【正文】 烏孜加丁嘎度假山莊可行性研究報告加丁嘎度假山莊項目計劃書 (合資）可行性研究報告編制單位：烏孜房地產開發(fā)有限公司目 錄一項目概況 5（一）拉薩林芝地區(qū)酒店市場分析 5（二）加丁嘎度假山莊簡介及區(qū)位特點 6（三）烏孜房地產開發(fā)有限公司介紹及經營特色 7二、修建加丁嘎度假山莊酒店的意義 7三、加丁嘎度假山莊酒店的規(guī)劃設想和設計檔次 7（一）酒店客房標準 8（二）配套設施標準 8（三）裝飾布局標準 9（四）前廳（大堂）標準 9四、加丁嘎度假山莊酒店工程修建可行性 10（一）建筑結構 10（二）空調設備 10（三）鍋爐及熱交換設備 10(四）供水設備 10（五）排水系統(tǒng) 10（六）供電設備 11（七）電梯設備 11五、加丁嘎度假山莊修建酒店的優(yōu)勢條件 11（一）加丁嘎度假山莊外觀現(xiàn)狀 11（二）加丁嘎度假山莊內部結構 12（三）酒店新增基本設備基本 12（四）酒店與別墅互為補充 12（五）修建費用低、周期短 12六、修建后加丁嘎度假山莊酒店功能介紹 13七、加丁嘎度假山莊修建成本及修建前后收益對比 14八、酒店的經營成本及效益分析 17(一）酒店年營業(yè)收入測算 17（二）酒店年經營成本測算 20九、財務分析 26（一）投資回報分析 26（二）盈虧平衡分析 28（三）現(xiàn)金流量預測表 33十、加丁嘎度假山莊業(yè)主分布態(tài)勢及業(yè)主參股方式 34（一）業(yè)主分布態(tài)勢 34（二）合作方式 35十一、加丁嘎度假山莊的公司治理結構 36（一）采用股份有限公司形式 36（二）公司治理結構 40十二、拉薩加丁嘎度假山莊酒店經營管理 46（一）自行管理 46（二）聘用酒店顧問公司 46（三）納入酒店管理集團經營體系 46十三、項目的社會效益分析 46十四,結語 47附件： 48一項目概況加丁嘎度假山莊及別墅式度假村,以休閑,度假,旅游,住宿,餐飲,娛樂,租賃,銷售為一體的綜合性經營項目,項目主要依托林芝地區(qū)豐富的旅游資源和獨特的地理環(huán)境,隨著西藏地方經濟快速發(fā)展和當地基礎投施不斷完善,特別是林芝機場和青藏鐵路的開通,林芝地區(qū)的旅游將會每年成倍的增長,旅游業(yè)將是林芝地區(qū)的支柱產業(yè)由于林芝旅游業(yè)起步較晚,旅游基礎設施較以前有所改變,但還是無法滿足日益增長的旅游消費要求,加上現(xiàn)代旅游消費觀念的改變,人們從喧嘩的高樓大廈到現(xiàn)在的寧靜享受自然,從單一的旅游到現(xiàn)在的休閑度假,級別低,設施簡陋,傳統(tǒng)接待方式等,己無法適應現(xiàn)代旅游消費觀念,所以我公司經過多次調研,在離八一鎮(zhèn)較近的加丁嘎修建一座具有林芝特色的工布山莊,山莊具有地方民族特色又有現(xiàn)代元素,既能讓游客充分領略到獨特的異域風情的同時,又能享受到優(yōu)質高效的現(xiàn)代化服務,滿足游客追求新奇,追求個性化的需求,既改變以往林芝留不住過夜游客的局面,也改變林芝目前無一家真正具有工布特色和現(xiàn)代元素的休閑度假山莊的局面拉薩加丁嘎度假山莊酒店項目計劃書（一）拉薩林芝地區(qū)酒店市場分析隨著觀光、旅游探險等現(xiàn)代服務業(yè)迅速發(fā)展，林芝對高檔賓館的需求量也不斷提升。據林芝地區(qū)旅游局統(tǒng)計，自2005年以來，林芝地區(qū)二星級以上的高星級賓館平均房價年均增幅達17%，2007年達到每晚每間1213元，平均出租率均高于72%這一良好水平。這幾年，高星級賓館興建越來越多。從八一鎮(zhèn)到加加丁嘎村由西向東，在不到1公里的距離里，既將建設的加丁嘎度假山莊及別墅式度假村作為高星級酒店潛在客戶聚集的甲級別墅式度假村建造，將打破林芝地區(qū)住宿供不應求的局面。此外，其中有半數以上國外游客將會在林芝停留過夜、近百個小型旅游局將在林芝設立分公司，旅游業(yè)將會高速發(fā)展，高星級酒店自然孕育著巨大發(fā)展空間。拉薩作為神秘之都及國際性旅游觀光城市，探險旅游業(yè)非常發(fā)達。據統(tǒng)計，僅林芝地區(qū)一年的旅游人數就高達26000個，隨過冬季旅游的開放一年365天幾乎都有游客，林芝將會吸引海內外游客7000千人次，旅游觀光者居西藏地區(qū)之首，這些觀光者將成為林芝高星級酒店重要的客戶資源。2010年前拉薩酒店業(yè)規(guī)模將大幅度擴容，床位將從現(xiàn)在的270張增加到3400張，其中星級酒店的床位將從現(xiàn)在120張的基礎上增加到280張。綜上所述，根據林芝高星級酒店的發(fā)展趨勢以及酒店業(yè)巨大的發(fā)展空間，把加丁嘎度假山莊部分樓層修建為酒店，組建加丁嘎度假山莊酒店是符合市場發(fā)展需要的。（二）加丁嘎度假山莊簡介及區(qū)位特點林芝地區(qū)地處西藏拉薩市東部,交通十分方便,居離拉薩市200多公里,居林芝區(qū)府八一鎮(zhèn)一公里左右,這里有茂密的森林,陡峭的峽谷,寧靜的湖泊,奔騰的江河,高聳的雪山,碧綠的草地,享補獨特的民俗風情,使林芝成為一幅神奇美麗的畫卷,素有西藏林芝賽江南的美譽,也是西藏地區(qū)旅游的首先目的地,隨著生態(tài)旅游的升溫,更受國內外游客睛睞,特別是林芝機場和青藏鐵路的開通,林芝地區(qū)的旅游將會每年成倍的增長,旅游業(yè)將是林芝地區(qū)的經濟支柱產業(yè), （三）烏孜房地產開發(fā)有限公司介紹及經營特色,注冊資金3000萬元,其中烏孜房地產開發(fā)有限公司注冊資金500萬元,江孜縣烏孜大酒店(三星級)注冊資金970萬元,日喀則烏孜大酒店(三星級)注冊資金1500萬元,烏孜食品飲料發(fā)展有限公司注冊資金1000萬元,現(xiàn)有職工250多人其中高級管理人員11人,中級管理人員23人,特別是烏孜房地產開發(fā)有限公司,近幾年來在江孜,日喀則地區(qū)業(yè)績嬌人,.二、修建加丁嘎度假山莊酒店的意義林芝地區(qū)地處西藏拉薩市東部,交通十分方便,居離拉薩市200多公里,這里有茂密的森林,陡峭的峽谷,寧靜的湖泊,奔騰的江河,高聳的雪山,碧綠的草地,享補獨特的民俗風情,使林芝成為一幅神奇美麗的畫卷,素有西藏林芝*江南的美譽,也是西藏地區(qū)旅游的首先目的地,隨著生態(tài)旅游的升溫,更受國內外游客睛睞,特別是林芝機場和藏鐵路的開通,林芝地區(qū)的旅游將會每年成倍的增長,旅游業(yè)將是林芝地區(qū)的經濟支柱產業(yè), 三、加丁嘎度假山莊酒店的規(guī)劃設想和設計檔次上述部分，我們著重分析了拉薩高星級酒店的發(fā)展現(xiàn)狀以及修建加丁嘎度假山莊酒店的意義，正是基于此，我們建議加丁嘎度假山莊應按照四星級酒店標準來進行修建。酒店擬按照如下標準進行修建：（一）酒店客房標準酒店將設計客房樓層共4層，計劃擁有83間（套）各類能滿足商務旅行、行政辦公用途的豪華、舒適客房，其中，豪華套房4間、商務間10間、標準房69間。酒店房間力求裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或簡易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺燈、落地燈、全身鏡、行李架等高級配