【正文】 從而引起房地產(chǎn)市場的驟變。影響房地產(chǎn)市場供求平衡關(guān)系中供給方面的因素，主要包括兩個(gè)方面:勞動用工和建造成本；宏觀調(diào)控和金融政策。此外，還有其他一些影響因素，諸如:運(yùn)輸費(fèi)和各種建筑許可證件費(fèi)用的增加等。２）宏觀調(diào)控和金融政策實(shí)踐證明，房地產(chǎn)市場對政府的宏觀調(diào)控政策具有一定的敏感性。這是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的一個(gè)具體表現(xiàn)。顯然，利率的調(diào)整必然決定了購房貸款者的實(shí)際承受能力。再有，美國聯(lián)邦任何有關(guān)措施都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，如有關(guān)的環(huán)保條例的頒布，也會導(dǎo)致土地出讓數(shù)量驟增或銳減，致使地價(jià)明顯上升或下跌。美國地方財(cái)政稅收的主要稅種之一是房地產(chǎn)稅，其政策的制定和實(shí)施，從辯證的角度講，既可產(chǎn)生正面影響又可帶來負(fù)面效應(yīng)。反過來，給予稅收一定的優(yōu)惠政策，則有助于工商業(yè)投資力度的加大。影響房地產(chǎn)市場的需求因素，主要有:人口數(shù)量，人口結(jié)構(gòu)和勞務(wù)用工與工資收入狀況等。然而，盡管人口數(shù)量仍在不斷增長，但美國各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度卻表現(xiàn)出較大的差異，存在著不均衡性。導(dǎo)致出現(xiàn)這種住宅需求的地區(qū)差異性，不外乎有兩方面原因，一是社會經(jīng)濟(jì)的變化情況，二是自然因素的影響。２）人口結(jié)構(gòu)在研究和描述一個(gè)地區(qū)的人口構(gòu)成情況時(shí)，通常用人口結(jié)構(gòu)這個(gè)概念。其內(nèi)容包括:⑴家庭成員；⑵成人與兒童的比例；⑶未成年人的分組年齡；⑷退休人數(shù)；⑸家庭收入；⑹生活習(xí)慣；⑺單親家庭人數(shù)；⑻住宅空置數(shù)量，等等。即便決定購房，也要斟酌自己的經(jīng)濟(jì)收入。因此房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在進(jìn)行開發(fā)時(shí)，要充分考慮人口的流動性，從而保持市場的相對穩(wěn)定。所以,必須根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，適時(shí)采取有效措施，把對市場的影響程度降低到最低限度，保持市場的供求平衡。可見，工薪階層的個(gè)人消費(fèi)水平，在某種程度上，與國家金融政策和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r有關(guān)，如貸款額度和通脹率等都可對其產(chǎn)生一定的影響。據(jù)了解，美國現(xiàn)在的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）已達(dá)67，000億美元左右，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值近26,000美元。按年度計(jì)算，美國國內(nèi)個(gè)人每年用于在房地產(chǎn)方面的投資為47％，其中住宅投資約在半數(shù)以上（約27%）。此外，還有獨(dú)家住宅581億美元的置業(yè)投資。在美國，房地產(chǎn)系個(gè)人財(cái)富的最重要的組成部分，可以說，除必要的心理（如自豪感和安全感）投資外，房產(chǎn)投資可謂是美國個(gè)人最重要的價(jià)值體現(xiàn)。房地產(chǎn)在美國國民經(jīng)濟(jì)中的重要作用和意義，還體現(xiàn)在它的投資價(jià)值具有多樣性。對于自有商業(yè)物業(yè)來說，如有法人持股或?qū)⒋宋飿I(yè)作貸款抵押，這種交易股本的實(shí)際價(jià)值會相應(yīng)降低。美國科技咨詢協(xié)會的創(chuàng)始人麥克現(xiàn)將美國1993年房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況列于下表（見表1）(表一)1993年美國房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況單位億美元資產(chǎn)投向價(jià)值分期付款的物業(yè)9810公司擁有的房地產(chǎn)7430信托證券360其他22290小計(jì)39890個(gè)人房產(chǎn)38040分期付款的住宅29960小計(jì)68000林業(yè)地產(chǎn)790農(nóng)業(yè)地產(chǎn)8050小計(jì)8840合計(jì)116730美國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用和意義，還反映在勞動力的就方面。這組統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，美國勞務(wù)用工中有5％是從事房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。當(dāng)然，單純用勞務(wù)用工的數(shù)量指標(biāo)不足以說明問題，必須依據(jù)行業(yè)性質(zhì)深入探究房地產(chǎn)勞務(wù)用工的特點(diǎn)及其規(guī)律，才有助于我們?nèi)媪私夂驼J(rèn)識美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。第二，是市場供求關(guān)系的平衡性。受這種周期性變化規(guī)律的影響，在從事房地產(chǎn)銷售、金融和管理工作的在崗工人人數(shù)，也存在著這樣的變化規(guī)律。表(二)1972年至1993年美國建筑施工勞務(wù)工人人數(shù)情況年份工人人數(shù)(萬人)年份工人人數(shù)(萬人)1972389198339519734101984438197440219854671975352198648219763581987497197738519885121978432198953019794461990513198043519914681981419199245919823901993457注:該表統(tǒng)計(jì)數(shù)字由美國國家勞動部提供第二章 美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國家宏觀調(diào)控措施美國房地產(chǎn)業(yè)，從美國獨(dú)立到現(xiàn)在，經(jīng)過了一個(gè)很長期的歷史發(fā)展過程，現(xiàn)已成為美國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是美國不可缺少的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。在此，本文根據(jù)美國權(quán)威人士、專家和學(xué)者的觀點(diǎn)和共識，擬系統(tǒng)地闡述美國房地產(chǎn)業(yè)在不同歷史時(shí)期的發(fā)展?fàn)顩r以及宏觀調(diào)控政策及措施。第一節(jié) 美國殖民時(shí)期至19世紀(jì)80年代后期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展美國的房地產(chǎn)業(yè)起源于美國殖民時(shí)期，發(fā)展歷史非常悠久。美國這個(gè)時(shí)期的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)像中表現(xiàn)出的一個(gè)重要特征，就是出現(xiàn)了房地產(chǎn)交易市場，從事交易的人數(shù)達(dá)幾百萬人之多。就房地產(chǎn)所有權(quán)而言，美國個(gè)人擁有房地產(chǎn)的范圍相對其他國家要大得多。到了17世紀(jì)初，歐洲移民東進(jìn)北美大陸定居，而后以買賣方式從美國本土的部落手中購得了部分土地，還有部分土地是通過暴力掠奪而來的。但到后來，這些移民不滿現(xiàn)狀揭竿而起，極力主張他們耕作的土地應(yīng)歸己所有。美國宣布獨(dú)立之后，新成立的聯(lián)邦政府開始統(tǒng)治整個(gè)國家，這個(gè)時(shí)期的聯(lián)邦政府和各州政府仍然擁有國家土地絕大部分的所有權(quán)。后來又出現(xiàn)了其他多種出讓方式，如通過協(xié)商、公開拍賣和議會定價(jià)等。但在當(dāng)時(shí)，有許多邊塞的定居者沒有購買力，即使是官方訂出最低價(jià)也令他們難以承受。1862年，美國國會在邊塞定居居民的強(qiáng)烈要求下，通過了《自耕農(nóng)場管理?xiàng)l例》。同時(shí)還規(guī)定，對自耕農(nóng)場的土地每五年進(jìn)行一次再分配調(diào)整。很明顯，這種土地分配制度不盡合理:其一，含有虛假、欺騙的成份，比如說，原已占有大量土地的人和富族階層又可以廉價(jià)購得大量的國有土地歸己所用；其二，因此無可避免地出現(xiàn)了一些土地使用不合理的現(xiàn)像。盡管如此，聯(lián)邦政府仍舊繼續(xù)加大土地出讓量。規(guī)定指出，凡成人給予每人20—40英畝宗地用以開采和植樹。并且擁有永久所有權(quán)，在這以后，美國出現(xiàn)了物業(yè)出售、租賃等市場行為，從而吸收了大量資本涌入市場，房地產(chǎn)市場卻因此而出現(xiàn)價(jià)格波動。進(jìn)入18世紀(jì)末葉，一些美國公民通過市場交易獲得了地皮，后來逐漸成為美國地產(chǎn)的主要占有者。地主通常依據(jù)土地契約收取地租。當(dāng)時(shí)的“地主”概念，不僅是土地的所有者，而且還享有對出租地皮的控制權(quán)，亦即對出租土地在其分配、開發(fā)和使用上具有支配權(quán)或決定權(quán)。華盛頓是最大的土地所有者，有據(jù)可考，截至1773年止，華盛頓在俄亥俄州和位于大堪那沃河兩岸已擁有土地達(dá)20000英畝，并就土地租賃事宜曾于1773年7月15日在《馬里蘭雜》和《巴爾的摩廣告》刊物上向移民們發(fā)布租賃公告。凡租期滿兩年的承租者，從次年10月起，每50英畝租地另免租增地3英畝，手續(xù)辦妥后即可圈地耕種”。1705年，安妮女王繼位后饋贈教堂一幅32英畝宗地，此后，教堂又曾多次受贈土地，時(shí)至18世紀(jì)后期，先后受贈市區(qū)土地12000幅宗地。在第一個(gè)七年租期中出租地的標(biāo)準(zhǔn)租價(jià)為2美元／英畝年；第三個(gè)七年計(jì)劃為4美元／英畝據(jù)測算，21年后可收回租金相當(dāng)于最初土地購置費(fèi)的兩倍。相對而言，確定長期的租賃計(jì)劃，有利于開發(fā)物業(yè)作遠(yuǎn)期規(guī)劃，不失為獲利的一種方式，特別是租期在63年至99年間更是如此。即使到現(xiàn)在，在紐約還有一些重要建筑的地皮是18世紀(jì)出租的地皮，出租方既有當(dāng)時(shí)的Trinity基督教教堂這樣的地主階層，又有像喬利特、瑞尼蘭迪和阿斯特這樣的豪門貴族。這些土地按占有形式可劃分為兩部分:一部分為聯(lián)邦政府出售和饋贈土地；另一部分為個(gè)人投資開發(fā)土地。19世紀(jì)，美國開始加大新城建設(shè)力度，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是城市建筑規(guī)劃用地的數(shù)量增多；二是用于興建新城的農(nóng)業(yè)用地量不斷增加，而且一直保持上升趨勢。早在1830年，芝加哥還是鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)，人口不足幾百人，經(jīng)過七十年的發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，至1900年已躍居到了世界十大城市的第五位。住宅建設(shè)能否形成規(guī)模主要取決于四個(gè)外部條件，即:⑴足夠的土地儲備；⑵地價(jià)低廉；⑶原材料價(jià)格便宜；⑷交通便捷，運(yùn)輸設(shè)備先進(jìn)。后來通過舊城改造，逐步把平房改建成了高層公寓。美國在這個(gè)時(shí)期出現(xiàn)的閑置用地多為建設(shè)用地，采取的促銷手段主要是按揭，由于這種促銷方式效果顯著，對于挖掘市場潛力，擴(kuò)大銷路起到了一定的促進(jìn)作用。這當(dāng)中有個(gè)人也有企業(yè)公司。至此，美國房地產(chǎn)市場可以說已具雛型。二、鐵路交通業(yè)的發(fā)展在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用19世紀(jì)中期由于鐵路交通業(yè)的興起和迅速發(fā)展，對美國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成了巨大的推動力并產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。18世紀(jì)至19世紀(jì)初期，由于水路運(yùn)輸航線的開通使靠近水域的內(nèi)陸地區(qū)的經(jīng)濟(jì)有了一定的發(fā)展。但是盡管如此，水路運(yùn)輸還是遠(yuǎn)不及鐵路運(yùn)輸。正因?yàn)槿绱耍?dāng)時(shí)凡有鐵路鋪設(shè)的地區(qū)，其土地開發(fā)量都非常大，同時(shí)也吸引了不少投機(jī)商前往從事地產(chǎn)買賣經(jīng)營。所以，所有的開發(fā)商都無法對此做出準(zhǔn)確的投資預(yù)測。美國最初的短程鐵路運(yùn)輸公司先是由政府機(jī)構(gòu)出資組建的，但到后來，有許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)以高額付債方式將其收購成為私營鐵路公司。顯而易見，美國鐵路交通業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)實(shí)質(zhì)上已構(gòu)成了一個(gè)相輔相成、密不可分的有機(jī)整體，這對戀生行業(yè)對許多地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動力。美國聯(lián)邦政府對國內(nèi)一些長途運(yùn)輸公司通常都給予一定的特許權(quán)和投資權(quán)，并且依據(jù)他們提出的申請或要求在其運(yùn)輸沿線的周邊地段劃撥一定量的土地供其開發(fā)。美國土地習(xí)慣上按地塊劃分，每640英畝為一個(gè)地塊的基本單位，政府給鐵路運(yùn)輸公司劃撥土地一般都是依照基本單位進(jìn)行劃分的。但就另個(gè)方面而言，鐵路鋪設(shè)后也會使鐵路運(yùn)輸公司與政府彼此之間產(chǎn)生競爭從而產(chǎn)生分歧，比如說:地塊如何細(xì)分和買賣交換等問題。許多公司除銷售土地外還以占有的大量土地向銀行抵押貸款。這一觀點(diǎn)得到了國家最高法院的認(rèn)可。從用途和使用功能看，這些土地既有農(nóng)業(yè)、林業(yè)、礦山開采和旅游用地，也有商業(yè)、工業(yè)和住宅開發(fā)用地。綜上所述，19世紀(jì)是美國國民經(jīng)濟(jì)全面增長的時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其所作的貢獻(xiàn)具有劃時(shí)代的意義，而鐵路交通業(yè)以運(yùn)輸和土地開發(fā)雙重身份參與房地產(chǎn)開發(fā)，對于加大土地開發(fā)力度，推動美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也起到了積極的促進(jìn)作用。第二節(jié) 美國１９世紀(jì)末葉至二戰(zhàn)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展19世紀(jì)末葉，美國出現(xiàn)了一次前所未有的城市工業(yè)化浪潮，這場舉世矚目的社會變革大多發(fā)生在人口密集的城市，從而導(dǎo)致國內(nèi)外大批鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民移居城市集居，他們或者從事各種經(jīng)營活動，或者到工廠、商店和市府機(jī)構(gòu)中打工謀事。許多工廠、倉儲區(qū)也隨之遷往土地成本低廉，各種設(shè)施更為現(xiàn)代化而且運(yùn)輸更為便捷的新工業(yè)區(qū)。本文擬通過對美國幾個(gè)主要城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的考察，進(jìn)一步了解美國政府實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的出臺政策。這種遠(yuǎn)離城區(qū)的遷居現(xiàn)像的出現(xiàn)，使得這些城市中心成為財(cái)富、權(quán)力和高檔消費(fèi)的像征。所以，每天穿梭于市中心與郊區(qū)的火車、汽車為大批人流工作、購物、服務(wù)、求學(xué)和消遣提供了十分便利的條件。另一個(gè)特征是，商業(yè)樓宇的興建速度極快，商業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。19世紀(jì)80年代后期至90年代初期，五年間該市共興建了逾400座樓宇，相當(dāng)于后來十年的興建規(guī)模。后來建筑結(jié)構(gòu)理論又有了進(jìn)一步發(fā)展，使建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)入到了鋼架結(jié)構(gòu)時(shí)代，對原磚混結(jié)構(gòu)的建筑高度有所突破，開始向超高層方向發(fā)展。再往后，又出現(xiàn)了輕型磚幕墻和玻璃幕墻鋼架結(jié)構(gòu)的新型建筑材料，這些材料具有重量輕、強(qiáng)度高，承載能力大等特點(diǎn)，因而很快取代了磚混材料，大大地提高了建筑容積率。美國早期最著名的超高層寫字樓（通稱摩天大樓）都是人壽保險(xiǎn)公司投資興建的。保險(xiǎn)公司投資房地產(chǎn)主要出于兩方面考慮:一是建立規(guī)模宏大的公司總部；二是向投保人展示本公司擁有的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。繼此之后，紐約又聳立起了特里布（Tribune）大廈和郵政晚報(bào)（EevningPost）大廈，其高度堪稱當(dāng)時(shí)之最，但不久，出版商——JosephPulitzer于1892年興建了紐約世界（NewYorkWorld）大廈，比Trinity基督教教堂的塔尖還要高，是當(dāng)時(shí)紐約市最高的建筑。該大廈高度達(dá)362英尺。佛賴格（Ermest與之同時(shí)期興建的34層紐約時(shí)報(bào)大廈與毗鄰的賽格大廈相比卻成了一個(gè)“矮個(gè)子”，殊不知，這個(gè)“矮個(gè)子”曾在10年前被冠以世界最高建筑物之首。建筑物高度的不斷攀升必然會引起一些城市居民的恐懼和擔(dān)擾，一方面預(yù)感到超高層建筑會導(dǎo)致人口過度密集，另一方面擔(dān)心會給采光和安全帶來更多的負(fù)面影響。在十九世紀(jì)九十年代，波士頓和芝加哥市首先對建筑物的高度做出了限制性規(guī)定，緊接著華盛頓、洛杉磯及其他一些城市也做出了類似規(guī)定。在美國的超高層建筑群中，有些公司往往在摩天樓頂上打出有本公司名稱的招牌，以示其公司擁有該棟大樓，以展示本公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,從而提高知名度、擴(kuò)大影響力?？偠灾?，城市商業(yè)中心區(qū)的發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化的分工得到了長足的發(fā)展，如建筑設(shè)計(jì)、施工管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等等。另一個(gè)特征是賓館酒店樓層的增高，由此吸引了大批商客，從而迅速擴(kuò)大了商業(yè)區(qū)的旅游貿(mào)易和娛樂業(yè)的興起。19世紀(jì)90年代，美國一些房地產(chǎn)大亨和開發(fā)商相繼在紐約、芝加哥和南加里佛尼亞州的一些城市投資興建了許多高檔的星級酒店，如比較著名的有:位于紐約的瓦爾德帕爾姆（Potter Palmer）大酒店、以及位于南加州的亨利19世紀(jì)末葉，美國中心城的城市建設(shè)的觀念發(fā)生了深刻的變革。隨著城市中心地段的土地增值，一般獨(dú)門獨(dú)院（豪華公寓除外）和幾戶相連的住宅建設(shè)已滿足不了人口增長和城市建設(shè)的需要，而這些住宅形式不利于提高土地的利用率和土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的發(fā)揮。這樣一來，一種迎合高中層需求的新型公寓便應(yīng)運(yùn)而生。這種立體化的生活方式，最初源于法國，19世紀(jì)中期風(fēng)糜巴黎，后來最先影響并傳入美國，故此在美國被譽(yù)為“法國公寓”。施托伊弗桑特于1869年投資，設(shè)計(jì)者是曾獲得法國巴黎建筑學(xué)位的第一位美國建筑師查德哈特（RichardMorrisHunt）。美國不同階層的居民其住宅分布狀況在這個(gè)時(shí)期也有了很大的變化:豪華別墅離商業(yè)區(qū)越來越近，中等收入階層的公寓式住宅離商業(yè)區(qū)越來越遠(yuǎn)，而且多數(shù)位于街區(qū)道路的兩側(cè)。起初稱為日用百貨商場，后來到了19世紀(jì)末葉，逐漸發(fā)展成商業(yè)購物中心。美國第一家商業(yè)購物中心是亞里山大斯特瓦特（Alexander．T．Stewart）零售