【正文】 Project軟件制定的開發(fā)計劃，但月度工作計劃采用Excel軟件編制和考核，沒有表現(xiàn)出各關聯(lián)任務的相互關系。根據(jù)的實際情況，用Project細化了施工階段的各項任務。在編制月度計劃時，能夠有意識的對有條件開始的工作提前安排并列入計劃，如：項目的面積實測提前在9份列入項目計劃，并于10月底提前完成。2. 計劃跟蹤項目的計劃跟蹤主要由計劃主管向項目經(jīng)理和各業(yè)務部門了解，溝通方式主要是電話、當面了解、現(xiàn)場查勘等，總體來說能夠掌握關鍵任務的進展情況，并及時將問題上報部門領導及項目經(jīng)理。3. 計劃的報告和考核計劃部每月月中完成計劃月中通報，月底完成計劃執(zhí)行綜述并在公司調度會匯報，使公司領導及時掌握項目進展情況。計劃的報告和考核，使公司領導較全面的掌握項目進展情況，對各部門和員工工作也達到了一定的督促作用。三、 教訓及改進建議1. 計劃部的經(jīng)驗和水平還不足，對項目管理流程及相關政策的掌握還有欠缺，造成計劃任務存在遺漏和計劃工期不合理現(xiàn)象，沒有完全實現(xiàn)前后置任務合理鏈接，計劃的動態(tài)跟蹤不足，對項目總經(jīng)理的支持和提醒還有限。需要重點培養(yǎng)和提高計劃管理人員的水平，統(tǒng)一思想。建議使用Project網(wǎng)絡版軟件管理項目計劃，使項目組成員可以利用軟件及時反饋計劃執(zhí)行情況，實現(xiàn)項目計劃管理自動化。這些計劃沒能順利執(zhí)行的主要原因是施工單位不主動配合，建議將培訓、資料交接內(nèi)容列為合同條款，對施工單位的配合要求更加明確。例如公司領導視察對工程進展起了較大的促進作用，說明有些事情不是不能做好，但為什么要在領導的直接過問下才能進步呢？說明我們的計劃管理的監(jiān)督壓力不足，壓力的傳遞偏失，轉化成動力的成分不足，另外也說明我們的計劃管理在激勵方面不夠。四、 項目操作流程總結1. 產(chǎn)品標準十分重要。產(chǎn)品標準還可彌補部門工作銜接、相互溝通配合不足以及員工經(jīng)驗參差不齊帶來的問題。2. 在產(chǎn)品標準還未完全建立起來之前，建議在方案圖紙及初步設計圖紙會審時策劃定位部門必須參加，且要簽字確認。目前研發(fā)部除安排每個項目設一個項目主管持續(xù)跟進外，還增加人員對項目后期操作進行跟進、溝通，應能起到較好的作用。5. 對客戶進行深入訪談，從客戶使用過程中出現(xiàn)的問題找出我們定位、設計、材料設備選擇、施工建造、物業(yè)服務工作中的不足。1. 冷凝水管與地漏的關系問題：冷凝水不能直接排入地漏，而且地面沒有找坡，夏天會造成較嚴重的積水問題，如果戶式中央空調在以后項目中使用，應該統(tǒng)一解決。3. 電梯廳的照明采用48盞節(jié)能燈的問題：對以后的物業(yè)管理產(chǎn)生較大的影響。4. 防火門的質量問題：防火門本身存在著較嚴重的質量問題，在設計時沒有考慮這個細節(jié)，造成防火門的閉門器、五金配件存在著嚴重的使用問題（門不能全部打開）。6. 寫字樓照明電氣系統(tǒng)：由于在施工圖設計階段未確定精裝修方案及天花燈位布置圖，所以北建院的電氣設計圖中只考慮了照明的照度滿足要求，在結構施工時按照北建院的圖紙進行了電氣照明管線的預留和預埋，但在寫字樓精裝修電氣出圖時由于綜合考慮了天花燈位的布置及煙感、噴淋的布置等因素，致使精裝修電氣施工圖紙與原北建院圖紙嚴重不符，造成原有預留預埋的管線幾乎全部作廢，照明電氣管線需要在吊頂中全部重新走明管施工，作廢的管線加上重新施工的管線費用近80萬元，單純增加的費用約50多萬元。7. 消防報警系統(tǒng)：由于原北建院設計圖紙與消防深化設計圖紙不交圈，造成設計漏項，后期施工時補管及增加線槽增加很多費用。9. 精裝設計：無與幕墻連接節(jié)點，無分格圖（對縫原則考慮損耗率），無專業(yè)綜合圖（空調、消防、水、強電、弱電），導致吊頂高度確定倉促未考慮周全，工程完畢才發(fā)現(xiàn)空調檢修口問題。設計綜合問題：幕墻與泛光照明，幕墻與精裝、幕墻與外墻涂料未考慮相互結合，泛光照明走線問題無細部節(jié)點。（外墻分格、顏色）10. 由于圖紙的出圖進度不能滿足工程施工進度需要，增加現(xiàn)場簽證，項目于2003年7月底前一直按施工準備圖紙進行施工，現(xiàn)場基本屬于邊設計邊施工狀態(tài)，設備專業(yè)的定位與標準不能及時確定，各專業(yè)與土建配合的預留與預埋圖紙只能以現(xiàn)場簽證的形式來指導施工，土建圖紙也只能以施工準備圖的形式發(fā)放，所以造成現(xiàn)場簽證較多，剔鑿和返工也比較多。由于設計原因增加的費用和變更、拆改的費用占一定的比例，而且不考慮因為改動而帶來的工期延誤損失。并向設計院索賠因此給我司造成的損失。這些問題頻繁發(fā)生說明我們對設計院的要求和控制力度還不夠，施工有總包，設計也應實施總包負責制，對各專業(yè)深化設計，進行匯總協(xié)調，以避免設計不交圈，造成設計漏項及設計不合理。加強設計圖紙的審核力度，力爭在施工前把圖紙中存在的問題解決，避免施工完成后再進行修改，減少實施過程中的成本預測外費用的發(fā)生。二、 產(chǎn)品設計問題及客戶反饋意見1. 園林的灌溉水源在設計時沒有考慮。2. 大堂冬天溫度太低。綜合X項目，考慮大堂用地板（熱水）采暖方式較好，大門則選用轉門。設計時應盡量避免防火門出現(xiàn)在顯眼的公共區(qū)域。公廁的面積應根據(jù)樓層面積且結合估計的客戶員工人數(shù)進行合理安排，使用空間不能太局促。5. 單個車位使用面積偏小，停捷達檔次以下的車問題不很大，但車身稍大就影響車門開啟。車位及車庫面積具體何種尺寸合理，需要結合目標客戶用車的尺寸等情況對車庫的平面設計再細加研究。6. 公寓的電表鎖在管井里，業(yè)主看不到用電量的情況。7. 物業(yè)用房的安排未提前考慮好，原設計“無熱力，無空調，無新風”，保安宿舍的公廁只有一個馬桶，也沒有浴室。物業(yè)公司認為經(jīng)理室和客服部的形象比較重要，最好安排在地上，裝修要稍好些。三、 材料問題客戶普遍反映廣場地面磚及項目用的石材檔次不夠高。將來沃爾瑪開業(yè)后，因有較大型的運貨車，破損面積一定會進一步加大。另，地面石材的防水沒做好，導致石材上的水漬總不能消除，十分影響美觀，但現(xiàn)在幾乎無法改造（物業(yè)公司曾想了很多辦法吸水，效果也不理想），客戶對此反映的意見較多。 原運營目標書中項目的公寓四單元為X公司所有，現(xiàn)為我公司回購后銷售，雖增加了土地前期費用，但也增加了銷售收入。 原運營目標書中會所是以健身休閑功能為主，后根據(jù)銷售及市場需求改為帶餐飲功能銷售，增加了煤氣及污水管道，并及時取消了會所內(nèi)的隔墻和與健身房配套的風機房等設施及管道，會所在未造成成本增加的前提下增加了銷售面積并按照較高的售價已經(jīng)售出。 原運營目標書中寫字樓按照每層36單元的戶型分割銷售，后又改變?yōu)榘凑照麑愉N售，造成設計院工作重復、出圖進度滯后，造成各專業(yè)管線的拆改、電氣系統(tǒng)層盤調整、空調系統(tǒng)調整、消防系統(tǒng)調整等共增加現(xiàn)場簽證費用約27萬元。一、 成本分析從測算角度，進行項目前期和結算后成本及利潤對比分析，成本預估節(jié)約3866萬元（以結算為準），節(jié)余較多的有以下幾項：1. 弱電工程：節(jié)余1069萬元，主要由于實施中降低或取消原弱電系統(tǒng)的配置及功能，也存在成本指標估算不準的因素。但也有部分項目超出成本指標，主要有如下幾項：1. 通風空調工程費：超指標605萬元，主要因沃爾瑪對空調系統(tǒng)進行修改、調整增加費用所致。3. 其它分析詳見項目總結。三、 .經(jīng)驗教訓：主要有以下經(jīng)驗教訓需在今后項目中注意避免再犯：1. 對成本控制管理，不能從方案及設計圖過程中深入了解，進行成本控制及管理。3. 對現(xiàn)場發(fā)生的部分現(xiàn)場簽證，跟進不及時，往往是上報洽商后才去核實，對現(xiàn)場發(fā)生的部分現(xiàn)場簽證不能提前預警。另外，全員成本意識有待提高，從項目前期定位、設計、施工、結算等各個環(huán)節(jié)都應將成本節(jié)約放在首位，各部門在涉及費用發(fā)生時應及時與成本中心協(xié)調、溝通，盡量做到產(chǎn)品與成本的合理匹配，公司管理制度應貫徹執(zhí)行。從單一項目管理的角度沒有直接反映出資金籌措和安排的壓力。資金成本包括：按銀行同期貸款利率計算的貸款利息及按貸款金額的5‰計算的擔保費。同時，表1顯示，%，%的財務費用水平相比偏低，這與本項目的投資進度和回款進度密切相關。因此，在支付完土地成本后，資金支付比較平穩(wěn)，總體支付時間偏晚，同時前期銷售回款及時，減少了項目的資金占用，降低了財務費用。 央行于2003年6月5日發(fā)布《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）：有關主要規(guī)定有：商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；對借款人購買第二套以上（含第二套）住房的，適當提高首付款比例；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋；對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。 央行與2005年3月17日起調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。二是對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定。2） 影響分析：總體來說這一政策變化對按揭的影響被很好地化解了。當央行05年提高住房貸款利息時，公寓已完成了銷售。但由于近年市場連續(xù)爭論房地產(chǎn)過熱問題，使得銀行對高檔住房和商業(yè)地產(chǎn)按揭采取越來越謹慎的態(tài)度，在審批上采取從嚴從緊的態(tài)度，各行紛紛上收審批權限，增加審批限制條件，同時對法人按揭各銀行基本采取回避態(tài)度。從目前的操作來看，寫字樓按揭回款速度明顯放緩，不排除個別客戶資信不符合貸款要求銀行拒絕貸款的可能。3） 稅收籌劃收益分析：178。178。178。二、 項目運作過程潛在問題分析1. 本項目潛在的風險點項目采取項目轉讓的方式取得，項目建成后將寫字樓B座返還原土地方北京市熱力集團公司，其潛在風險在于：如果稅務部門對此交易按照“視同銷售”的原則征收稅款，則我司需在計劃外多交稅款2863萬元、其中營業(yè)稅金及附加1042萬元、土地增值稅3213萬元、所得稅1410萬元（按照目前數(shù)據(jù)估算），則本項目凈利潤將由目前的5847萬元減少到2984萬元。2. 按揭管理中有待加強的方面：1） 按揭流程監(jiān)控急需加強隨著房地產(chǎn)成為金融部門風險管理的重點關注領域之一，各銀行在按揭貸款的審批和發(fā)放上都日益謹慎。對于報批期間有資料需要補充的，即使督促補充申報；如出現(xiàn)不易協(xié)調的特殊情況及時反饋至公司，由公司協(xié)調。2） 按揭合同簽訂流程的改進由銀行、客戶、開發(fā)商三方簽訂的抵押擔保合同是應被關注的潛在風險點。因此今后的項目在按揭操作中，將采取由公司統(tǒng)一下發(fā)經(jīng)審批的合同文本，經(jīng)紀公司遵照簽定，對于銀行提供的簽約文本與公司下發(fā)文本不同的，應先報公司審批同意后再簽。這是目前普遍采取的由開發(fā)商承擔階段性擔保責任的按揭操作模式下不可避免的。同時在這種操作模式中，住房擔保中心對客戶資信的審查比銀行還要嚴格，這就對銷售提出了更高的要求。3. 對銷售管理流程需加強的問題項目的銷售是比較成功的，但公司整體的項目銷售管理環(huán)節(jié)有待進一步優(yōu)化，建議通過修訂相關制度明確各部門的責任，優(yōu)化審批流程、進一步提高效率，加強促銷方式審批、合同及補充協(xié)議簽訂、退房手續(xù)、客戶欠款追繳等方面的管理，并關注各項制度的執(zhí)行和落實，及時反饋相關問題，盡量避免后期操作中的風險。優(yōu)化項目財務管理管理必須從事前管理入手，在相關事項發(fā)生前充分考慮相關因素統(tǒng)籌安排。總之，項目財務管理反應的是整個項目經(jīng)營管理的綜合成果，不僅僅是財務部門的任務，更需要各部門的支持和配合。公寓樓精裝修，其他為粗裝修。工程于2002年9月3日開工，2003年11月15日結構封頂，2004年9月30日完成四方驗收，2004年11月29日取得竣工備案表，總工期757日歷天。二、 施工情況評價1. 施工進度：按公司進度計劃總體完成。如結構施工階段主抓結構封頂；裝修階段要花一定時間完成樣板間、樣板層再大面積展開施工；驗收階段主抓消防驗收帶動其他工序的驗收；收尾階段以影響工程亮相的主要立面為中心依次安排市政道路和園林綠化的施工順序。由監(jiān)理公司建立完善的檢查體系和考核辦法并貫徹工程施工的整個過程。工作的重點是協(xié)調影響進度的總包難以控制因素，如甲方直接分包單位的進場；甲供材料、設備按時進場；對一些壟斷部門施工單位的管理（配電室、熱力站）等。如變更、洽商的確認，要在施工現(xiàn)場明確確認程序和時限使之成為一個程式化的工作。但是在一些細節(jié)上質量并不十分理想，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：設計細節(jié)考慮不周，如防火門閉門器的開啟不能滿足開啟角度要求；雨排水排至地面后無組織；沃爾瑪進貨通道地面應采用瀝青面層施工細節(jié)考慮不周，如大面積的外墻涂料（外保溫）應考慮分格；地下室地面裂縫、空鼓；吊頂施工未考慮室內(nèi)空調設施的檢修等。施工過程中由于監(jiān)督不嚴，引起的質量問題如大堂地面石材反水；因為粘接點少衛(wèi)生間墻磚粘貼不牢。但有時過多的參與協(xié)調未充分利用總包管理資源，浪費了不少精力效果卻并不理想。4. 項目實施過程中的其他問題：合同標的不明確，如達到竣工驗收的條件是以四方驗收為準還是以竣工備案為準；保修期的起始日按取得竣工備案之日算起不能反映工程的實際進度。2. 總包單位中鐵建設：具備合同履約能力，對承擔的施工任務能夠按期完成，但欠缺與甲方合作的意識，欠缺對施工現(xiàn)場的整體管理能力，需增強施工技術能力，主體結構施工能力較強，裝修施工質量一般。新科公司管理能力較差，管理人員流動性大導致施工現(xiàn)場出現(xiàn)質量問題。5. 航空港（空調安裝）、中安消防公司：具備合同履約能力，配合意識強，施工進度能夠得到保證，施工質量需加強，技術管理力量需加強。7. 設備、材料供應商：進貨周期能夠滿足現(xiàn)場進度，產(chǎn)品質量需使用一段時間后評價。五、 施工管理建議1. 施工合同與施工管理過程中常出現(xiàn)的問題要結合在一起。2. 要加強甲方?jīng)Q策的能力和效率。3. 施工現(xiàn)場要建立起一套制度并應堅決貫徹執(zhí)行。在這樣的項目條件與前提下，我們在項目銷售籌備期，就形成了“低成本營銷”這一共識，即由于費用的約束，本項目的推廣過程將是一個