淺論清遠市物業(yè)管理行業(yè)存在的問題與對策畢業(yè)論文-在線瀏覽
2024-11-11 08:18本頁面
【正文】 理 行業(yè)的發(fā)展給城市經(jīng)濟建設(shè)帶來了新的生氣和活力，是構(gòu)建“和諧社會”的重要載體，在房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善，社會穩(wěn)定和化解現(xiàn)階段再就業(yè)壓力方面 發(fā)揮著積極的作用。本文就物業(yè)管理存在的問題和解決的對策進行了分析。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分和配套工程，越來越顯示出廣闊的市場發(fā)展前景。因此，探索新時期物業(yè)管理的創(chuàng)新與發(fā)展，具有重要而緊迫的現(xiàn)實意義。 一 、 清遠市物業(yè)管理 行業(yè)現(xiàn)狀 清遠最早成立的首家物業(yè)管理公司是由清遠市工商局組建的清遠市市場物業(yè)服務(wù)總站 ,成立于 1988 年 ,其性質(zhì)是全民所有制 ,1996 年改為集體所有制。其中 ,內(nèi)資企業(yè)發(fā)展較早 ,速度卻比較緩慢 ,從 1996 年至 2020 年只 發(fā)展了 7 家 ,除 1997 年沒有注冊新的物 2 業(yè)公司外 ,基本是每年發(fā)展一家。 伴隨著清遠市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這里的物業(yè)管理行業(yè)也不斷地發(fā)展壯大，從最初的植根于房地產(chǎn)業(yè)，只是一種對房地產(chǎn)的后期服務(wù)，到現(xiàn)今的有獨立的公司運營，全面介入房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)銷售與售后服務(wù)，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)成為清遠市民進行購房并進行消費過程中的重要考慮因素。缺乏一個合理的競爭環(huán)境，物業(yè)管理行業(yè)無法自主的運行，更別說提高其效益和水平。 （二） 適用于物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)的不健全 物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)的時間不長，目前為止還缺乏相應(yīng)的健全的法律法規(guī)，缺少一個有利于物管行業(yè)健 康發(fā)展的法制環(huán)境。 目前我國物業(yè)管理立法滯后。如《憲法》第十三條 :“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)?！稇椃ā返谌艞l :“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯?！钡鹊取Ｈ纭吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市綠化管理條例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理條例》及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章 ,如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》等等最新出臺的是國務(wù)院頒布實施的《物業(yè)管理條例》。這些地方法規(guī)彼此之間并不統(tǒng)一，甚至有矛盾之處，往往只能反應(yīng)一個地方關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定。這些部門的人員并沒有相應(yīng)的管理知識和技能，不能從一個整體的角度來處理問題。 4 （四） 物業(yè)管理公 司職工素質(zhì)偏低、缺乏服務(wù)意識 物業(yè)管理公司的崗位很多都屬于不需要太多的專業(yè)技術(shù)的工作。因此招募工作人員時只是從降低成本角度來招募，尤其是保安人員、電梯管理人員等部門，而這些部門又是與消費者直接接觸的人員。 三、存在問題的原因分析 作為縣級城市，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后于大城市，物業(yè)管理更是借鑒了大城市發(fā)展的經(jīng)驗，清遠物管行業(yè)現(xiàn)階段存在的問題與大城市有較大差別，更由 于經(jīng)濟社會發(fā)展的不平衡，縣城的物管事業(yè)更具多樣性、滯后性。首先 ,物業(yè)管理在早期介入、前期管理、招投標(biāo)、承接驗收等方面都沒有建立規(guī)范有效的運行機制 ,導(dǎo)致了開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)責(zé)任不清 ,增加了物業(yè)管理糾紛。我國的房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展較快 ,《物業(yè)管理條例》已經(jīng)頒布實施 5 年 ,但是與物業(yè)管理相配套的其他方面的法律法規(guī) ,特別是在中小城市與本地實際相結(jié)合的地方性、針對性的法律法規(guī)尚未建立健全 ,地方性法規(guī)建設(shè)滯后 ,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小 ,規(guī)模效益差 ,難以發(fā)揮群體功能和綜合實力 ,再有在物業(yè)收費定價方面 ,政府主要考慮的是 社會穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟承受能力 ,核定的收費價格往往低于物業(yè)企業(yè)市場運作的成本 ,造成大部分物業(yè)企業(yè)長期入不敷出 ,甚
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