【正文】 務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。早期介入是指開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)從事物業(yè)管理的有關(guān)人員，參與該物業(yè)的可行性研究，物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段，從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為開(kāi)發(fā)企業(yè)提出規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷(xiāo)售、房屋租賃等多方面的建設(shè)性意見(jiàn)，并制定物業(yè)管理方案，為以后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。這也與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在竣工交付使用后一定年限內(nèi)負(fù)責(zé)物業(yè)保修是相吻合的）。 住宅小區(qū)物業(yè)管理的目的可以概括為以下三個(gè)方面(1)從物業(yè)的角度看，通過(guò)物業(yè)管理，發(fā)揮物業(yè)的使用功能，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，達(dá)到社會(huì)收益和福利的最大化。(3)從社會(huì)的角度看，通過(guò)物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)，促進(jìn)社區(qū)管理和社會(huì)的和諧和穩(wěn)定，提高城市的現(xiàn)代文明程度。（1）社會(huì)化：物業(yè)管理的社會(huì)化,指的是擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散管理體制,由多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)管理企業(yè)；包括：物業(yè)所有權(quán)人到社會(huì)上選聘物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)到社會(huì)上尋找可代管的物業(yè)。也是要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格，這就要求:有專(zhuān)業(yè)的人員配備；有專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu)；有專(zhuān)門(mén)的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的管理。這種通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營(yíng)的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化，等價(jià)有償和雙向選擇是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。物業(yè)管理以提供服務(wù)作為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方式，它將管理和經(jīng)營(yíng)以服務(wù)的形式表現(xiàn)出來(lái)，因此屬于第三產(chǎn)業(yè)。業(yè)主自治自律是基礎(chǔ)，但住宅小區(qū)的管理又具有技術(shù)性、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，必須以專(zhuān)業(yè)化管理為主；住宅區(qū)的日常管理工作，是大量的、繁瑣的，離不開(kāi)居民的支持。（2）服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作，關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的生活、休息、文體、娛樂(lè)、安全、衛(wèi)生、教育等諸多方面。因此，必須堅(jiān)持“服務(wù)至上，寓管理于服務(wù)之中”的原則，樹(shù)立“為民服務(wù)、對(duì)民負(fù)責(zé)”的服務(wù)理念。這是針對(duì)城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)，特別是舊有居民住宅小區(qū)存在的“兩權(quán)”不清問(wèn)題提出來(lái)的，目的在于解決分散管理與統(tǒng)一管理的矛盾，房屋及小區(qū)環(huán)境內(nèi)各種設(shè)備是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一體。由一家物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某一居民住宅小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合治理、全方位服務(wù)。（5）有償服務(wù)和費(fèi)用合理分擔(dān)物業(yè)管理企業(yè)要搞好管理，實(shí)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，就必須有資金來(lái)源。物業(yè)管理企業(yè)提供的管理和服務(wù)是有償?shù)模瑧?yīng)得到價(jià)值形態(tài)的實(shí)現(xiàn)和物質(zhì)形態(tài)的替換。 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析 以地方為代表的小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展?fàn)顩r 近幾十年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的城市住宅小區(qū)已初步建立起了社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理格局，并隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展而進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，但從整體的發(fā)展實(shí)踐來(lái)看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市和大城市開(kāi)展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。從1992 年國(guó)家建設(shè)部評(píng)定全國(guó)文明住宅區(qū)、全國(guó)文明模范住宅區(qū)到后來(lái)的全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀、示范小區(qū)，深圳共獲得國(guó)家級(jí)小區(qū)稱(chēng)號(hào)的有153個(gè)；有近100 家物業(yè)公司獲得了ISO9000、ISO9002 國(guó)內(nèi)、國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證；有30 多家物業(yè)公司分別在全國(guó)大中城市接管了物業(yè)，面積約2000多萬(wàn)平方米，良好的服務(wù)，規(guī)范的管理，為業(yè)主創(chuàng)造了優(yōu)美舒適的工作和生活環(huán)境，為全國(guó)物業(yè)管理起到了一個(gè)良好的示范帶頭作用。據(jù)2004年末統(tǒng)計(jì)，大連市344個(gè)住宅小區(qū)中，已有302個(gè)實(shí)行了物業(yè)管理，占物業(yè)管理覆蓋率87．8％；其中有209個(gè)住宅小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，占69．2％；有270個(gè)住宅小區(qū)實(shí)行了物業(yè)管理收費(fèi)，占89．4％，收費(fèi)率平均達(dá)到70％。通過(guò)這十多年的努力，大連市基本建立起適應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)多元化發(fā)展格局的較為完善的物業(yè)管理體系，改善了城市居住環(huán)境，提高了市民的居住水平。這一計(jì)劃先后用了三年時(shí)間，組織實(shí)施了拆除違章臨時(shí)建筑、房屋立面整治、樓道清理、生活垃圾袋裝化、繁華地區(qū)和主干道兩側(cè)臨街住宅更換塑鋼窗、小區(qū)綠化達(dá)標(biāo)、改造人行步道、完善小區(qū)配套設(shè)施和小區(qū)道路建設(shè)、推廣節(jié)水設(shè)備、推行統(tǒng)一物業(yè)管理等十大工程。2000年，又對(duì)212個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整。截至目前，大連市累計(jì)授資10億多元，使全市30多萬(wàn)戶(hù)、102萬(wàn)居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量得以全面改善和提高。1981年深圳第一家專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司的誕生是我國(guó)物業(yè)管理的萌芽起步階段，發(fā)展速度又慢到快，從二十世紀(jì)90年代開(kāi)始，我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展迅猛，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生，而且也不斷的向社會(huì)化、市場(chǎng)化靠攏。我們有理由相信物業(yè)管理在未來(lái)的城市住宅小區(qū)建設(shè)中的作用將越來(lái)越重要。但是，作為新興行業(yè)，法律法規(guī)健全的相對(duì)滯后、市場(chǎng)機(jī)制的不完善、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的短視行為和投機(jī)取巧，使得物業(yè)管理行業(yè)只看到眼前利益，沒(méi)有考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，導(dǎo)致企業(yè)缺乏誠(chéng)信，從而成為今年來(lái)消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)之一。我們憑什么交那么多錢(qián)?對(duì)“物業(yè)服務(wù)”這個(gè)無(wú)形的商品有種與生俱來(lái)的排斥，讓其接受并愉快地付費(fèi)，難度之大可想而知。很多業(yè)主沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是使其房產(chǎn)保值增值的一種投資行為，也沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理服務(wù)是一種消費(fèi)行為，在繳納服務(wù)費(fèi)時(shí)總要“左顧右盼”，生怕自己“吃虧”。 物業(yè)管理人員隊(duì)伍素質(zhì)偏低我國(guó)物業(yè)管理起步較晚，物業(yè)管理學(xué)科的建立還在探索階段。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。而目前整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出的態(tài)勢(shì)是：專(zhuān)業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員主要來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管所的轉(zhuǎn)業(yè)人員、下崗職工、退伍軍人和民工，文化知識(shí)不高，整體素質(zhì)較低。有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人員隊(duì)伍在專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。需要具有一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和服務(wù)技能，但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。其公共設(shè)施本來(lái)已很少。 收費(fèi)卻不能提高相對(duì)應(yīng)的服務(wù)一些物業(yè)公司企業(yè)專(zhuān)業(yè)化水平低，收取管理費(fèi)后，僅僅提供簡(jiǎn)單的保安、保潔、綠化等服務(wù)，其服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與業(yè)主的實(shí)際要求存在一定差距。小區(qū)一旦發(fā)生故障性事件而向物業(yè)公司反映(如電梯損壞、水管泄露、電閘破壞、防盜門(mén)失靈、墻灰剝落等)，往往得不到及時(shí)解決。 住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在問(wèn)題的主要原因 通過(guò)對(duì)以上主要的六個(gè)問(wèn)題的分析，我們可以把問(wèn)題的原因歸結(jié)為三個(gè)方面：即業(yè)主、企業(yè)