【正文】 理在我國(guó)仍處于初級(jí)階段，物業(yè)管理制度還不成熟，物業(yè)管理立法進(jìn)程也較慢。實(shí)施物業(yè)管理 期間也遇到了一些問(wèn)題，這些問(wèn)題的正確解決將有助于物業(yè)管理在我國(guó)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的諸多困惑和糾紛引發(fā)自前期物業(yè)管理中的問(wèn)題，因此解決好前期物業(yè)管理存在的問(wèn)題對(duì)于解決物業(yè) 管理存在的問(wèn)題有著至關(guān)重要的作用。將對(duì)前期物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展起到很大的推進(jìn)作用，使前期物業(yè)管理向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。 研究的內(nèi)容與方法 研究的內(nèi)容 前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理的初始階段和基礎(chǔ)。對(duì)其發(fā)展中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，有針對(duì)性地提出改進(jìn)措施。 研究的方法 (l)文獻(xiàn)調(diào)查： 在本文開(kāi)始寫作前，通過(guò)書(shū)籍閱讀、網(wǎng)上搜索、查看相關(guān)期刊等方法來(lái)收集獲取需要資料。 2．物業(yè)管理及有關(guān)概念概述 物業(yè)的概述 物業(yè)的概念 “物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ) property 或 estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資 2 產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。 物業(yè)的特征 1首先是它 的自然屬性，即物業(yè)是一種區(qū)別于其他物質(zhì)的物質(zhì)形式，它具有以下特征： （ 1）固定性。 （ 2）耐久性。 （ 3）多樣性。 2物業(yè)的社會(huì)屬性。表現(xiàn)于物業(yè)的商品屬性，即物業(yè)是一種商品，物業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、交換、分配及消費(fèi)等，必然也是商品化的運(yùn)行過(guò)程，物業(yè)的一切運(yùn)行須符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。表現(xiàn)于房地產(chǎn)的物權(quán)關(guān)系。 物業(yè)管理的概述 ． 1 物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Easte Management。目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動(dòng)。 2狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。 3 從以上概念的比較可見(jiàn)，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大 小不同。在大多數(shù)的 企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場(chǎng)體系正在建立中，目前開(kāi)展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。 物業(yè)管理的特征 1物業(yè)管理的社會(huì)化。有人將物業(yè)管理公司比喻成業(yè)主的“總管家”。 2物業(yè)管理的專業(yè)化。 3物業(yè)管理的企業(yè)化。物業(yè)管理公司是企業(yè)，不是事業(yè)單位，也不是行政機(jī)關(guān)的分支機(jī)構(gòu)。 4物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)性。物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是保本微利，量入為出，不以高額利潤(rùn)為目的。一方面是來(lái)自開(kāi)發(fā)商的需求。不僅如此，一些大型 4 國(guó)有企業(yè)的總部，如大唐電力大廈、華電大廈、北方地產(chǎn)大廈等，均聘請(qǐng)了專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理；甚至一些擁有自己專屬物業(yè)服務(wù)公司的知名發(fā)展商，如金地集團(tuán)、首創(chuàng)集 團(tuán)等，也都“舍近求遠(yuǎn)”，聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行管理。另外，還有來(lái)自業(yè)主（投資者）的需求。在這種環(huán)境下，物業(yè)服務(wù)公司逐步摒棄了“大而全、小而全”的作業(yè)模式，開(kāi)始采用專業(yè)分包的操作方式。香港早已采取了這種模式并獲得成功。進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)化。也就是說(shuō)，前期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。 其次，“出售后”這一概念很難確定具體的時(shí)間。 另外，將終點(diǎn)定在業(yè)主委員會(huì)成立前也是不合適的。所以《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了前期物業(yè)管理的終點(diǎn)是在業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，彌補(bǔ)了從業(yè)主委員會(huì)成立到業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之間的時(shí)間缺位。 前期物業(yè)管理的特點(diǎn) 1）前期物業(yè)管理是小區(qū)未建成的管理。當(dāng)小區(qū)第一批房屋建成出售后，隨著業(yè)主的入住就需要物業(yè)管理，否則小區(qū)就成為一個(gè)無(wú)序的聚居地，秩序混亂不堪。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物管公司實(shí)施前期物業(yè)管理。 3）前期 從事物業(yè)管理的物管公司未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)選聘。物管公司先于業(yè)主入伙開(kāi)展物業(yè)管理時(shí)，業(yè)主很少，沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，談不上物管公司由業(yè)主委員會(huì)選聘。對(duì)于老小區(qū)來(lái)說(shuō)，由于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，一直是由建設(shè)單位指定的物管公司實(shí)施管理，是否也叫前期物業(yè)管理，則另當(dāng)別論。前期物業(yè)管理由于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，物管公司在實(shí)施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑，既要及時(shí)解答處理屬 于物業(yè)管理的問(wèn)題，又要收集反饋屬于開(kāi)發(fā)商答復(fù)處理的問(wèn)題。 5）各種資料的收集量大。 前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容 建立服務(wù)的系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)。機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)所委托物業(yè)的用途、面積確定；配備除了要考慮選配管理層的人員外， 6 還要考慮操作層人員的招聘，以及與社會(huì)專業(yè)服務(wù)部門（保安公司、保潔公司、綠化公司等）洽談、簽訂有關(guān)合同或協(xié)議，與街道、公安、交通、環(huán)保等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通，確定擬提供的代理租售業(yè)務(wù)、戶內(nèi)維修、清潔服務(wù)、郵遞等代辦服務(wù)的項(xiàng)目。 規(guī)章制度的制定 完善的規(guī)章制度是物業(yè)管理企業(yè)順利實(shí)施管理運(yùn)作的必要保障。這項(xiàng)工作也是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。 物業(yè)的接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常發(fā)展以及 日后在使用過(guò)程中若出現(xiàn)問(wèn)題責(zé)任能否分清的重要環(huán)節(jié)。由于此環(huán)節(jié)的重要性，所以要求物業(yè)管理人員必須有高度的責(zé)任心和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度。在物業(yè)的接管驗(yàn)收階段，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不僅要將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)，更重要的是還要將涉及今后管理的資料（工程圖紙、業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、管理責(zé)任等）一并移交，以便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)。接受委托的物業(yè)管理企業(yè)還要和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂在保修期內(nèi)的保 修實(shí)施合同，明確保修的有關(guān)事項(xiàng)（包括保修項(xiàng)目、內(nèi)容、原則、進(jìn)度、責(zé)任和方式等） 入住管理 入住是指業(yè)主或使用人收到書(shū)面通知書(shū)后，在規(guī)定期限內(nèi)辦理完相應(yīng)的手續(xù)并領(lǐng)取鑰匙實(shí)際入住。此項(xiàng)工作不僅僅是業(yè)主領(lǐng)鑰匙后入住，實(shí)現(xiàn)房屋完好移交，而且涉及首期收費(fèi)和法律文件的簽署問(wèn)題。一般的入主程序如下： （ 1）在物業(yè)具備正式使用條件后，由開(kāi)發(fā)商向業(yè)主或使用人發(fā)出入住通知書(shū)。 （ 3）業(yè)主或使用人在通知書(shū)指定的時(shí)間與物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)收。 7 (5)對(duì)物業(yè)驗(yàn)收結(jié)束后，簽訂《物業(yè)使用公約》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。 （ 7）物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人發(fā)放《用戶手冊(cè)》或《辦事指南》。 ． 5 裝修管理 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念也有所改變。而是為了追求更好的工作環(huán)境和更舒適的 居住條件。而裝修在實(shí)際操作過(guò)程中也暴露出許多的問(wèn)題。以上的問(wèn)題說(shuō)明規(guī)范裝修行為已經(jīng)成為前期物業(yè)管理工作的重中之重。 （ 2）加強(qiáng)裝修監(jiān)督管理。 1裝修申報(bào)。 2裝修審批。 3裝修監(jiān)督。 4裝修驗(yàn)收。 4 前期物業(yè)管理的意義 1）減少使用中的后遺癥 物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對(duì)所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。要改變這一狀況，把一些以往長(zhǎng)期難以得到解決的問(wèn)題盡可能在物業(yè)管理過(guò)程中使之限 制 8 在最小范圍之內(nèi)，就必須開(kāi)設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或 交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對(duì)所管 物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無(wú)望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減 少后遺癥。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解。因此，必須在物業(yè)的形成過(guò)程中