【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地成交價(jià)款6082億元，%。相對(duì)于土地購(gòu)置面積的同比下降，土地供應(yīng)面積相對(duì)充足，實(shí)現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)。國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示，%，進(jìn)超近五年同期均值()。住宅用地中，%，也超過(guò)了近五年同期均值。4月份以來(lái)，住宅用地中保障性住房用地占比始終保持在20%以上。截至9月底，今年中夬下達(dá)633萬(wàn)套保障性安居工程仸務(wù)所需用地已全部落實(shí)，實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保。與全國(guó)土地購(gòu)置面積同比下降形成更大差異的是一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)的火熱成交。在一系列“地王”帶動(dòng)下，北京、上海等一線(xiàn)城市土地出讓金大幅增長(zhǎng)。，創(chuàng)造了同期歷史新高；上海前9個(gè)月土地出讓金額達(dá)1538億。（5）新建商品住房供應(yīng)保持增長(zhǎng)三季度內(nèi)各月，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積先減后增，，三季度新開(kāi)工有降溫趨勢(shì)。其中，%，%，9月份雖然有小幅反彈，但不能改發(fā)新開(kāi)巟面積總體趨弱的局面。分類(lèi)市場(chǎng)方面，住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房這三類(lèi)主要物業(yè)在三季度的新開(kāi)工面積與總量走勢(shì)類(lèi)似，8月份都呈現(xiàn)環(huán)比、同比的負(fù)增長(zhǎng)，9月份則出現(xiàn)了較明顯的反彈。2013年19月份，房屋新開(kāi)工面積144900萬(wàn)平方米，%，；其中，住宅新開(kāi)工面積106055萬(wàn)平方米，%。房屋竣工面積52706萬(wàn)平方米，%，；其中，住宅竣工面積41170萬(wàn)平方米，%。從前三季度和上半年增速的對(duì)比看，新開(kāi)工面積增速有所提高，竣工面積增速則明顯回落。顯示出未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)依然緊張。表5 2013年第三季度房屋建設(shè)情況分季度看，今年第三季度的下調(diào)也算正常，%。從同比增幅看，%，增幅遠(yuǎn)高于前面三個(gè)季度的增幅。環(huán)比跌而同比漲，也說(shuō)明今年開(kāi)發(fā)企業(yè)新開(kāi)工的相對(duì)穩(wěn)健性。 竣工面積表現(xiàn)略好于新開(kāi)工。第三季度竣工面積為17360萬(wàn)平方米，高于第二季度竣工。近四個(gè)季度中，今年第二季度的竣工面積最小，%，第三季度實(shí)現(xiàn)了反彈。各分類(lèi)市場(chǎng)中，住宅竣工環(huán)比上升，其余則均環(huán)比下降，且為逐季下降。今年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積603982萬(wàn)平方米，%，；其中，住宅施工面積443102萬(wàn)平方米，%。無(wú)論是施工總量還是分類(lèi)市場(chǎng)的施工面積，前三季度末增幅都較上半年末有一定幅度回落。表6 20122013年連續(xù)四個(gè)季度累計(jì)房屋施巟面積情況需求分析（1）商品房銷(xiāo)售面積和金額增長(zhǎng)，但總體呈回落趨勢(shì)19月份，商品房銷(xiāo)售面積84383萬(wàn)平方米，%， ；其中，%，%，%。商品房銷(xiāo)售額54028億元，%，；其中，%，%，%。從累計(jì)增幅看，商品房包括商品住宅的銷(xiāo)售面積及金額增幅呈現(xiàn)先高后低的態(tài)勢(shì)，但實(shí)際情況是絕對(duì)銷(xiāo)售量維持在高位，第四季度如果不出現(xiàn)高強(qiáng)度的緊縮政策，全年銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售金額將再創(chuàng)歷史新高，同比增幅也將出現(xiàn)1520%的高增長(zhǎng)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站　　19月份，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積42405萬(wàn)平方米，%，；銷(xiāo)售額33615億元，%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積21316萬(wàn)平方米，%，增速提高1個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額10226億元，%。西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積20663萬(wàn)平方米，%，；銷(xiāo)售額10187億元，%。成交金額方面，今年一季度和二季度同比增幅都在30%以上，第三季度增幅略有回落，%。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的成交金額環(huán)比及同比增幅高于住宅。另外，商品房成交金額及分類(lèi)市場(chǎng)金額的同比增幅普遍高于對(duì)應(yīng)指標(biāo)的成交面積增幅。這也表明各類(lèi)市場(chǎng)的成交價(jià)格均在上漲。（2）房地產(chǎn)剛性需求趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)整體趨暖，政府調(diào)控短期內(nèi)有所放松步入2013年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)2012年年底的高漲趨勢(shì)，一二線(xiàn)城市市場(chǎng)全面復(fù)蘇，行業(yè)投資環(huán)境全面回暖、城市住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普漲、土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。究其原因，主要是2010年調(diào)控以來(lái)，市場(chǎng)成交量連續(xù)16個(gè)月處于低位運(yùn)行，需求大量被積壓下來(lái)；時(shí)至去年年初，市場(chǎng)大環(huán)境開(kāi)始松動(dòng)，前期積累下來(lái)的需求開(kāi)始集中釋放。2013年在相對(duì)寬松的宏觀環(huán)境下，一二線(xiàn)城市延續(xù)了去年的熱銷(xiāo)趨勢(shì)，市場(chǎng)全面復(fù)蘇，表現(xiàn)良好?？v觀2013年前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)，中央政府推出新國(guó)五條使年初上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，但也并未對(duì)市場(chǎng)造成真正嚴(yán)重的打壓。2012年在行業(yè)政策逐漸好轉(zhuǎn)的背景下，積壓的需求逐漸達(dá)到釋放，市場(chǎng)交易量全面回升，而2013年19月市場(chǎng)維持了這一上漲趨勢(shì)，成交同比增幅超過(guò)20%。剛需項(xiàng)目方面，由于價(jià)格不斷走高，銷(xiāo)售熱度有所降低。對(duì)于剛需客群來(lái)說(shuō)，對(duì)價(jià)格具有較高的敏感度，入市門(mén)檻高。根據(jù)288房?jī)r(jià)指數(shù)，各大城市房?jī)r(jià)已連漲18個(gè)月，房?jī)r(jià)不斷高漲使得部分持觀望態(tài)度的潛在剛需購(gòu)房者退出房市。繼市場(chǎng)剛性需求回暖并趨于穩(wěn)定后，中高檔住宅的銷(xiāo)售情況也出現(xiàn)回升，自去年四季度以來(lái)，大部分城市豪宅項(xiàng)目占比較前期有明顯提升，尤其是對(duì)比限購(gòu)全面升級(jí)的2011年更是如此。2013年適逢中央領(lǐng)導(dǎo)班子換屆，無(wú)論是從央行對(duì)銀行拆解利率上升的態(tài)度，還是從年中時(shí)的中央政治局會(huì)議上針對(duì)房地產(chǎn)的表述，再或是房地產(chǎn)再融資開(kāi)閘的預(yù)期，我們看到新一屆政府正在越來(lái)越多傾向于使用更加市場(chǎng)化的方式?；谶@種執(zhí)政思路上的新變化，我們認(rèn)為，四季度類(lèi)似年初國(guó)五條這樣中央層面的強(qiáng)制性行政調(diào)控出現(xiàn)的幾率不大。但是考慮到長(zhǎng)效機(jī)制不可能在短時(shí)間內(nèi)建立，因此短期性以地方為主的局部性調(diào)整將難以避免。（二）2012年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析百城住宅均價(jià)環(huán)比17個(gè)月連續(xù)上漲“百城價(jià)格指數(shù)”是中國(guó)指數(shù)研究院為反映全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市在售新房?jī)r(jià)格水平及變化情況而編制的房屋價(jià)格指數(shù)，該指數(shù)報(bào)告同時(shí)公布了北京、上海、廣州、深圳、重慶、武漢、杭州、南京、成都、天津等十大城市核算的價(jià)格變化情況，即十大城市住宅均價(jià)。2013年10月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10685元/平方米，%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第17個(gè)月環(huán)比上漲，其中75個(gè)城市環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加3個(gè)，其中跌幅在1%以上的有12個(gè)，較上月增加6個(gè)；本月環(huán)比上漲的城市比上月減少4個(gè)，其中漲幅在1%以上的有29個(gè)，較上月減少5個(gè)。同比來(lái)看，%。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為18533元/平方米，%，%。另外，按中位數(shù)計(jì)算，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅價(jià)格中位數(shù)為7147元/平方米，%。十大城市住宅均價(jià)環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大2013年10月十大城市住宅均價(jià)為18533元/平方米，%。具體來(lái)看，%，漲幅最大，%，漲幅比上月縮小，表明“京七條”對(duì)市場(chǎng)預(yù)期已產(chǎn)生影響，%，南京、杭州、天津、重慶（主城區(qū)）、廣州漲幅在1%%之間，武漢、程度漲幅在1%以?xún)?nèi)。同比來(lái)看，%，連續(xù)第12個(gè)月上漲。本月，十大城市全部同比上漲，北京、廣州、深圳漲幅均超過(guò)20%，南京、上海、程度漲幅在10%15%之間，重慶（主城區(qū)）、武漢、杭州漲幅在5%10%之間，天津漲幅在5%以?xún)?nèi)。全國(guó)不同城市房?jī)r(jià)分化局面繼續(xù)2013年前三季度，全國(guó)主要城市新房和二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)上漲，成交量創(chuàng)近四年同期最高，土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，企業(yè)拿地金額已超去年全年水平。三季度隨新國(guó)五條效應(yīng)逐漸淡化，在二季度收到抑制的量?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，高地價(jià)地塊明顯增多，北京、廣州等熱點(diǎn)城市表現(xiàn)尤為突出。預(yù)計(jì)四季度，政策仍舊以穩(wěn)為主，房產(chǎn)稅、土地改革等長(zhǎng)效機(jī)制或?qū)⒙鋵?shí)；市場(chǎng)方面，供應(yīng)高峰和企業(yè)加快推盤(pán)將促進(jìn)成交量繼續(xù)增長(zhǎng)，與去年同期的階段性高峰將基本持平，供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上行壓力依舊突出，但全國(guó)整體漲幅將趨于平穩(wěn)。不同城市分化局面繼續(xù)。一線(xiàn)及部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市由于供求矛盾突出，在供應(yīng)加大的背景下成交量回升力度也將繼續(xù)加大，企業(yè)將繼續(xù)加大在熱點(diǎn)城市布局，以北京為代表的熱點(diǎn)城市，今年以來(lái)供應(yīng)不足以及地王頻現(xiàn)促使房?jī)r(jià)上行壓力突出，政策方面存在進(jìn)一步加碼可能。而大部分城市由于供應(yīng)充足，量?jī)r(jià)將保持溫和上漲，推動(dòng)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，達(dá)到歷年來(lái)的高峰，而少數(shù)供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩的城市在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都將存在需求不足和價(jià)格下降風(fēng)險(xiǎn)。（三）2012年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣分析國(guó)房景氣指數(shù)略有回落三季度內(nèi)，、呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢(shì)。10月份全國(guó)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資、土地成交、新開(kāi)工等指標(biāo)均不同程度下滑，也導(dǎo)致國(guó)房景氣指數(shù)呈現(xiàn)平穩(wěn)下行態(tài)勢(shì)。近期隨著北京、上海等一線(xiàn)城市調(diào)控政策的從嚴(yán)調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境也將有所變化，預(yù)計(jì)未來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)也將呈現(xiàn)平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢(shì)。圖2 近一年國(guó)房景氣指數(shù)走勢(shì) 注：景氣指數(shù)介于0200之間。大于100時(shí)，處于景氣狀態(tài)；小于100時(shí)，處于不景氣狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)先升后降2013年第一季度，，這是第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的具體體現(xiàn)。第二季度受新國(guó)五條調(diào)控影響。，為近兩年最高。2013年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)總體波動(dòng)不大，全部處于景氣區(qū)，顯示了市場(chǎng)對(duì)于政府求穩(wěn)為主旨的調(diào)控的反應(yīng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局景氣指數(shù)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)略有回暖2013年年初的新國(guó)五條的推出為2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了求穩(wěn)的基調(diào)。國(guó)房景氣指數(shù)和房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)在2013年前三季度的走勢(shì)也顯示出了房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷2012年低迷后的回暖和對(duì)于政府調(diào)控的反應(yīng)。第一季度兩項(xiàng)指數(shù)雙雙上升符合年初房地產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格回彈的趨勢(shì)，也反映出市場(chǎng)的信心。新國(guó)五條推出后，房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的趨勢(shì)被抑制，但也未直接下滑，而是保持基本穩(wěn)定小幅下落的趨勢(shì)。總體來(lái)看，如無(wú)重大政策變化和市場(chǎng)變化，2013年第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)維持相對(duì)穩(wěn)定的基調(diào)。三、湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r（一）湖南省房地產(chǎn)政策分析2013年，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下，湖南省也快速出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，以全面落實(shí)國(guó)務(wù)院的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，包括房