【文章內(nèi)容簡介】 酒店套房裝璜工程造價(jià)為1086,；（3）大酒店商務(wù)間、按照每平方米880元的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，酒店標(biāo)房裝璜工程造價(jià)為8198,；(4)酒店改造機(jī)電部分的工程費(fèi)用若按照每平方米120元的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，4個(gè)樓層的機(jī)電費(fèi)用為1242156元。（5）酒店其他主要功能設(shè)施如商務(wù)中心、健身房、大型會(huì)議中心、咖啡吧、酒吧、茶吧等，其改造費(fèi)用約215萬元。酒店改造工程總體費(fèi)用，除了包括套房、標(biāo)房、機(jī)電部分的改造費(fèi)用，還應(yīng)該包括酒店設(shè)備的更換費(fèi)用、酒店房間家具、窗簾等費(fèi)用。根據(jù)表格顯示。各項(xiàng)目修建費(fèi)用占總修建費(fèi)用的比例如下圖表示：圖表7：加丁嘎度假山莊酒店修建費(fèi)用比例示意圖八、酒店的經(jīng)營成本及效益分析（一）酒店年?duì)I業(yè)收入測(cè)算加丁嘎度假山莊酒店擁有83間客房，其中套房4間、商務(wù)間10間、標(biāo)準(zhǔn)房69間；另外，擁有大型會(huì)議中心、高級(jí)西餐廳、咖啡吧、健身房、商務(wù)中心等酒店配套設(shè)施。（1）營業(yè)收入:主要是酒店客房收入。按照套房價(jià)格500元/日、商務(wù)間300元/日、標(biāo)間200元/日計(jì)算，酒店出租率按照60％計(jì)算，：其中，、。各房間類別年收入比例表：圖表10：加丁嘎度假山莊酒店各房間類別年收入對(duì)比表隨著拉薩旅游熱的升溫，未來幾年林芝高星級(jí)酒店的出租率將有穩(wěn)步上升，另外，酒店房間價(jià)格也將大幅度增長，因此，加丁嘎度假山莊酒店的年主營收入也將隨之有較大漲幅。從2010年至2014年，按照加丁嘎度假山莊酒店客房出租率每年按照1％比例上升，客房價(jià)格按照每年10％的比例增長來計(jì)算（據(jù)林芝地區(qū)旅游會(huì)展處統(tǒng)計(jì)，自2005年以來，林芝地區(qū)二星級(jí)以上的高星級(jí)賓館平均房價(jià)年均增幅達(dá)17%，我們此處計(jì)算為保守測(cè)算），那么加丁嘎度假山莊酒店客房年收入將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。加丁嘎度假山莊酒店客房價(jià)格增長大致如下：圖表11：加丁嘎度假山莊酒店20010—2014年客房價(jià)格表20102011201220132014套房500585650760850商務(wù)間300350410470575標(biāo)準(zhǔn)間200235270400450加丁嘎度假山莊酒店2010年至2014年客房收入增長圖（單位：萬元）：圖表12：加丁嘎度假山莊酒店2010—2010年客房年收入增長圖（2）其他收入：主要是酒店會(huì)議中心、餐廳、健身房、商務(wù)中心、停車場(chǎng)等配套設(shè)施的年收入。根據(jù)對(duì)林芝地區(qū)高星級(jí)酒店經(jīng)營情況的調(diào)查，一般高星級(jí)酒店會(huì)議室、餐廳及其他配套設(shè)施的年收入約為100萬元。若酒店會(huì)議中心大力開拓市場(chǎng)，作為自治區(qū)各地區(qū)召開會(huì)議的主要會(huì)場(chǎng)之一，那么酒店會(huì)議中心的年收入還將有較大的提高。另外，根據(jù)目前停車場(chǎng)狀況，我們預(yù)計(jì)停車場(chǎng)年收入為5萬元左右。營業(yè)收入?yún)R總列表：（單位：萬元）圖表13：加丁嘎度假山莊酒店?duì)I業(yè)收入?yún)R總表收入高級(jí)套房商務(wù)間標(biāo)準(zhǔn)間配套設(shè)施停車場(chǎng)總計(jì)數(shù)額1002注：酒店出租率按照60％計(jì)算。（二）酒店年經(jīng)營成本測(cè)算（1）營業(yè)成本主營成本主要是指與酒店客房收入相對(duì)應(yīng)的運(yùn)營成本，據(jù)了解，高星級(jí)酒店客房運(yùn)營成本主要包括客房耗材成本及客戶早餐成本等。一般情況下，酒店客房日消耗材料成本15元，那么按照出租率60％計(jì)算，；按照早餐成本每份10元、每個(gè)客房每日2份早餐計(jì)算。（2）營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用主要是指酒店運(yùn)營的物業(yè)管理費(fèi)支出、基層人員工資及其他費(fèi)用支出。物業(yè)管理費(fèi)支出主要包括酒店設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、設(shè)備修理費(fèi)等等，若按照每平方米月管理費(fèi)1元計(jì)算，（此處計(jì)算，不包含停車場(chǎng)面積；另外據(jù)了解，四星級(jí)酒店年水電、燃油等能源消耗費(fèi)用約80萬元?；鶎訂T工工資：根據(jù)下文所示的加丁嘎度假山莊酒店崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編酒店基層員工為98人。按照目前拉薩高星級(jí)酒店基層員工工資的一般水平（每月平均薪水900元、含四金），加丁嘎度假山莊酒店基層員工年工資總額約106萬元。其他費(fèi)用：其他費(fèi)用主要是酒店運(yùn)營中的宣傳、廣告等必須支出的費(fèi)用。據(jù)了解，高星級(jí)酒店年宣傳、廣告費(fèi)用約10萬元。（3）管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指酒店運(yùn)營過程中酒店管理層工資、酒店公司前期開辦費(fèi)用以及酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。管理層工資：根據(jù)下文所示的加丁嘎度假山莊酒店崗位設(shè)置和人員編制表，我們預(yù)編酒店管理層員工為10人。按照目前拉薩高星級(jí)酒店管理層員工工資的一般水平（、含四金），加丁嘎度假山莊酒店管理層員工年工資總額約36萬元。公司開辦費(fèi)用：主要包括裝飾費(fèi)用和酒店公司工商注冊(cè)費(fèi)用、酒店開業(yè)典禮費(fèi)用等，開辦費(fèi)用合計(jì)30萬元（其中裝飾費(fèi)用約為25萬元）。公司開辦費(fèi)用按照年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為6萬元。固定資產(chǎn)折舊與攤消費(fèi)：相關(guān)須重新添置固定資產(chǎn)（設(shè)備）400萬元，折舊年限按照10年計(jì)算，每年折舊費(fèi)用為38萬元。增加酒店電腦等辦公用固定資產(chǎn)10萬元，按照5年折舊，每年折舊費(fèi)用為2萬元。酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和開辦費(fèi)攤銷表：圖表14：加丁嘎度假山莊酒店固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和開辦費(fèi)折舊資產(chǎn)資產(chǎn)總值（萬元）折舊年限年折舊成本（萬元）公司開辦費(fèi)3056設(shè)備固定資產(chǎn)4001040辦公固定資產(chǎn)1052折舊和攤銷費(fèi)用總計(jì)48其他費(fèi)用：按照高星級(jí)酒店費(fèi)用開支的一般標(biāo)準(zhǔn)，每年酒店差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)約需 20萬元。（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指酒店涉及銀行貸款時(shí)需支付銀行利息、銀行手續(xù)費(fèi)等。計(jì)劃銀行貸款1500萬人民幣，貸款時(shí)間為2年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算，每年財(cái)務(wù)費(fèi)用約90萬元。綜上所述。酒店運(yùn)營具體成本構(gòu)成表：（單位：萬元人民幣）圖表15：加丁嘎度假山莊酒店運(yùn)營成本表序號(hào)成本年成本數(shù)額備注1客房年材料消耗費(fèi)用客房日消耗材料成本15元，出租率按照60％計(jì)算2年早餐成本費(fèi)用早餐成本每份10元、每客房每日2份早餐，出租率按照60％計(jì)算3物業(yè)管理費(fèi)不包含停車場(chǎng)面積4年水電、燃油等能源消耗費(fèi)80——5基層員工工資106預(yù)編酒店基層員工為98人6宣傳、廣告費(fèi)10——7管理層工資36預(yù)編酒店管理層員工為10人8公司開辦費(fèi)用年攤消6（公司開辦費(fèi)用總費(fèi)用30萬按照5年攤銷，每年攤銷費(fèi)用為6萬元）包括裝飾費(fèi)用和酒店公司工商注冊(cè)費(fèi)用、酒店開業(yè)典禮費(fèi)用等9固定資產(chǎn)年折舊與攤消費(fèi)40——10差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、小車費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)20——11財(cái)務(wù)費(fèi)用90計(jì)劃銀行貸款1500萬人民幣，貸款時(shí)間為2年，按照目前銀行貸款利率計(jì)算年運(yùn)營成本費(fèi)用總額備注酒店運(yùn)營具體成本比例如下(單位：萬元)：圖表16：加丁嘎度假山莊酒店運(yùn)營成本比例圖酒店運(yùn)營成本比例示意圖17%48%29%6%主營成本經(jīng)營專用成本管理專用成本財(cái)務(wù)專用成本（5）營業(yè)稅根據(jù)上文計(jì)算。依林芝地區(qū)有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，%。因此，根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定。（6）所得稅根據(jù)上文計(jì)算。根據(jù)林芝地區(qū)有關(guān)稅務(wù)征收規(guī)定，高星級(jí)酒店的所得稅征收比例為15％。因此，根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定。那么。稅后收入如下表所示：圖表17：加丁嘎度假山莊酒店稅后收入表序號(hào)酒店收入與成本項(xiàng)目數(shù)額備注1年收入2年?duì)I業(yè)稅及附加費(fèi) %3年運(yùn)營成本費(fèi)用總額4年收入除去各項(xiàng)成本費(fèi)用和營業(yè)稅5年所得稅所得稅征收比例為15％6年凈收入根據(jù)加丁嘎度假山莊酒店2010年至2014年客房年收入增長示意圖中顯示的每年客房總收入，其他配套設(shè)施年收入102萬元均不變。，且營業(yè)稅和所得稅按照上述比例計(jì)算，則2010年至2014年每年凈收入如下圖所示（單位：萬元）：圖表18：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年凈收入增長示意圖20102014年凈收入增長示意圖02040801502002010年2011年2012年2013年2014年凈收入(萬元)當(dāng)然如果考慮到財(cái)務(wù)費(fèi)用兩年后不存在。2年以后的凈收入比上圖的數(shù)據(jù)還要高。九、財(cái)務(wù)分析重要假設(shè)：酒店業(yè)持續(xù)發(fā)展；無重大突發(fā)政治事件或戰(zhàn)爭影響酒店建設(shè)和發(fā)展；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大突變一般假設(shè)：所得稅率為15％；利率維持目前水平。（一）投資回報(bào)分析2010—2014年的酒店財(cái)務(wù)指標(biāo)如下表：圖表19：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年財(cái)務(wù)指標(biāo)2010年2011年2012年2013年2014年總收入(萬元)總成本(萬元)445445445445營業(yè)稅及附加(萬元)111所得稅(萬元)凈收入(萬元)624.794.9941227若酒店修建裝修工程總造價(jià)為2600萬元計(jì)算，從上表可以發(fā)現(xiàn)，酒店修建工程投資10年就可以收回成本。每年的投資收益率曲線圖：圖表20：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年投資收益率曲線圖20102014年酒店的年投資收益率曲線圖%%%%%0%5%20%40%60%2010年2011年2012年2013年2014年每年的成本收益率回報(bào)曲線圖：圖表2