【正文】 進行修建。酒店房間力求裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或簡易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺燈、落地?zé)?、全身鏡、行李架等高級配套家具和床上用品。采用區(qū)域照明且目的物照明度良好。采取有效的防滑措施。客房擁有良好的排風(fēng)系統(tǒng)、110/220V電源插座、電話副機。24小時供應(yīng)冷、熱水。提供國際互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入服務(wù)。配備十分有效的防噪音及隔音措施；有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾等。提供打字和電腦出租等服務(wù)；提供代購交通、影劇、參觀等票務(wù)服務(wù)。內(nèi)外裝修采用高檔、豪華材料，工藝精致，具有突出風(fēng)格。酒店各區(qū)域通風(fēng)良好，空氣質(zhì)量符合國家標(biāo)準(zhǔn)。員工更衣室、公共衛(wèi)生間、浴室、餐廳、宿舍等工作和福利設(shè)施功能相對完善，有相應(yīng)的管理制度，與酒店星級形象相一致。大堂將提供如下服務(wù)：24小時提供接待、問詢和結(jié)帳服務(wù)；提供留言服務(wù)；提供一次性總帳單結(jié)帳服務(wù)(商品除外)；提供信用卡服務(wù)；提供外幣兌換服務(wù)；接受客房預(yù)訂；在非經(jīng)營區(qū)設(shè)客人休息場所；提供代客預(yù)訂和安排出租汽車服務(wù)；能夠用英語提供服務(wù)等等。根據(jù)每層面積及四星級酒店房間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，酒店可修建為69個標(biāo)間，10個商務(wù)間。（二）空調(diào)設(shè)備加丁嘎度假山莊購置冷水機兩臺、循環(huán)泵四臺、冷卻泵三臺、冷卻風(fēng)機二臺。（三）鍋爐及熱交換設(shè)備加丁嘎度假山莊現(xiàn)有鍋爐三臺，可以供加丁嘎度假山莊使用，別墅樓區(qū)域鍋爐也要單獨配置，以便冬季24小時獨立運行供暖。(如不須供暖此項可跚除)（四）供水設(shè)備加丁嘎度假山莊將修建水塔一座，其中水箱容量是5噸。（五）排水系統(tǒng)排水問題是加丁嘎度假山莊修建為酒店的最大問題。另外，排水系統(tǒng)還需要配備污水處理裝置。因此，電梯要符合四星級酒店的硬件要求。（八）酒店大堂加丁嘎度假山莊一樓裙樓是按照四星級的標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計的。修建后，一樓大堂將有咖啡吧、茶吧等酒店配套設(shè)施。 五、加丁嘎度假山莊修建酒店的優(yōu)勢條件（一）加丁嘎度假山莊外觀現(xiàn)狀一個外形設(shè)計具有鮮明個性的酒店建筑無疑會給人們留下難忘的印象，同樣也為其收益打下良好的基礎(chǔ)。（二）加丁嘎度假山莊內(nèi)部結(jié)構(gòu)加丁嘎度假山莊建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，根據(jù)每層面積及四星級酒店房間設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，酒店每層面積均可自由分割，樓層局部的調(diào)整對酒店結(jié)構(gòu)及每層總體布局影響很小，有效降低了酒店內(nèi)部改造成本，為將來內(nèi)部布局的合理變化提供了方便。（三）酒店新增基本設(shè)備基礎(chǔ)目前，加丁嘎度假山莊新購置基本設(shè)備基礎(chǔ)。另外，加丁嘎度假山莊是星級酒店，因根據(jù)四星級酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn)，需添置最基本酒店設(shè)備。兩者商業(yè)模式既相對獨立又互為補充。若要是在拉薩地區(qū)另尋新址興建類似級別的酒店，所需資金至少將達3500萬元。另外，修建酒店周期也較短，若修建4層樓，所需時間至多2年。六、修建后加丁嘎度假山莊酒店功能介紹加丁嘎度假山莊的主樓、一樓裙樓、二樓裙樓以及停車場，計劃修建豪華套房4間、商務(wù)間10間、標(biāo)準(zhǔn)房69間。酒店設(shè)有衛(wèi)星地面接收系統(tǒng)，可為賓客及時轉(zhuǎn)播國際電視節(jié)目。另外，酒店還將擁有：（1）現(xiàn)代化的商務(wù)中心，面積100平方米，位于群1樓；（2）設(shè)備完善的健身房，面積150平方米，位于裙2樓；（3）高檔購物中心，面積200平方米，位于裙1樓；（4）可同時容納160人參會的會議中心（可分隔為4－6間小型會議室），面積300平方米，位于裙2樓；（5）典雅別致的咖啡吧、酒吧、茶吧，面積200平方米，位于裙1樓。（7）停車場，面積3000平方米。大酒店各功能區(qū)域面積比例圖如下：圖表5：加丁嘎度假山莊酒店功能區(qū)域面積比例圖根據(jù)四星級酒店設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，加丁嘎度假山莊酒店修建工程將包括以下幾個大的項目：（1）套房裝飾；（2）標(biāo)房裝飾；（3）房間機電；（4）酒店設(shè)備；（5）套房家具、窗簾等；（6）標(biāo)房家具、窗簾；（7）大堂改造等。（5）酒店其他主要功能設(shè)施如商務(wù)中心、健身房、大型會議中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等，其改造費用約215萬元。根據(jù)表格顯示。（1）營業(yè)收入:主要是酒店客房收入。各房間類別年收入比例表：圖表10：加丁嘎度假山莊酒店各房間類別年收入對比表隨著拉薩旅游熱的升溫，未來幾年林芝高星級酒店的出租率將有穩(wěn)步上升，另外，酒店房間價格也將大幅度增長，因此，加丁嘎度假山莊酒店的年主營收入也將隨之有較大漲幅。加丁嘎度假山莊酒店客房價格增長大致如下：圖表11：加丁嘎度假山莊酒店20010—2014年客房價格表20102011201220132014套房500585650760850商務(wù)間300350410470575標(biāo)準(zhǔn)間200235270400450加丁嘎度假山莊酒店2010年至2014年客房收入增長圖（單位：萬元）：圖表12：加丁嘎度假山莊酒店2010—2010年客房年收入增長圖（2）其他收入：主要是酒店會議中心、餐廳、健身房、商務(wù)中心、停車場等配套設(shè)施的年收入。若酒店會議中心大力開拓市場，作為自治區(qū)各地區(qū)召開會議的主要會場之一，那么酒店會議中心的年收入還將有較大的提高。營業(yè)收入?yún)R總列表：（單位：萬元）圖表13：加丁嘎度假山莊酒店營業(yè)收入?yún)R總表收入高級套房商務(wù)間標(biāo)準(zhǔn)間配套設(shè)施停車場總計數(shù)額1002注：酒店出租率按照60％計算。一般情況下，酒店客房日消耗材料成本15元，那么按照出租率60％計算，；按照早餐成本每份10元、每個客房每日2份早餐計算。物業(yè)管理費支出主要包括酒店設(shè)備保養(yǎng)費、設(shè)備修理費等等，若按照每平方米月管理費1元計算，（此處計算，不包含停車場面積；另外據(jù)了解，四星級酒店年水電、燃油等能源消耗費用約80萬元。按照目前拉薩高星級酒店基層員工工資的一般水平（每月平均薪水900元、含四金），加丁嘎度假山莊酒店基層員工年工資總額約106萬元。據(jù)了解，高星級酒店年宣傳、廣告費用約10萬元。管理層工資：根據(jù)下文所示的加丁嘎度假山莊酒店崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編酒店管理層員工為10人。公司開辦費用：主要包括裝飾費用和酒店公司工商注冊費用、酒店開業(yè)典禮費用等，開辦費用合計30萬元（其中裝飾費用約為25萬元）。固定資產(chǎn)折舊與攤消費：相關(guān)須重新添置固定資產(chǎn)（設(shè)備）400萬元，折舊年限按照10年計算，每年折舊費用為38萬元。酒店固定資產(chǎn)折舊費和開辦費攤銷表：圖表14：加丁嘎度假山莊酒店固定資產(chǎn)折舊費和開辦費折舊資產(chǎn)資產(chǎn)總值（萬元）折舊年限年折舊成本（萬元）公司開辦費3056設(shè)備固定資產(chǎn)4001040辦公固定資產(chǎn)1052折舊和攤銷費用總計48其他費用：按照高星級酒店費用開支的一般標(biāo)準(zhǔn)，每年酒店差旅費、辦公費、招待費、小車費、培訓(xùn)費約需 20萬元。計劃銀行貸款1500萬人民幣，貸款時間為2年，按照目前銀行貸款利率計算，每年財務(wù)費用約90萬元。酒店運營具體成本構(gòu)成表：（單位：萬元人民幣）圖表15：加丁嘎度假山莊酒店運營成本表序號成本年成本數(shù)額備注1客房年材料消耗費用客房日消耗材料成本15元，出租率按照60％計算2年早餐成本費用早餐成本每份10元、每客房每日2份早餐，出租率按照60％計算3物業(yè)管理費不包含停車場面積4年水電、燃油等能源消耗費80——5基層員工工資106預(yù)編酒店基層員工為98人6宣傳、廣告費10——7管理層工資36預(yù)編酒店管理層員工為10人8公司開辦費用年攤消6（公司開辦費用總費用30萬按照5年攤銷，每年攤銷費用為6萬元）包括裝飾費用和酒店公司工商注冊費用、酒店開業(yè)典禮費用等9固定資產(chǎn)年折舊與攤消費40——10差旅費、辦公費、招待費、小車費、培訓(xùn)費20——11財務(wù)費用90計劃銀行貸款1500萬人民幣，貸款時間為2年，按照目前銀行貸款利率計算年運營成本費用總額備注酒店運營具體成本比例如下(單位：萬元)：圖表16：加丁嘎度假山莊酒店運營成本比例圖酒店運營成本比例示意圖17%48%29%6%主營成本經(jīng)營專用成本管理專用成本財務(wù)專用成本（5）營業(yè)稅根據(jù)上文計算。因此，根據(jù)此項規(guī)定。根據(jù)林芝地區(qū)有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，高星級酒店的所得稅征收比例為15％。那么。且營業(yè)稅和所得稅按照上述比例計算，則2010年至2014年每年凈收入如下圖所示（單位：萬元）：圖表18：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年凈收入增長示意圖20102014年凈收入增長示意圖02040801502002010年2011年2012年2013年2014年凈收入(萬元)當(dāng)然如果考慮到財務(wù)費用兩年后不存在。九、財務(wù)分析重要假設(shè)：酒店業(yè)持續(xù)發(fā)展；無重大突發(fā)政治事件或戰(zhàn)爭影響酒店建設(shè)和發(fā)展；宏觀經(jīng)濟環(huán)境無重大突變一般假設(shè)：所得稅率為15％；利率維持目前水平。每年的投資收益率曲線圖：圖表20：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年投資收益率曲線圖20102014年酒店的年投資收益率曲線圖%%%%%0%5%20%40%60%2010年2011年2012年2013年2014年每年的成本收益率回報曲線圖：圖表21：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年成本收益率曲線圖20102014年酒店的成本收益率曲線圖%%%