【文章內(nèi)容簡介】 酒店套房裝璜工程造價(jià)為1086,；（3）大酒店商務(wù)間、按照每平方米880元的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，酒店標(biāo)房裝璜工程造價(jià)為8198,；(4)酒店改造機(jī)電部分的工程費(fèi)用若按照每平方米120元的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，4個(gè)樓層的機(jī)電費(fèi)用為1242156元。（5）酒店其他主要功能設(shè)施如商務(wù)中心、健身房、大型會(huì)議中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等，其改造費(fèi)用約215萬元。酒店改造工程總體費(fèi)用，除了包括套房、標(biāo)房、機(jī)電部分的改造費(fèi)用，還應(yīng)該包括酒店設(shè)備的更換費(fèi)用、酒店房間家具、窗簾等費(fèi)用。根據(jù)表格顯示。各項(xiàng)目修建費(fèi)用占總修建費(fèi)用的比例如下圖表示：圖表7：加丁嘎度假山莊酒店修建費(fèi)用比例示意圖八、酒店的經(jīng)營成本及效益分析（一）酒店年?duì)I業(yè)收入測算加丁嘎度假山莊酒店擁有83間客房，其中套房4間、商務(wù)間10間、標(biāo)準(zhǔn)房69間；另外，擁有大型會(huì)議中心、高級(jí)西餐廳、咖啡吧、健身房、商務(wù)中心等酒店配套設(shè)施。（1）營業(yè)收入:主要是酒店客房收入。按照套房價(jià)格500元/日、商務(wù)間300元/日、標(biāo)間200元/日計(jì)算，酒店出租率按照60％計(jì)算，：其中，、。各房間類別年收入比例表：圖表10：加丁嘎度假山莊酒店各房間類別年收入對比表隨著拉薩旅游熱的升溫，未來幾年林芝高星級(jí)酒店的出租率將有穩(wěn)步上升，另外，酒店房間價(jià)格也將大幅度增長，因此，加丁嘎度假山莊酒店的年主營收入也將隨之有較大漲幅。從2010年至2014年，按照加丁嘎度假山莊酒店客房出租率每年按照1％比例上升，客房價(jià)格按照每年10％的比例增長來計(jì)算（據(jù)林芝地區(qū)旅游會(huì)展處統(tǒng)計(jì)，自2005年以來，林芝地區(qū)二星級(jí)以上的高星級(jí)賓館平均房價(jià)年均增幅達(dá)17%，我們此處計(jì)算為保守測算），那么加丁嘎度假山莊酒店客房年收入將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。加丁嘎度假山莊酒店客房價(jià)格增長大致如下：圖表11：加丁嘎度假山莊酒店20010—2014年客房價(jià)格表20102011201220132014套房500585650760850商務(wù)間300350410470575標(biāo)準(zhǔn)間200235270400450加丁嘎度假山莊酒店2010年至2014年客房收入增長圖（單位：萬元）：圖表12：加丁嘎度假山莊酒店2010—2010年客房年收入增長圖（2）其他收入：主要是酒店會(huì)議中心、餐廳、健身房、商務(wù)中心、停車場等配套設(shè)施的年收入。根據(jù)對林芝地區(qū)高星級(jí)酒店經(jīng)營情況的調(diào)查，一般高星級(jí)酒店會(huì)議室、餐廳及其他配套設(shè)施的年收入約為100萬元。若酒店會(huì)議中心大力開拓市場，作為自治區(qū)各地區(qū)召開會(huì)議的主要會(huì)場之一，那么酒店會(huì)議中心的年收入還將有較大的提高。另外，根據(jù)目前停車場狀況，我們預(yù)計(jì)停車場年收入為5萬元左右。營業(yè)收入?yún)R總列表：（單位：萬元）圖表13：加丁嘎度假山莊酒店?duì)I業(yè)收入?yún)R總表收入高級(jí)套房商務(wù)間標(biāo)準(zhǔn)間配套設(shè)施停車場總計(jì)數(shù)額1002注：酒店出租率按照60％計(jì)算。（二）酒店年經(jīng)營成本測算（1）營業(yè)成本主營成本主要是指與酒店客房收入相對應(yīng)的運(yùn)營成本，據(jù)了解，高星級(jí)酒店客房運(yùn)營成本主要包括客房耗材成本及客戶早餐成本等。一般情況下，酒店客房日消耗材料成本15元，那么按照出租率60％計(jì)算，；按照早餐成本每份10元、每個(gè)客房每日2份早餐計(jì)算。（2）營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用主要是指酒店運(yùn)營的物業(yè)管理費(fèi)支出、基層人員工資及其他費(fèi)用支出。物業(yè)管理費(fèi)支出主要包括酒店設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、設(shè)備修理費(fèi)等等，若按照每平方米月管理費(fèi)1元計(jì)算，（此處計(jì)算，不包含停車場面積；另外據(jù)了解，四星級(jí)酒店年水電、燃油等能源消耗費(fèi)用約80萬元?；鶎訂T工工資：根據(jù)下文所示的加丁嘎度假山莊酒店崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編酒店基層員工為98人。按照目前拉薩高星級(jí)酒店基層員工工資的一般水平（每月平均薪水900元、含四金），加丁嘎度假山莊酒店基層員工年工資總額約106萬元。其他費(fèi)用：其他費(fèi)用主要是酒店運(yùn)營中的宣傳、廣告等必須支出的費(fèi)用。據(jù)了解，高星級(jí)酒店年宣傳、廣告費(fèi)用約10萬元。（3）管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指酒店運(yùn)營過程中酒店管理層工資、酒店公司前期開辦費(fèi)用以及酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。管理層工資：根據(jù)下文所示的加丁嘎度假山莊酒店崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編酒店管理層員工為10人。按照目前拉薩高星級(jí)酒店管理層員工工資的一般水平（、含四金），加丁嘎度假山莊酒店管理層員工年工資總額約36萬元。公司開辦費(fèi)用：主要包括裝飾費(fèi)用和酒店公司工商注冊費(fèi)用、酒店開業(yè)典禮費(fèi)用等，開辦費(fèi)用合計(jì)30萬元（其中裝飾費(fèi)用約為25萬元）。公司開辦費(fèi)用按照年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為6萬元。固定資產(chǎn)折舊與攤消費(fèi)：相關(guān)須重新添置固定資產(chǎn)（設(shè)備）400萬元，折舊年限按照10年計(jì)算，每年折舊費(fèi)用為38萬元。增加酒店電腦等辦公用固定資產(chǎn)10萬元，按照5年折舊，每年折舊費(fèi)用為2萬元。酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和開辦費(fèi)攤銷表：圖表14：加丁嘎度假山莊酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和開辦費(fèi)折舊資產(chǎn)資產(chǎn)總值（萬元）折舊年限年折舊成本（萬元）公司開辦費(fèi)3056設(shè)備固定資產(chǎn)4001040辦公固定資產(chǎn)1052折舊和攤銷費(fèi)用總計(jì)48其他費(fèi)用：按照高星級(jí)酒店費(fèi)用開支的一般標(biāo)準(zhǔn)，每年酒店差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)約需 20萬元。（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指酒店涉及銀行貸款時(shí)需支付銀行利息、銀行手續(xù)費(fèi)等。計(jì)劃銀行貸款1500萬人民幣，貸款時(shí)間為2年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算，每年財(cái)務(wù)費(fèi)用約90萬元。綜上所述。酒店運(yùn)營具體成本構(gòu)成表：（單位：萬元人民幣）圖表15：加丁嘎度假山莊酒店運(yùn)營成本表序號(hào)成本年成本數(shù)額備注1客房年材料消耗費(fèi)用客房日消耗材料成本15元，出租率按照60％計(jì)算2年早餐成本費(fèi)用早餐成本每份10元、每客房每日2份早餐，出租率按照60％計(jì)算3物業(yè)管理費(fèi)不包含停車場面積4年水電、燃油等能源消耗費(fèi)80——5基層員工工資106預(yù)編酒店基層員工為98人6宣傳、廣告費(fèi)10——7管理層工資36預(yù)編酒店管理層員工為10人8公司開辦費(fèi)用年攤消6（公司開辦費(fèi)用總費(fèi)用30萬按照5年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為6萬元）包括裝飾費(fèi)用和酒店公司工商注冊費(fèi)用、酒店開業(yè)典禮費(fèi)用等9固定資產(chǎn)年折舊與攤消費(fèi)40——10差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)20——11財(cái)務(wù)費(fèi)用90計(jì)劃銀行貸款1500萬人民幣，貸款時(shí)間為2年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算年運(yùn)營成本費(fèi)用總額備注酒店運(yùn)營具體成本比例如下(單位：萬元)：圖表16：加丁嘎度假山莊酒店運(yùn)營成本比例圖酒店運(yùn)營成本比例示意圖17%48%29%6%主營成本經(jīng)營專用成本管理專用成本財(cái)務(wù)專用成本（5）營業(yè)稅根據(jù)上文計(jì)算。依林芝地區(qū)有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，%。因此，根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定。（6）所得稅根據(jù)上文計(jì)算。根據(jù)林芝地區(qū)有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，高星級(jí)酒店的所得稅征收比例為15％。因此，根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定。那么。稅后收入如下表所示：圖表17：加丁嘎度假山莊酒店稅后收入表序號(hào)酒店收入與成本項(xiàng)目數(shù)額備注1年收入2年?duì)I業(yè)稅及附加費(fèi) %3年運(yùn)營成本費(fèi)用總額4年收入除去各項(xiàng)成本費(fèi)用和營業(yè)稅5年所得稅所得稅征收比例為15％6年凈收入根據(jù)加丁嘎度假山莊酒店2010年至2014年客房年收入增長示意圖中顯示的每年客房總收入，其他配套設(shè)施年收入102萬元均不變。，且營業(yè)稅和所得稅按照上述比例計(jì)算，則2010年至2014年每年凈收入如下圖所示（單位：萬元）：圖表18：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年凈收入增長示意圖20102014年凈收入增長示意圖02040801502002010年2011年2012年2013年2014年凈收入(萬元)當(dāng)然如果考慮到財(cái)務(wù)費(fèi)用兩年后不存在。2年以后的凈收入比上圖的數(shù)據(jù)還要高。九、財(cái)務(wù)分析重要假設(shè)：酒店業(yè)持續(xù)發(fā)展；無重大突發(fā)政治事件或戰(zhàn)爭影響酒店建設(shè)和發(fā)展；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大突變一般假設(shè)：所得稅率為15％；利率維持目前水平。（一）投資回報(bào)分析2010—2014年的酒店財(cái)務(wù)指標(biāo)如下表：圖表19：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年財(cái)務(wù)指標(biāo)2010年2011年2012年2013年2014年總收入(萬元)總成本(萬元)445445445445營業(yè)稅及附加(萬元)111所得稅(萬元)凈收入(萬元)624.794.9941227若酒店修建裝修工程總造價(jià)為2600萬元計(jì)算，從上表可以發(fā)現(xiàn)，酒店修建工程投資10年就可以收回成本。每年的投資收益率曲線圖：圖表20：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年投資收益率曲線圖20102014年酒店的年投資收益率曲線圖%%%%%0%5%20%40%60%2010年2011年2012年2013年2014年每年的成本收益率回報(bào)曲線圖：圖表2