房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的發(fā)展態(tài)勢(shì)-wenkub
2023-07-01 12:35:02 本頁(yè)面
【正文】 定正確的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策。掌握上述各有關(guān)政策法規(guī)及政府調(diào)整政策的信息，就能及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項(xiàng)目的成功。所以開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī)，遵章守法。由于未對(duì)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)和未來(lái)幾年寫字樓需求情況進(jìn)行深入了解和預(yù)測(cè)，以致盲目投資，造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現(xiàn)實(shí)。一些外商之所以紛紛投資發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，很重要原因是他們看到了改革開放后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展，政局和社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善改善住房條件的需求和能力，事實(shí)也正是如此?？茖W(xué)性、準(zhǔn)確性不高。該地方改造前路面狹窄殘舊，常堵車，人氣雖旺，但大量是外來(lái)人口，收入不高，周邊多家大型國(guó)營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)也不甚景氣，且周圍臨建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的發(fā)展態(tài)勢(shì)作者：日期：最具借鑒熱銷商場(chǎng)全程立體策劃流程廣州某熱銷大型商場(chǎng)策劃流程 操作步驟1：商場(chǎng)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析 操作步驟2：項(xiàng)目條件分析 操作步驟3：項(xiàng)目定位策略 操作步驟4：商場(chǎng)建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì) 操作步驟5：營(yíng)銷推廣投資回報(bào)分析 操作步驟6：廣告推廣策略 操作步驟7：關(guān)于旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)建議操作步聚1：商場(chǎng)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析商品房大量空置，有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)查，沒(méi)有掌握到足夠的商場(chǎng)信息導(dǎo)致決策失誤，使項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場(chǎng)定位不發(fā)。在這樣的環(huán)境中，發(fā)展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、桑拿等，顯然是不適合的，是不經(jīng)深入市場(chǎng)調(diào)查作出的不準(zhǔn)確決策。商業(yè)物業(yè)調(diào)研需要了解的內(nèi)容： 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安、社會(huì)發(fā)展等因素息息相關(guān)。對(duì)本地區(qū)、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)）以至全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解。這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況，以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。否則，稍有差錯(cuò)便會(huì)直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的正常順利進(jìn)行，造成不必要的浪費(fèi)。無(wú)論哪一類物業(yè)，要做到市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，都必須深入了解居民，尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及未來(lái)住房的期望，可接受的價(jià)格，對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等。這方面了解的內(nèi)容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法（包括宣傳口號(hào)、賣點(diǎn)和宣傳媒體等）、銷售進(jìn)度、付款方式、購(gòu)房對(duì)象及樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時(shí)還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營(yíng)銷策略。通過(guò)這種方法取得的信息往往比較可信。咨詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。不過(guò)要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力；以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹立本案品牌形象；交通——康王路正式啟用，南北交通提升，將促進(jìn)經(jīng)貿(mào)發(fā)展。W——項(xiàng)目劣勢(shì)區(qū)域經(jīng)營(yíng)形象化——以中低檔產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)為主，產(chǎn)業(yè)形象較亂，對(duì)品牌商戶投資經(jīng)營(yíng)及外區(qū)消費(fèi)購(gòu)物缺乏吸引力。旅游文化——觀光旅游價(jià)值不斷提升，可吸引眾多外地旅游群體購(gòu)物消費(fèi)。市內(nèi)多大商場(chǎng)招商力度不斷加大，品牌客戶群體是共同招商對(duì)象。，集中在1535歲之間占80%以上。F．金銀玉器、古玩等中高檔商品吸引來(lái)自國(guó)內(nèi)外眾多商這有前來(lái)交易，從側(cè)面促進(jìn)各類消費(fèi)需求。強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)包裝特色，經(jīng)營(yíng)特色，旅游特色，以及休閑購(gòu)物吸引力，強(qiáng)調(diào)西關(guān)傳統(tǒng)商業(yè)文化。中小型商戶以薄利多銷作經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，缺乏精品特色經(jīng)營(yíng)意識(shí)。對(duì)整體區(qū)域形象及交通條件提升，加強(qiáng)旅游文化建設(shè)帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)發(fā)展非常樂(lè)觀。主體消費(fèi)群在1835歲占45%，3545歲占35%，1535歲占20%。2535歲，追求品牌和享樂(lè)，消費(fèi)心理較為成熟。，購(gòu)買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。經(jīng)營(yíng)模式組建建議如下：廣泛地與旅游機(jī)構(gòu)，旅游局文化機(jī)構(gòu)合作，借游客群體優(yōu)勢(shì)，吸引至本商場(chǎng)觀光。并與少年宮及港澳地區(qū)青少組織聯(lián)手舉辦各類青少年活動(dòng)，并成立青少年活動(dòng)基地。F3（東）粵居茶樓，荔灣美食以極富傳統(tǒng)的廣州西美食特色粵劇藝術(shù)表演帶動(dòng)飲食消費(fèi)。 上下九路全新概念的立體園林街鋪。具有極強(qiáng)的休閑、觀光、游覽功能，集購(gòu)、食、娛、休于一體。操作步驟4：商場(chǎng)建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)商場(chǎng)的統(tǒng)一性，整體性，首先表現(xiàn)在建筑的風(fēng)格及造型，色彩等方面，并與周邊建筑環(huán)境相融，與項(xiàng)目定位一致，經(jīng)營(yíng)特色一致，注重裝飾物品的陳設(shè)，以室內(nèi)裝修風(fēng)格體現(xiàn)各類樓層經(jīng)營(yíng)功能特色。裝飾工藝傳統(tǒng)豐富，包括嶺南木雕、石雕、磚雕、陶雕、灰塑、壁畫、鐵花、玻璃等。風(fēng)格融合了西式、歐式建筑特色。②特色景觀設(shè)計(jì)建議：項(xiàng)目正對(duì)10000㎡文化藝術(shù)廣場(chǎng)，景觀及綠化將全面營(yíng)造，由于建筑本身錄像片造型及色彩外仍需增加一些動(dòng)感活動(dòng)，作為商用物業(yè)，我們認(rèn)為水景的營(yíng)造十分必要，俗話說(shuō)“水為財(cái)”，商家必會(huì)樂(lè)意。建議：每層建筑作疊級(jí)式設(shè)計(jì)，并在疊組平臺(tái)上栽種各類嶺南花卉、植被。建議：首層騎樓設(shè)計(jì)，采用歐洲古典建筑廊開成與敞開式店面相結(jié)合，二三層外立面采用全落地玻璃設(shè)計(jì)為主。東西兩座增設(shè)垂直觀光梯，增強(qiáng)觀光價(jià)值、縮短上下時(shí)間。樓 層功能定位裝修設(shè)計(jì)商鋪間隔面積B1青少年潮流時(shí)尚用品經(jīng)營(yíng)韓日時(shí)尚商品，在廣場(chǎng)入口設(shè)置東西兩個(gè)全通透玻璃拱門，用藍(lán)色燈光和金屬物件，體現(xiàn)時(shí)代IT感，鮮艷色彩作為場(chǎng)內(nèi)主基調(diào)，地板鋪彩色地磚，凹凸金屬地板，天
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