【正文】 .................................... 9 ................................................................................ 9 ..................................................................................... 10 ................................................................................. 10 .............................................................................. 10 .........................................................................................11 參考文獻(xiàn) .......................................................................................................................... 12 致謝 .................................................................................................................................. 13 5 1．前期物業(yè)管理的概述 目前 物業(yè)發(fā)展特點(diǎn) 自負(fù)盈虧 自主經(jīng)營 自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的獨(dú)立的物業(yè)管理公司發(fā)展迅速，政府公屋逐漸交由 獨(dú)立的物業(yè)管理公司管理，私人樓宇越來越多地委托專業(yè)的物業(yè)公司管理 [1]。讓 加強(qiáng)前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主的長遠(yuǎn)利益，還能減少開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)的使用 功能，促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。 1 、 華中科技大學(xué)文華學(xué)院 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 前期物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策和解決方案 2 摘 要 物業(yè)管理的行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了 20 多年，但仍存在許多不盡如人意的地方，特別是很多物業(yè)管理企業(yè)，在物業(yè)交付使用后很長一段時(shí)間內(nèi) ， 還難以擺脫施工遺留問題的困擾。 本文通過對(duì)前期物業(yè)管理含義和現(xiàn)狀的陳述， 以及 目前前期物業(yè)管理存在的問題，并給予相應(yīng)的措施和方法 進(jìn)行了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)年U述。 為了保證國家正常高速的發(fā)展，除了要需要法律的幫助以外，同時(shí)需要人本身碰到問題以后要實(shí)際解決能力，在現(xiàn)在物業(yè)管理尚未發(fā)展完善的時(shí)代，前期物業(yè)管理的工作顯的尤為重要，前期物業(yè)管理的工作需要國家，人民共同維護(hù)。 物業(yè)的 所有權(quán)與管理權(quán)分離 物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是雇用關(guān)系，業(yè)主通過招標(biāo)或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司，要認(rèn)真考察公司的信譽(yù)、專業(yè)知識(shí)背 景及管理、財(cái)務(wù)、法律水平、管理費(fèi)用的高低以及社區(qū)活動(dòng)能力。 物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場形成 政府一般不規(guī)定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體收多少管理費(fèi)由業(yè)主與管理公司雙方討價(jià)還價(jià)決定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境、房屋數(shù)量與質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容多少與深淺等情況而不同 [2]。香港則根據(jù)人多地少，物業(yè)供應(yīng)由政府供應(yīng)與市場供應(yīng)“雙軌制”而形成了房委會(huì)管理與物業(yè)管理公司管理相結(jié)合的管理模式。政府多以詳盡、完善的法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面關(guān)系人的行為與 責(zé)、權(quán)、利 [3]。這些物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧 的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 6 管理方式非常靈活 業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，而物業(yè)公司的管理方式非常靈活。一個(gè)項(xiàng)目或工程如綠化管理，可單項(xiàng)承包也可整體承包。 物業(yè)管理服務(wù) 收費(fèi)由委托方與物業(yè)管理公司商定 視市場供求 狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商而定，一般無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。 管理公司人員精干 效率高 固定人員少 一些項(xiàng)目盡可能臨時(shí)聘請(qǐng)，可承包的就不設(shè)固定人員以節(jié)約開支。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，但已 有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時(shí)，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。 前 期物業(yè)管理的定位 和內(nèi) 容 前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理 。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。 ”它準(zhǔn)確地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在 “由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的 物業(yè)管理 [14]。 它有以下幾個(gè)特點(diǎn) 售單位應(yīng)當(dāng)在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案。 品住宅出售單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金 ,公約不得與法律、法規(guī)相抵觸。新建商品住宅交付使用時(shí)，除住宅轉(zhuǎn)讓合同另有約定外，物業(yè)管理企業(yè)不得向住宅買受人收取任何費(fèi)用。 前期物業(yè)管理的 作用 一是有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)開發(fā)建設(shè)與使用維護(hù)的 “ 全過程 ” 物業(yè)管理服務(wù)。采用前期物業(yè)管理就可以在物業(yè)設(shè)計(jì)與建造階段及時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量上的問題，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，使產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生產(chǎn)與使用全過程都有了更多的保障。沒有前期物業(yè)管理時(shí)，建房者只顧自己建房，不會(huì)充 分顧及用房者與管房者的利益，結(jié)果房子交到用房者與管房者手中的時(shí)候，往往因物業(yè)使用功能與使用質(zhì)量問題造成意見糾紛一大堆，建房者暈頭轉(zhuǎn)向，用房者怨聲載道，管房者里外不是人。 三開拓經(jīng)營管理業(yè)務(wù)，物管企業(yè)要洞察市場先機(jī)，搶占更多市場份額，積極介入目前尚由開發(fā)