【正文】 方面對(duì)地方政府進(jìn)行監(jiān)督，另一方面也增加對(duì)中小戶型樓市供應(yīng)壓力的應(yīng)對(duì)。住建部連續(xù)出臺(tái)住房保障政策和房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策自2013年1月24日起，住建部連續(xù)5次出臺(tái)政策文件，從住房保證和房地產(chǎn)市場監(jiān)管量方面調(diào)控房地產(chǎn)市場。要求房地產(chǎn)市場進(jìn)一步公開市場信息，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理，建立更加完善規(guī)范的房地產(chǎn)市場。積極推進(jìn)棚戶區(qū)（危舊房）改造。努力增加保障性住房的有效供應(yīng)。切實(shí)做好住房保障統(tǒng)計(jì)及信息公開工作。嚴(yán)肅住房保障工作紀(jì)律。2013年10月16日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于修改《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的決定對(duì)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》（建設(shè)部令第142號(hào)）做出部分修改2013年10月24日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理工作的通知明確一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)管理職責(zé)，建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理信息平臺(tái)，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理國家稅務(wù)總局關(guān)于土地稅費(fèi)的政策調(diào)整2013年，國家稅務(wù)總局前后出臺(tái)共三項(xiàng)與土地稅費(fèi)調(diào)整有關(guān)的文件，內(nèi)容涉及土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅，土地增值稅征管工作，以及房改用戶未過戶期間城鎮(zhèn)土地使用稅政策。其中，2013年4月15日出臺(tái)的《關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》明確指出了土地改造項(xiàng)目有關(guān)營業(yè)稅的征稅范圍和退稅標(biāo)準(zhǔn)。其中，土地拆遷、安置及補(bǔ)償工作由地方政府指定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計(jì)劃支付土地整理所需資金；同時(shí)，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。深入工作，著力抓好土地增值稅清算。2013年8月2日關(guān)于房改房用地未辦理土地使用權(quán)過戶期間城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知應(yīng)稅單位按照國家住房制度改革有關(guān)規(guī)定，將住房出售給職工并按規(guī)定進(jìn)行核銷賬務(wù)處理后，住房用地在未辦理土地使用權(quán)過戶期間的城鎮(zhèn)土地使用稅征免，比照各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)個(gè)人所有住房用地的現(xiàn)行政策執(zhí)行。但總體來看，新國五條在地方實(shí)施的情況并不嚴(yán)格?！跋拶徏訌?qiáng)”響應(yīng)者寥寥無幾。存量房交易個(gè)稅調(diào)整對(duì)市場的影響力被嚴(yán)重高估。其中半數(shù)以上二三線城市僅公布“房價(jià)調(diào)控目標(biāo)”。這可以看做地方對(duì)房價(jià)調(diào)控的相對(duì)放寬，也為房地產(chǎn)市場提供了暫時(shí)的緩沖機(jī)會(huì)。上海堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房，嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款；同時(shí)要增加普通商品住房用地供應(yīng)，按照全年供應(yīng)量不低于前5年年均實(shí)際供應(yīng)量的要求；深化完善“四位一體”住房保障體系，根據(jù)確定的目標(biāo)任務(wù)，確保全年新開工建設(shè)、750萬平方米，基本建成保障性住房10萬套、730萬平方米；加強(qiáng)市場監(jiān)管，查處違法違規(guī)行為；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測走勢研判。天津明確2013年新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)為：新建商品住房價(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度，嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；對(duì)不能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法按照核定征收方式計(jì)征。大連為落實(shí)國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)精神，穩(wěn)定房屋價(jià)格，2013年我市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比增幅控制在我市同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實(shí)際增幅以下。合肥合肥市明確了今年新建商品住房價(jià)格增幅的上限，并要求已備案的商品住房3個(gè)月內(nèi)不得漲價(jià)。貴陽2013年新建商品住房價(jià)格增幅低于當(dāng)年貴陽市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅。重慶新建商品住房價(jià)格增幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅；嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。鄭州明確新建商品住房價(jià)格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅。南昌2013年度我市新建商品住房價(jià)格增幅控制在我市當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅以內(nèi)。深圳從8個(gè)方面做好房地產(chǎn)調(diào)控，落實(shí)新國五條。二、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r（一）我國房地產(chǎn)市場的供求分析供給分析（1）房地產(chǎn)市場固定投資有所增長，投資增速略有回落從數(shù)據(jù)來看，經(jīng)歷2012年的調(diào)控后，在2013年初，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和企業(yè)土地購置面積出現(xiàn)了短暫的高增長，2月底新國五條發(fā)布后，增長態(tài)勢趨于平穩(wěn)。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61120億元，%（%），；%。全國商品房銷售面積84383萬平方米，%，；%。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25167萬平方米，%。前三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金87828億元，%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站19月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資34413億元，%，；中部地區(qū)投資13127億元，%，；西部地區(qū)投資13580億元，%，增速與18月份持平。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積相較去年有所回升19月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積603982萬平方米，%，；其中，住宅施工面積443102萬平方米，%。房屋竣工面積52706萬平方米，%，；其中，住宅竣工面積41170萬平方米，%。但是從歷年市場來看，2012年商品房新開工全年累計(jì)同比增速跌至負(fù)值，而今年有所回升。其中，國內(nèi)貸款14568億元，%；利用外資391億元，%；自籌資金33674億元，%；其他資金39195億元，%。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站（4）“地王”頻現(xiàn)和全國土地購置面積的同比下降并存 19月份，房地產(chǎn)開収企業(yè)土地販置面積25167萬平方米，%，；土地成交價(jià)款6082億元，%。國土資源部數(shù)據(jù)顯示，%，進(jìn)超近五年同期均值()。4月份以來，住宅用地中保障性住房用地占比始終保持在20%以上。與全國土地購置面積同比下降形成更大差異的是一線城市的土地市場的火熱成交。創(chuàng)造了同期歷史新高；上海前9個(gè)月土地出讓金額達(dá)1538億。其中，%，%，9月份雖然有小幅反彈，但不能改發(fā)新開巟面積總體趨弱的局面。2013年19月份，房屋新開工面積144900萬平方米，%，；其中，住宅新開工面積106055萬平方米，%。從前三季度和上半年增速的對(duì)比看，新開工面積增速有所提高，竣工面積增速則明顯回落。表5 2013年第三季度房屋建設(shè)情況分季度看，今年第三季度的下調(diào)也算正常，%。環(huán)比跌而同比漲，也說明今年開發(fā)企業(yè)新開工的相對(duì)穩(wěn)健性。第三季度竣工面積為17360萬平方米，高于第二季度竣工。各分類市場中，住宅竣工環(huán)比上升，其余則均環(huán)比下降，且為逐季下降。無論是施工總量還是分類市場的施工面積，前三季度末增幅都較上半年末有一定幅度回落。商品房銷售額54028億元，%，；其中，%，%，%。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站　　19月份，東部地區(qū)商品房銷售面積42405萬平方米，%，；銷售額33615億元，%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積20663萬平方米，%，；銷售額10187億元，%。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的成交金額環(huán)比及同比增幅高于住宅。這也表明各類市場的成交價(jià)格均在上漲。究其原因，主要是2010年調(diào)控以來，市場成交量連續(xù)16個(gè)月處于低位運(yùn)行，需求大量被積壓下來；時(shí)至去年年初，市場大環(huán)境開始松動(dòng)，前期積累下來的需求開始集中釋放?？v觀2013年前三季度房地產(chǎn)市場，中央政府推出新國五條使年初上漲的房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，但也并未對(duì)市場造成真正嚴(yán)重的打壓。剛需項(xiàng)目方面，由于價(jià)格不斷走高，銷售熱度有所降低。根據(jù)288房價(jià)指數(shù)，各大城市房價(jià)已連漲18個(gè)月，房價(jià)不斷高漲使得部分持觀望態(tài)度的潛在剛需購房者退出房市。2013年適逢中央領(lǐng)導(dǎo)班子換屆，無論是從央行對(duì)銀行拆解利率上升的態(tài)度，還是從年中時(shí)的中央政治局會(huì)議上針對(duì)房地產(chǎn)的表述，再或是房地產(chǎn)再融資開閘的預(yù)期，我們看到新一屆政府正在越來越多傾向于使用更加市場化的方式。但是考慮到長效機(jī)制不可能在短時(shí)間內(nèi)建立，因此短期性以地方為主的局部性調(diào)整將難以避免。2013年10月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10685元/平方米，%，自2012年6月以來連續(xù)第17個(gè)月環(huán)比上漲，其中75個(gè)城市環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。同比來看，%。另外，按中位數(shù)計(jì)算，全國100個(gè)城市（新建）住宅價(jià)格中位數(shù)為7147元/平方米，%。具體來看，%，漲幅最大，%，漲幅比上月縮小，表明“京七條”對(duì)市場預(yù)期已產(chǎn)生影響，%，南京、杭州、天津、重慶（主城區(qū)）、廣州漲幅在1%%之間，武漢、程度漲幅在1%以內(nèi)。本月，十大城市全部同比上漲，北京、廣州、深圳漲幅均超過20%，南京、上海、程度漲幅在10%15%之間，重慶（主城區(qū)）、武漢、杭州漲幅在5%10%之間，天津漲幅在5%以內(nèi)。三季度隨新國五條效應(yīng)逐漸淡化，在二季度收到抑制的量價(jià)企穩(wěn)回升，高地價(jià)地塊明顯增多，北京、廣州等熱點(diǎn)城市表現(xiàn)尤為突出。不同城市分化局面繼續(xù)。而大部分城市由于供應(yīng)充足，量價(jià)將保持溫和上漲，推動(dòng)全國商品房銷售面積和均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，達(dá)到歷年來的高峰，而少數(shù)供應(yīng)嚴(yán)重過剩的城市在未來較長時(shí)間內(nèi)都將存在需求不足和價(jià)格下降風(fēng)險(xiǎn)。10月份全國市場房地產(chǎn)投資、土地成交、新開工等指標(biāo)均不同程度下滑，也導(dǎo)致國房景氣指數(shù)呈現(xiàn)平穩(wěn)下行態(tài)勢。圖2 近一年國房景氣指數(shù)走勢 注：景氣指數(shù)介于0200之間。房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)先升后降2013年第一季度，這是第一季度房地產(chǎn)市場回暖的具體體現(xiàn)。為近兩年最高。