【正文】 使用部門應(yīng)立即通知工程部、物業(yè)部及總經(jīng)理。 2．總經(jīng)理、總工程師、保安部經(jīng)理查看后，根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進(jìn)行搶修。 4．專業(yè)主管寫出一份書面報(bào)告，說明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案，報(bào)總工程師，抄報(bào)總經(jīng)理。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 二、 防火制度 ，應(yīng)具備以下資料及鎖匙： (1)1 套完整準(zhǔn)確地記錄物業(yè)火災(zāi)預(yù)報(bào)系統(tǒng)及濕式滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包括煙感 /溫感探測器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯，消防栓箱配破玻璃按紐和警鈴，消防栓系統(tǒng)連消防接合器、噴淋系統(tǒng)、消防泵等。 (3)一套各種消防設(shè)備之備件清單。 (5)天然氣分布圖及閥門開關(guān)位置圖。 ，煙灰、煙蒂要丟進(jìn)煙缸。各班組不得存放易燃油料 1 公斤以上。 ，各人員一定要認(rèn)真處理，直到確定火警熄滅或確認(rèn)是誤報(bào)為止。任何人士如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，應(yīng)先用對講機(jī)或電話報(bào)告發(fā)生火警的位置和他自己的動(dòng)向。 ，工程部應(yīng)做好以下工作： 。 。 ，立刻配合保安 /管理員向他們報(bào)告所知情況。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 ： (1)立即通知大廈空調(diào)主機(jī)房發(fā)生火警警報(bào)。 (3)必要情況下，向消防隊(duì)提供大廈消防設(shè)備資料 。 (2)如火災(zāi)在機(jī)房內(nèi)，不要冒險(xiǎn)；在可能情況下，關(guān)掉冷凍主機(jī)，立即報(bào)告工程部值班室 (3)用現(xiàn)有工具和滅火器材將火撲滅。 ： (1)立刻上報(bào)，不要獨(dú)自冒險(xiǎn)，如發(fā)覺火勢蔓延，應(yīng)盡快離開現(xiàn)場，在可能情況下，用手提滅火器或消防栓嘗試把火撲滅。 ： (1)火災(zāi)警報(bào)系統(tǒng)及其它消噴系統(tǒng)重置還原，如有消防隊(duì)長在場，須征得消防隊(duì)長同意才可行動(dòng)。 (3)檢查受影響的樓層，并 拍照作好記錄。 ，嗅到異味或懷疑天然氣泄漏時(shí)，不得在現(xiàn)場使用對講機(jī)、電話或開關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸。 《裝修施工安全管理制度》。在工作場所必須斷開電源的設(shè)備，包括需檢修設(shè)備的帶電部分的電源、工作范圍安全距離小于 (10Kv)的帶電部分 及工作人員后面或兩側(cè)無遮欄或其他可行安全措施的帶電部分。 。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 。裝、拆接地線必須由兩人進(jìn)行，若僅有單人值班，則只允許用接地開關(guān)接地。在工作點(diǎn)四周應(yīng)安設(shè)標(biāo)示牌 和遮欄，有關(guān)的操作開關(guān)手柄上應(yīng)懸掛“禁止合閘 ”標(biāo)示牌。在對物業(yè)各類電氣設(shè)備進(jìn)行檢修時(shí)，應(yīng)根據(jù)工作需要，填寫工作票。 (2)工作許可制度。許可人應(yīng)對工作票上的有關(guān)內(nèi)容及安全措施進(jìn)行檢查，并會(huì)同工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場核對。完成工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人 (監(jiān)護(hù)人 )應(yīng)向工作者交待工作現(xiàn)場的情況和有關(guān)安全 措施，并應(yīng)始終在現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)護(hù)，及時(shí)糾正錯(cuò)誤或違反安全的操作。 (4)工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。間斷后可繼續(xù)工作，無需重新通過許可。 (6)在檢修工作完成后，應(yīng)清掃現(xiàn)場后撤離。在此之前，任何人不得將檢修設(shè)備送電運(yùn)行 (因檢修工作需要試運(yùn)行者除外 )。 2．各班組均應(yīng)有專人任安全員，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全操作施工情況。 4．加強(qiáng)勞動(dòng)安全教育，在進(jìn)行有危險(xiǎn)的設(shè)備檢修 時(shí)，專業(yè)主管應(yīng)親自到場指揮。 6．對中央空調(diào)、變配電、壓力表安全閥減壓閥等，必須定期送有關(guān)單位進(jìn)行校驗(yàn)。 8．重要機(jī)房如變配電房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房等應(yīng)設(shè)警戒牌，嚴(yán)禁非工作人員入內(nèi)。 10．木工作業(yè)場地嚴(yán)禁吸煙，并要每天清除木屑。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 12．建立事故處理制度。應(yīng)在施工中進(jìn)行檢查監(jiān)督，避免事故發(fā)生。 15．避雷裝置必須在雨季前進(jìn)行測試檢查，對銹蝕部分要敲鏟上漆。 17．物業(yè)內(nèi)進(jìn)行電、氣焊，必須取得動(dòng)火證。因此機(jī)房內(nèi)的操作人員，必須持有勞動(dòng)部門頒發(fā)的操作證。 各個(gè)別機(jī)房的技術(shù)管理與運(yùn)行，可參閱本手冊的有關(guān)章節(jié)，已作詳細(xì)介紹。室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁動(dòng)用明火，嚴(yán)禁閑雜人員入內(nèi)或會(huì)客，室內(nèi)要保持良好通風(fēng)。 3．配電室認(rèn)真監(jiān)護(hù)電壓負(fù)荷的變化情況；定期清掃變壓、開關(guān)柜、防止生污造成短路；堅(jiān)持進(jìn)行倒閘操作，必須一人操作一人監(jiān)護(hù)；嚴(yán)禁約時(shí)送電、停電、嚴(yán)禁非電器人員下達(dá)停送電指令，嚴(yán)禁違章維修電器設(shè)備；每年在雨季之前要對避雷器進(jìn)行檢查；逢重大節(jié)假日要全面檢修線路和設(shè)備。 5．各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置，發(fā)現(xiàn)火情立即撲救，及時(shí)報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及保安部，并保護(hù)好現(xiàn)場，協(xié)助查清起火原因。 7．凡違反本規(guī)定者，按物業(yè)消防管理規(guī)章有關(guān)規(guī)定處理。 工程部各專業(yè)主管按照設(shè)備正常維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求， 將設(shè)備維修保養(yǎng)任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組和工種，安排具體維修保養(yǎng)人員，落實(shí)保養(yǎng)時(shí)間和措施。每次維修保養(yǎng)前，對設(shè)備運(yùn)行記錄進(jìn)行檢查，準(zhǔn)備好維修工具和器材，按照維修保養(yǎng)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 規(guī)程進(jìn)行調(diào)試、緊固、加油，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 各專業(yè)主管和班領(lǐng)班，要認(rèn)真做好設(shè)備正常維修保養(yǎng)的組織工作。 在工作分配的時(shí)間安排上，如因故障維修量大，影響到正常計(jì)劃維修時(shí)，主管有權(quán)先安排故障維修，后再將正常維修的項(xiàng)目補(bǔ)上。 由于某些突發(fā)的因素，個(gè)別班組難以完成自身范圍的職責(zé)，需班組之間協(xié)助，由各分管主管協(xié)商，即可相互調(diào)派人力、工具等。 如技工本身要求調(diào)換班組，首先由本人提出申請，寫明調(diào)出 理由，經(jīng)本專業(yè)主管簽意見，上報(bào)工程部經(jīng)理，工程部經(jīng)理有決策權(quán)。 （三）日常報(bào)修流程 外部門請修單，由工程部辦公室登記、記錄收到時(shí)間。 以上請修單按以下規(guī)定分列優(yōu)先工作次序： 優(yōu)先序列 種類 作出反映的時(shí)間 ? 與消防和人身安全有關(guān) 8分鐘內(nèi)到現(xiàn)場并立即完成 ? 與客人有關(guān) 30分鐘內(nèi)完成 ? 設(shè)備故障－－影響到客人 60分鐘完成 ? 一般維修 本班范圍完成 ? 大修 一周內(nèi)完成 ? 新工作申請 按員工能力允許 急修單必須在 24小時(shí)內(nèi)維修完工。 請修單工作范圍大，工作量超過 10個(gè)工以上或影響大廈正常營業(yè)，應(yīng)匯報(bào)工程部經(jīng)理，作計(jì)劃安排。 對不能完成的請修單由工程部辦公室注明原因退回各部門。 大廈技工難以勝任的保養(yǎng)、維修項(xiàng)目，應(yīng)由工程部上報(bào)大廈管理層，委托專業(yè)公司進(jìn)行。 專業(yè)公司保養(yǎng)、維修過程中，各有關(guān)主管、技工應(yīng)跟班，逐漸轉(zhuǎn)變成本部門維修、保養(yǎng)。 （五）物資采購 物資采購流程 ① 各專業(yè)主管根據(jù)維修保養(yǎng)需要，填寫 “ 物資采購表 ” ，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后，報(bào)財(cái)務(wù)部。 ③ 工程部要協(xié)助采購部進(jìn)行多方案擇優(yōu)，防止采購質(zhì)次價(jià)高，性能低劣的產(chǎn)品。 因此大廈的各種大型設(shè)備、關(guān)鍵性設(shè)備、技術(shù)性較復(fù)雜的設(shè)備均應(yīng)建立設(shè)備登記卡，應(yīng)將設(shè)備的名稱、作用、安裝地點(diǎn)、廠家、型號、名牌數(shù)據(jù)、設(shè)備附件、估計(jì)使用年限、易損件名稱規(guī)格及維修要求， 記錄水維修、保養(yǎng)、故障的記錄、 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 為使檔案成為活的資料，要不斷豐富檔案的內(nèi)容，使之成為大廈的重要財(cái)富，檔案管理作業(yè)程序可依如下 10個(gè)步驟： ① 點(diǎn)數(shù)、 ② 登記、 ③ 整理、 ④ 分類、 ⑤ 立案、 ⑥ 編目、 ⑦ 典藏、 ⑧ 防護(hù)、⑨ 應(yīng)用、 ⑩ 定期清理。 財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)上年度的實(shí)際費(fèi)用情況，考慮物價(jià)上漲的因素，審核批準(zhǔn)。 將維修費(fèi)用及能源消耗分?jǐn)偟?各個(gè)部門，以激勵(lì)各部門認(rèn)真保護(hù)設(shè)備和節(jié)約能源。 對費(fèi)用控制確有成效者，給予獎(jiǎng)勵(lì)。 審核：投資方案出臺(tái)后，財(cái)會(huì)人 員要進(jìn)行審核，分析投入與產(chǎn)出的估算是否正確，是否會(huì)引起其他投資，周轉(zhuǎn)資金是否足夠，如有缺口如何解決。 決策：財(cái)務(wù)部門審查確認(rèn)后要上報(bào)管理部門審批，需用資金較多的設(shè)備需總經(jīng)理決策，并報(bào)分管局或董事會(huì)批準(zhǔn)。 二、 維修保養(yǎng)流程 1．工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，維修保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)總工程師審批后，統(tǒng)一安排，形成整個(gè)樓宇的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃。 3．維修保養(yǎng)人員根據(jù)主管的安排，準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)設(shè)備。 5．專業(yè)主管要進(jìn)行維修保養(yǎng)結(jié)果，總工程師亦應(yīng)抽查。 7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。 三、 工作內(nèi)容及程序 強(qiáng)電專業(yè) A . 變配電室運(yùn)行管理制度 A． A． 變配電室值班人員對設(shè)備應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行巡視檢查，巡視檢查分為定期巡視、特殊巡視和夜間巡視三種。 C． C． 特殊巡視，對特殊情況下增加的巡視。 D． D． 夜間巡視，其目的在于發(fā)現(xiàn)接點(diǎn)過熱和絕緣污穢放電情況，一般在高峰負(fù)荷期。 F． F． 巡視中若發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況要記錄在案，重大設(shè)備缺陷應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 G． G． 建立設(shè)備運(yùn)行紀(jì)錄，查出問題及時(shí)修理，不能解決的問題及時(shí)報(bào)告管理處和工程部。 H． H． 供電器線路操作開關(guān)部位設(shè)明顯標(biāo)示。 I． I． 巡視配電裝置，應(yīng)隨手將門關(guān)上并鎖好，巡視中應(yīng)穿絕緣鞋。 B． 變配電室工作制度 1． 1． 工作票 工作票是允許在配變電設(shè)備上工作的書面命令，根據(jù)安全條件分別使用第一、第二工作票。 高壓室內(nèi)的二次線路或照明等回路上的工作，需將高壓設(shè)備停電或做安全措施。 第二種工作票的工作為： 帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作。 不需要高壓設(shè)備停電的二次線路上的工作。 已投運(yùn)的變配擴(kuò)充工作，只需做簡單的安全措施，向絕無觸電危險(xiǎn)的鄰近有電處的工作。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 工作票一式兩份，書寫正確清楚，不得任意涂改，若有更改由簽發(fā)人蓋章。 一個(gè)電氣連接部分或一個(gè)配電裝置全部停電，則有不同的工作地點(diǎn)，可以發(fā)一張工作票。 對工作負(fù)責(zé)人指明帶電設(shè)備的位置和注意事項(xiàng)。 必須完成上述工作許可手續(xù)后，工作班方可開始工作。監(jiān)護(hù)人必須始終在工作現(xiàn)場，對工作班人員認(rèn)真監(jiān)護(hù)及時(shí)糾正違反安全的動(dòng)作 所有工作人員（包括監(jiān)護(hù)人）不許單獨(dú)留在高壓區(qū)內(nèi)，若工作需要現(xiàn)場條件許可的 情況下，可準(zhǔn)許一名具有實(shí)際經(jīng)驗(yàn) 或幾人同時(shí)工作，監(jiān)護(hù)人須將有關(guān)安全注意事項(xiàng)詳盡指示。部分停電時(shí)，安全措施絕對可靠時(shí)，方能參加工作班。 監(jiān)護(hù)人因故離開現(xiàn)場，應(yīng)指定能勝任者臨時(shí)代替。 任何人發(fā)現(xiàn)有違反安全規(guī)程和危及人身安全時(shí)，應(yīng)向監(jiān)護(hù)人提出整改意見，必要時(shí)可暫停工作，并立即報(bào) 告上級。 間斷后繼續(xù)工作，不需通過工作許可人。工作負(fù)責(zé)人必須重新檢查安全措施后，才能工作。 在未辦理工作票終結(jié)手續(xù)以前，不準(zhǔn)將施工設(shè)備合閘送電。 （ B）所有通路必須有專人守候，以告訴工作班人員“設(shè)備已經(jīng)合閘送電，不得繼續(xù)工作”。 檢修工作結(jié)束，若需將設(shè)備試加工作電壓，應(yīng)按下列條件進(jìn)行： （ A）全體工作人員撤離工作地點(diǎn) （ B）收回所有工作票，拆除臨時(shí)遮攔，接地線和標(biāo)志牌，恢復(fù)常設(shè)遮攔。 （ D）工作班若需繼續(xù)工作時(shí)，應(yīng)重新履行工作許可。 全部工作完畢，應(yīng)清掃、整理現(xiàn)場，負(fù)責(zé)人應(yīng)先周密檢查，然后交待發(fā)現(xiàn)的問題、試驗(yàn)結(jié)果和存在問題，并與值班員共同檢查設(shè)備狀況，然后在工作票上填明工作終結(jié)時(shí)間，經(jīng)雙方答復(fù)后，工作票方告終結(jié)。 倒閘操作是 項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)的重要工作，操作人員必須充分了解有關(guān)電氣設(shè)備相互之間的連接，運(yùn)行情況以及保護(hù)整定值等情況，集中精力，謹(jǐn)慎操作。緊急情況下（火災(zāi)、自然災(zāi)害、人身事故等）才允許不經(jīng)同意，先行操作，但事后盡速匯報(bào)。 倒閘操作不得在交接班時(shí)進(jìn)行，盡可能在負(fù)荷最小時(shí)進(jìn)行，緊急情況例外。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 必須遵照倒閘操作票的順序進(jìn)行，嚴(yán)禁憑想象、憑記憶。 電氣設(shè)備倒閘操作的技術(shù)要求規(guī)定如下： ，先合隔離開關(guān)，后合負(fù)荷開關(guān)； 停電時(shí)，先拉負(fù)荷開關(guān)，后拉隔離開關(guān)； 嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉、合隔離開關(guān)； 開關(guān)兩側(cè)的隔離開關(guān)操作順序如下： 送電時(shí)，先合電源側(cè)隔離開關(guān)，后合負(fù)荷側(cè)隔離開關(guān)； 停電時(shí)，先拉負(fù)荷側(cè)隔離開關(guān)，后拉電源側(cè)隔離開關(guān)； ： 停電時(shí)，先停負(fù)荷側(cè)開關(guān)，后停電源側(cè)開關(guān)； 送電時(shí)，先合電源側(cè)開關(guān)，后合負(fù)荷側(cè)開關(guān)； ，應(yīng)該注意防止通過電壓互感器二次返回高壓； 當(dāng)采用電動(dòng)操作合高壓開關(guān)時(shí)，應(yīng)觀察直流電流表的變化； 合閘后電流應(yīng)返 回，連續(xù)操作高壓開關(guān)時(shí)，應(yīng)觀察直流母線電壓的變化。 電器設(shè)備發(fā)生重大事故又恢復(fù)送電后，對事故范圍內(nèi)的設(shè)備，應(yīng)進(jìn)行特殊巡視，每班不少于四次。 巡視檢查時(shí)，通過人的感覺器官仔細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象時(shí)，要及時(shí)處理，并作好記錄。 新投入運(yùn)行或大修后投入運(yùn)行的設(shè)備，在 72 小時(shí)內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)巡視，每班不少于四次，無異常情況后， 可按正常周期進(jìn)行巡視。保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，是確保供電系統(tǒng)安全運(yùn)行的重要環(huán)節(jié)，也是妥善安排設(shè)備檢修、校驗(yàn)和試驗(yàn)工作的重要依據(jù)。 二類缺陷是重要缺陷，這類缺陷設(shè)備尚可運(yùn)行，但情況嚴(yán)重，已經(jīng)影響設(shè)備出力，不能滿足系統(tǒng)正常運(yùn)行 的需要，短期內(nèi)有發(fā)生事故的可能性，威脅安全運(yùn)行。 發(fā)現(xiàn)一類缺陷應(yīng)立即消除，并向本單位主管領(lǐng)導(dǎo)調(diào)度匯報(bào)，二類缺陷應(yīng)及時(shí)安排計(jì)劃消除，三類缺陷可結(jié)合定期檢修有計(jì)劃消除。 9. 電梯機(jī)房管理制度 9. 1 電梯專用機(jī)房應(yīng)做到隨時(shí)上鎖，門鎖鑰匙應(yīng)由主管人員或?qū)ｉT人員保管； 9．