．過(guò)濾材料更換、調(diào)整、清洗；　　D．接水盤(pán)沖洗。每月保養(yǎng)內(nèi)容　　A．水管疏通；　　B．傳動(dòng)裝置檢查、調(diào)整和更換；　　C．保溫材料檢查；　　D．電動(dòng)機(jī)檢查。每日兩次巡視檢查。查看風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)皮帶是否正常。散水狀態(tài)是否良好，布水是否均勻。自動(dòng)補(bǔ)水裝置是否良好。期過(guò)濾器、送風(fēng)機(jī)清洗、運(yùn)轉(zhuǎn)是否1次/月管道堵塞及滲透隨時(shí)　　　　　　每月對(duì)冷卻塔進(jìn)行清掃?！　?．每運(yùn)行小時(shí)對(duì)風(fēng)機(jī)進(jìn)行加油保養(yǎng)?！　?六)空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)　　1．每年夏季運(yùn)行完后，必須對(duì)水系統(tǒng)進(jìn)行全面檢修、清洗。　　3．運(yùn)行時(shí)定期對(duì)水質(zhì)進(jìn)行化驗(yàn)(每周一次)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，每日添加循環(huán)水并加入適量化學(xué)藥品。　　5．每年二次對(duì)空調(diào)器翅片清掃。　　7．根據(jù)氣候、季節(jié)、客人的反映及時(shí)調(diào)整空調(diào)系統(tǒng)的風(fēng)量、水量等。27項(xiàng)目?jī)?nèi)容各類(lèi)水泵泵體清潔、滲透、聯(lián)結(jié)牢固、噪音、加油水質(zhì)化驗(yàn)不正常及時(shí)處理消防系統(tǒng)配合有關(guān)部分、試運(yùn)行一次，不正常及時(shí)調(diào)整隔油池清理項(xiàng)目?jī)?nèi)容生活水箱清潔各類(lèi)水泵大修、更換密封圈、換油、加固、防腐蝕消防水池清潔管道檢查、防腐蝕　　(一)巡視檢查內(nèi)容　　1．消防水泵房、儀表、狀態(tài)、周邊環(huán)境檢查記錄。　　3．高位水箱、衛(wèi)生、控制裝置是否正常，檢查記錄?！　?．衛(wèi)生間。　　7．中水系統(tǒng)、儀表、控制裝置是否正常?！　?二)維修保養(yǎng)　　1．每月保養(yǎng)維修　　2．每年保養(yǎng)維修　　四、弱電專(zhuān)業(yè)　　(一)衛(wèi)星接收、開(kāi)路電視信號(hào)　　1．操作規(guī)范28　　　　　　　　　　2．巡視檢查　　　每周一次檢測(cè)信號(hào)強(qiáng)度、檢查射頻、聲頻、視頻輸入及輸出狀態(tài)，接頭連接情況，信號(hào)電平控?！　?．繼護(hù)保養(yǎng)　　每日擦塵，定期除塵(每月一次)，定期緊固接頭(每月一次)。遵守國(guó)家規(guī)定，不接收、不播放不應(yīng)該看的節(jié)目。不得任意調(diào)整改變天線(xiàn)方向。操作前應(yīng)細(xì)心閱讀產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)和使用手冊(cè)，未經(jīng)培訓(xùn)不得操作設(shè)備。操作前細(xì)檢查電壓、電流、接地。從監(jiān)視器查看信號(hào)清晰度?！　?三)保安監(jiān)控　　1．操作規(guī)范　　　　　　　　　　2．巡視檢查　　　每周一次檢測(cè)信號(hào)強(qiáng)度、檢查射頻、聲頻、視頻輸入及輸出狀態(tài)，接頭連接情況，信號(hào)電平控。29　　3．繼護(hù)保養(yǎng)　　　每日擦塵，定期除塵(每月一次)，定期緊固接頭(每月一次)。　　(四)消防　　1．每月對(duì)各類(lèi)探頭進(jìn)行一次測(cè)試?！　?五)弱電維修總則　　1．維修操作人員應(yīng)熟練掌握各種設(shè)備性能及操作方法?！　?．未經(jīng)許可，不得私自調(diào)整、檢查、使用設(shè)備。巡視檢查：污跡、下垂、變形。處理方法：刷白、修補(bǔ)、調(diào)整。巡視檢查：開(kāi)裂、污跡。處理方法：刷白、修補(bǔ)、調(diào)整。巡視檢查：開(kāi)裂、變形、污跡、脫落。處理方法：修補(bǔ)、調(diào)整、清潔。巡視檢查：開(kāi)裂、變形、油漆起皮、破損。處理方法：修補(bǔ)、調(diào)整、粉刷、更新。巡視檢查：開(kāi)膠、破損。處理方法：補(bǔ)膠、更換。請(qǐng)修單上內(nèi)容必須填寫(xiě)清楚調(diào)度員記錄接單時(shí)間?！　?．維修人員接單后準(zhǔn)備相應(yīng)工具進(jìn)行修理?！　?．工程師審