龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-12 22:49本頁(yè)面
【正文】 工作5年的白領(lǐng)。也有帶著自?。顿Y美好理想的年輕白領(lǐng)，他們的理想是：暫時(shí)買(mǎi)一套自住，積累一定資金后買(mǎi)其他好房或等房?jī)r(jià)漲了，轉(zhuǎn)手賣(mài)掉小賺一筆。深圳中、西部客戶北上龍崗置業(yè)者的熱情，從側(cè)面反映了龍崗地產(chǎn)的誘惑力。 意向投資比例超過(guò)24％ 根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，本次看樓網(wǎng)友24％比例的人有投資龍崗地產(chǎn)的意向，投資呈現(xiàn)兩個(gè)特征： 深圳中、西部網(wǎng)友投資比例大； 30歲以上年齡階層客戶投資比例大（30歲以下基本以自住為主）?！ 哪挲g階層劃分：20－30歲的網(wǎng)友90％以上自住為主，30歲以上的網(wǎng)友投資比例上升，占總投資人數(shù)的63％。鑒于股市、匯市、存銀行利息等并非理想投資途徑，故而房市成為最好的投資方向。加之地鐵3號(hào)線的修建、深惠公路的改造的交通利好，所以網(wǎng)友特別看好龍崗地產(chǎn)前景。至于購(gòu)買(mǎi)別墅的比例高，估計(jì)有兩個(gè)方面的原因：價(jià)格合適，認(rèn)為與其花萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)特區(qū)一套小戶型，不如添點(diǎn)錢(qián)在關(guān)外購(gòu)買(mǎi)別墅；老人或即將退休的人對(duì)關(guān)外低價(jià)別墅頗有好感。自住者對(duì)購(gòu)買(mǎi)龍崗3房、別墅的興趣最大，而投資者對(duì)龍崗2房興趣最大，這間接表明投資者采取的是穩(wěn)健的策略?！ 《?、置業(yè)者的置業(yè)特征分析 龍崗樓市經(jīng)過(guò)數(shù)年快速發(fā)展，消費(fèi)者的置業(yè)要求有了很大的提高，這由于一方面龍崗樓市在不斷發(fā)展，另一方面，消費(fèi)者的置業(yè)需求特征也有了變化。萬(wàn)科城自成一體，桂芳園綿綿不絕，一至六期區(qū)內(nèi)的物業(yè)最佳。社區(qū)意味著一個(gè)開(kāi)放式的小社會(huì)，誰(shuí)都是主人，因而沒(méi)有同一性的社會(huì)群體居住在同一社區(qū)，一定會(huì)產(chǎn)生許多不和諧因素。 增值空間需求 沒(méi)有業(yè)主不希望他的物業(yè)升值的，然而增值空間要有合理的參照，鄰近樓盤(pán)的增值最有說(shuō)服力，象萬(wàn)科城、第五園就拿鄰近四季花城從一期開(kāi)盤(pán)的2800元升值到目前的6000元做比較，業(yè)主頗為認(rèn)同。而居家型業(yè)主通常升值欲不十分強(qiáng)烈，他們只希望物業(yè)不要貶值。如果人氣不旺，潛業(yè)主又要思量再三了。布吉樓盤(pán)的品質(zhì)在與時(shí)俱進(jìn)，與往昔不可同日而語(yǔ)。象桂芳園八期為大芬村畫(huà)師量身定做的200多套層高3米9的單身公寓，也吸引不少客戶?！ ≈脴I(yè)者最關(guān)心的問(wèn)題 由于關(guān)外發(fā)展與關(guān)內(nèi)有較大的距離，龍崗置業(yè)者也關(guān)注與置業(yè)利益相關(guān)的一些切身問(wèn)題，希望這些問(wèn)題政府能給予解決。如何督促發(fā)展商都做好產(chǎn)品？ 中心城房?jī)r(jià)漲幅將如何？ …… 三、龍崗樓盤(pán)特征分析 銷售戶型 龍崗區(qū)住宅戶型由過(guò)去的以3房、4房為主的大中戶型開(kāi)始向多元化發(fā)展，不同區(qū)域有不同特點(diǎn)?！ ↓垗徶行某抢^續(xù)以大中戶型為主，但象儷景中心、御林這樣的中小戶型、公寓也開(kāi)始出現(xiàn)。 銷售面積 龍崗區(qū)通常單身公寓、一房、二房銷售面積在80平方米以下，二房、三房通常在80—144平方米，144平方米以上通常是四房、復(fù)式、獨(dú)院別墅等。不少樓盤(pán)開(kāi)始關(guān)注住宅面積的實(shí)用性，實(shí)用性將是龍崗住宅的一個(gè)發(fā)展方向。 坂雪崗、葵涌、龍崗街道、橫崗的別墅、Townhouse的均價(jià)已突破8000元/平方米，接近10000元/平方米，部分項(xiàng)目均價(jià)突破了1500元/平方米。 第三章、2005年龍崗區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾大特點(diǎn) 一、基礎(chǔ)工程項(xiàng)目建設(shè)提速 今年以來(lái)，龍崗基礎(chǔ)配套工程在加速建設(shè)，根據(jù)市政府“一橫八縱”及龍崗區(qū)自身的交通建設(shè)規(guī)劃，龍崗區(qū)的交通建設(shè)步入了快車(chē)道。外環(huán)高速公路建設(shè)、深惠路改造已進(jìn)入了前期階段，地鐵3號(hào)線將在年底打下地基樁。 地鐵“三號(hào)線”將解決東部交通擁擠、完善軌道交通網(wǎng)絡(luò)、疏導(dǎo)城市地面交通，接市中心和布吉、橫崗、龍崗中心城，有利于構(gòu)建深圳市“一市多城，眾星捧月”的現(xiàn)代化城市體系，有力地促進(jìn)3個(gè)衛(wèi)星城的發(fā)展，加快深圳市城市建設(shè)有第一圈層向第二、第三圈層的全面推進(jìn)，極大地推動(dòng)城市一體化進(jìn)程。最近兩年，龍崗已建成公眾高爾夫球場(chǎng)、國(guó)際自行車(chē)賽館、自行車(chē)山地賽道、國(guó)際網(wǎng)球中心等體育設(shè)施。 在《關(guān)于深圳奧林匹克體育中心規(guī)劃建設(shè)情況報(bào)告》中，可建設(shè)一座8萬(wàn)人體育場(chǎng)和一座游泳館。 為給“奧體中心”提供配套，龍崗區(qū)正加緊建設(shè)五星級(jí)體育賓館、碧湖酒店、星河酒店。如橫崗街道四星級(jí)的君逸酒店、圣德堡酒店等。 而曾作為深圳地標(biāo)式建筑的深圳高交會(huì)館，在奧體新城設(shè)計(jì)方案發(fā)標(biāo)會(huì)上，其去向也大體明確——深圳市高交會(huì)館計(jì)劃遷至龍崗?qiáng)W體新城的商業(yè)文化中心片區(qū)。 1—9月份，龍崗區(qū)共有16宗土地在交易市場(chǎng)拍賣(mài)或掛牌，其中政府出讓6宗，企業(yè)轉(zhuǎn)讓10宗。 16宗土地中，工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地占2宗，商業(yè)用地1宗，住宅、商住用地10宗，酒店用地3宗。 16宗土地中心城占了5宗，坪地占4宗，布吉2宗，坪山、葵涌、橫崗、龍崗、平湖各占1宗。其中坪山G112080468宗地、布吉G0610712(1)和G0610712(2)宗地、坪地G1020618宗地分別兩次拍賣(mài)成交?！ 《鴻M崗、葵涌、平湖以及坪地的6宗土地未能成交。而成交的10宗土地中，%，%。企業(yè)轉(zhuǎn)讓10宗，其占地面積為260962平米，%；，%。而成交價(jià)最低的宗地為G1020618，被羅斌、馬秋菊私人拍得，成交價(jià)為220萬(wàn)元，位于坪地街道中心居委會(huì)?！ 〕山宦什桓?，%，但成交宗地利用率較好，%。而偏遠(yuǎn)地區(qū)地塊，或者說(shuō)不佳地塊如坪山、坪地、葵涌、平湖、橫崗等地，土地交易情況較差?！ ∽≌?、商住宗地仍是交易的主流市場(chǎng)，商業(yè)、酒店用地未成氣候?！ ∷饺藚⑴c土地交易， 羅斌、馬秋菊以220萬(wàn)元的成交價(jià)競(jìng)得坪地一塊建筑面積為5524平米的工業(yè)用地，雖然成交價(jià)不高，但私人參與土地交易將為政府消化一批不良土地。雖然交易底價(jià)4380萬(wàn)元，但還是流拍?！ ∪?、小戶型平穩(wěn)發(fā)展，均價(jià)穩(wěn)中有升 近幾年，龍崗小戶型平穩(wěn)發(fā)展，均價(jià)穩(wěn)中有升，引起越來(lái)越多的置業(yè)者關(guān)注。 2005年截止8月31日，批售套數(shù)達(dá)到2527套。之后小戶型又穩(wěn)中發(fā)展，批售套數(shù)3502套?！ ?005年截止8月31日，龍崗區(qū)70平米以下的小戶型銷售套數(shù) 2401套，銷售金額554260895元。龍崗小戶型平穩(wěn)發(fā)展，波動(dòng)不大。但同期龍崗住宅均價(jià)在不斷上升，2004年后大幅上升，%?！ ⌒粜屯峭顿Y型物業(yè)，當(dāng)前，龍崗中心城、布吉等地一批小戶型吸引了不少置業(yè)者，相對(duì)較低的均價(jià)是其主要原因之一?！ ↓垗徶行某牵褐乇Y(jié) 龍崗中心城范圍大致為黃閣中路東、深惠路北、龍平西路南、龍城中路西。乃深圳東部地區(qū)行政、文化、商業(yè)、金融中心?？こ?、花半里和東方沁園等相繼入市，市場(chǎng)需求得到了集中爆發(fā)，幾個(gè)樓盤(pán)都受到了市場(chǎng)的追捧。高爾夫別墅、御林、水岸新都、尚景欣園、中央悅城等一批樓盤(pán)陸續(xù)推出，總推出量超過(guò)接近80萬(wàn)平方米，龍崗中心城的樓盤(pán)得到集中釋放。今年上半年，龍崗中心城的樓盤(pán)均價(jià)已突破5000元，遠(yuǎn)高于布吉的4500元的均價(jià)，今的年底至明年初，中心城的樓盤(pán)均價(jià)有望突破5500元。 與此同時(shí)，中心城市場(chǎng)已呈現(xiàn)出片區(qū)特征，目前較為明顯的是規(guī)劃中的中心城中心區(qū)和清林中路以北片區(qū)。而清林中路以北的片區(qū)以教育為核心優(yōu)勢(shì)，逐漸發(fā)展成為成熟的居住片區(qū)。中心區(qū)附近，九州地產(chǎn)、鴻榮源、鴻基地產(chǎn)擁有100多萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備；西北面，招商地產(chǎn)、融發(fā)、天健擁有近50萬(wàn)平米的土地；東南面，星河地產(chǎn)、名居地產(chǎn)擁有近50萬(wàn)平方米的土地?！ 〔技行膮^(qū)：大盤(pán)獨(dú)秀，各領(lǐng)風(fēng)騷 布吉地產(chǎn)，曾是“中國(guó)地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)”之一，曾經(jīng)誕生了桂芳園、中海怡美山莊、康橋花園等名盤(pán)?！ 〔技騺?lái)以大盤(pán)引領(lǐng)市場(chǎng)，2005年的大盤(pán)有翠楓豪園綠谷、承翰此外，一批各具特色的樓盤(pán)，如左庭右院、怡康家園、泰雅園、知春里、美杜蘭華庭、鴻景豪苑、五園季節(jié)、青青家園等也投放市場(chǎng)。 湖光山舍、桂芳園8期、可園，它們不僅都是大盤(pán)，而且在園林規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)等方面都比過(guò)去有了較大提升。綠谷、
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