房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的發(fā)展態(tài)勢(shì)-在線瀏覽
2024-07-27 12:35本頁(yè)面
【正文】 產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)分析等材料，當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析，去偽存真。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問(wèn)題編制問(wèn)卷、填寫(xiě)。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問(wèn)卷調(diào)查。調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)索取樓盤(pán)資料、聽(tīng)售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。盡可能通過(guò)參觀樓盤(pán)、施工現(xiàn)場(chǎng)及其他途徑從側(cè)面，從其內(nèi)部人員和一些已購(gòu)房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，既保障開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)動(dòng)作；“售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合；優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。S——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地段——位于傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)荔灣區(qū)下九路段與康王路交匯處，正對(duì)10000㎡文化廣場(chǎng)。人流——日均流量高達(dá)3050萬(wàn)人次。政策——旅游帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)是政府對(duì)步行街的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，給商業(yè)項(xiàng)目提供了廣闊發(fā)展空間。面積——項(xiàng)目為東西兩座，中間以天橋作連接，單層面積較小。O——項(xiàng)目機(jī)會(huì)經(jīng)營(yíng)模式——在區(qū)域市場(chǎng)中缺乏新型的主題特色商場(chǎng)。商業(yè)價(jià)值提升——交通及區(qū)域形象提升，購(gòu)買力增強(qiáng)，吸引多類經(jīng)營(yíng)商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。十甫名都商場(chǎng)將在今年8月開(kāi)業(yè)，招商難度增大，而且該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)模寵大。總 結(jié)：從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式及觀念，營(yíng)造出精品項(xiàng)目，充分運(yùn)用廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃特色，形成具競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，給投資者充足的信心。 ，價(jià)格便宜成為吸引力之一，商品的組合、商品檔次是商場(chǎng)定位的首要因素。，購(gòu)物消費(fèi)支出在150300元之間，主要購(gòu)買服裝、鞋類、精品及飲食消費(fèi)為主。，珠江三角洲及省外、港澳地區(qū)游客數(shù)量逐年增加，消費(fèi)群體正逐步擴(kuò)大。，商場(chǎng)室內(nèi)鋪為輔助，面積主要集中在5080㎡，1020㎡兩類為主。，普遍經(jīng)濟(jì)能力中低為主。商鋪檔次參差不齊，形成落差較大，尤其是大型商場(chǎng)的室內(nèi)鋪，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，功能劃分雜亂，缺乏整體擴(kuò)張力度及管理，形象有待提升。強(qiáng)調(diào)街鋪，強(qiáng)調(diào)步行街，強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)特色吸引力，強(qiáng)調(diào)西關(guān)傳統(tǒng)商業(yè)文化。立體花園街鋪特色經(jīng)營(yíng)旅游文化 + +租賃使用商場(chǎng)的目標(biāo)群分析品牌形象店 / 連鎖店 / 專業(yè)店 / 傳統(tǒng)商戶 / 個(gè)體工商戶目標(biāo)群特性：目標(biāo)投資經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)群體分析本項(xiàng)目所在商業(yè)區(qū)中，覆蓋所有年齡階層的消費(fèi)者。所以在功能規(guī)劃上盡可能滿足各年齡段消費(fèi)需求。，以購(gòu)買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主。3545歲，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟理性。包括：古玩、字畫(huà)、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書(shū)制品等。旅游客戶群體，具一定的沖動(dòng)性和隨意；，消費(fèi)力以中高為主；，從而帶動(dòng)購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)消費(fèi)。在經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)商品基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)配套及特色服務(wù)。包括服飾、鞋帽、精品、IT音像制品、特色飲食網(wǎng)吧引入各類手工作坊，航模、手工藝品制作培訓(xùn)班。F1高檔品牌時(shí)尚用品包括服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品在商場(chǎng)街鋪利用騎樓及文化廣場(chǎng)建筑特色，設(shè)立露天和室內(nèi)相連的茶藝館、咖啡酒廊與二樓相連。F2中高檔品牌時(shí)尚用品在二樓售賣多類用品的同時(shí)，設(shè)立美容、美發(fā)、美甲、美休的專業(yè)會(huì)所機(jī)構(gòu)，以及書(shū)吧、網(wǎng)吧在購(gòu)物之余，提供全面配套服務(wù)。F3（西）旅游工藝品專賣店、絲綢、旅游工藝品、民族服飾、古玩玉器、字畫(huà)、中藥材引入清平市場(chǎng)，玉器街、十三行等特色經(jīng)營(yíng)商戶，并吸納12間品牌旅游公司提供各類服務(wù)，同時(shí)對(duì)工藝品的展示、銷售、鑒定成立專業(yè)權(quán)威機(jī)構(gòu)，對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督管理、推廣，并成立藝術(shù)協(xié)會(huì)，吸引各地行專前來(lái)交流、交易提升經(jīng)營(yíng)檔次。功能定位集旅游觀光、購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)休閑于一體的立體花園式商場(chǎng)。 全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)化休閑旅游功能。傳統(tǒng)騎樓商業(yè)文化的現(xiàn)代版，承傳百年繁華。經(jīng)營(yíng)理念的領(lǐng)導(dǎo)者豐富的嶺南風(fēng)情和歷史文化為主題，建設(shè)成集休閑購(gòu)物旅游、飲食旅游、傳統(tǒng)民俗風(fēng)情旅游、觀賞、休閑、娛樂(lè)旅游為一體的多功能商業(yè)城，突出商場(chǎng)特有的文化旅游拉動(dòng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)作的新模式。商品定位上的挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者復(fù)古傳統(tǒng)的粵內(nèi)茶樓文化，宣揚(yáng)嶺南風(fēng)情文化，引進(jìn)省內(nèi)外和港澳地區(qū)中高檔名店入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，填補(bǔ)本地區(qū)一貫給人是中低樓入線的感覺(jué)。①東西兩座以及天橋應(yīng)視為一種整體規(guī)劃 東西建筑為嶺南建筑風(fēng)格，天橋?yàn)樽非笃渫ㄍ感院同F(xiàn)代感，也將與樓層同樣采用退臺(tái)疊級(jí)式設(shè)計(jì)，增強(qiáng)立體感，采用全圍蔽管道，藍(lán)色玻璃設(shè)計(jì)，配上金屬裝飾構(gòu)件，增強(qiáng)現(xiàn)代感，并以水平電動(dòng)扶梯連接，增強(qiáng)東西二座交通便利，縮短來(lái)往時(shí)間，有助于場(chǎng)內(nèi)人流交通組織，并形成獨(dú)特的建筑特色。建議在東西座41層建造二道水簾瀑布，瀑布從4層飛瀉到首層，首層地面設(shè)置兩大儲(chǔ)水池，并連接一條流動(dòng)水道，營(yíng)造一道亮麗風(fēng)景線。③利用地形，采用退或式設(shè)計(jì)，導(dǎo)入立體園林效果，實(shí)現(xiàn)“室內(nèi)空間室外化”立體效果。每層窗上層采用拱形設(shè)計(jì)，讓陽(yáng)光照射入室內(nèi)，增強(qiáng)采光和通透性，并在鋪位結(jié)構(gòu)上采用隔56間鋪中間就預(yù)留一條2米通道，落地玻璃圍蔽，可清晰見(jiàn)到街外景觀人物，增加立體空間。④東西二座建筑風(fēng)格外立面以嶺南特色為主，顯現(xiàn)西關(guān)合壁的完美藝術(shù)效果。在玻璃之間銜接處用青磚，方型立柱作聯(lián)接，同時(shí)玻璃表面將配上多類傳統(tǒng)圖案，并作摩沙處理，要增加室內(nèi)外光功能，窗柜以拱形立體作裝飾。⑤三樓以上樓層的垂直交通組織建議把東西兩座室內(nèi)手扶梯移至室外，直上三樓。⑥整體裝飾風(fēng)格建議突出嶺南建筑特色，包括造型、色彩、材料結(jié)合商場(chǎng)使用設(shè)計(jì)特色；各類裝飾品、藝術(shù)雕刻、字畫(huà)、燈具、廣告招牌、花卉統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作；注重夜間燈光照明，每一層疊級(jí)位置配上黃色泛光、聚光等照明；營(yíng)造一種特色旅游文化與休閑購(gòu)物的和諧氛圍。所有商鋪廣告招牌、戶外燈箱
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