【正文】 通過綜合分析，我們認(rèn)為把加丁嘎度假山莊部分樓層修建為四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店的思路與規(guī)劃方案總體上是可行的附件： 49 / 49。隨著西藏旅游業(yè)升溫，拉薩尤其是林芝地區(qū)高星級(jí)酒店的發(fā)展將面臨巨大的空間，屆時(shí)每年將吸引海內(nèi)外游客20萬人次觀光，這些參觀者將成為林芝高星級(jí)酒店重要的客戶資源。投資收益率和成本收益率也是每年漲幅較大。若酒店修建工程總費(fèi)用控制在2500萬元左右，那么酒店經(jīng)營(yíng)10年就可以收回改造成本。因此，加丁嘎度假山莊按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)修建將為業(yè)主帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)。另外，修建周期也比較短，若修建一棟4層樓，所需時(shí)間至多2年。 首先，修建酒店的費(fèi)用低、周期短。十四,結(jié)語隨著西藏旅游業(yè)升溫，拉薩尤其是林芝地區(qū)高星級(jí)酒店的發(fā)展將面臨巨大的空間，酒店客房出租率以及客房?jī)r(jià)格逐年攀升的趨勢(shì)十分明顯。項(xiàng)目的實(shí)施可為西藏林芝地區(qū)旅游業(yè)奠定了一定的基礎(chǔ),對(duì)促進(jìn)林芝地區(qū)獨(dú)特的旅游資源的應(yīng)用起到了一定的帶動(dòng)作用，項(xiàng)目建成后,可為加丁嘎村解決100名青年及下崗職工就業(yè)問題，可帶動(dòng)本村相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)200多人,緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。（三）納入酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)體系酒店管理經(jīng)營(yíng)與辦公別墅的物業(yè)管理有著重大的區(qū)別，因此，我們建議，酒店?duì)I業(yè)后應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)管理品牌機(jī)構(gòu)對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。如日喀則烏孜大酒店我們認(rèn)為，一家良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、成熟的酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和良好形象及較強(qiáng)實(shí)力的酒店管理機(jī)構(gòu)對(duì)一家高星級(jí)酒店來說是必須的。（二）聘用酒店顧問公司酒店管理過程中可以聘用酒店顧問公司，對(duì)酒店各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提出建議和意見，為酒店經(jīng)營(yíng)者解決經(jīng)營(yíng)中所遇到的各種困難。根據(jù)酒店管理的實(shí)際情況，列表簡(jiǎn)要表示公司治理結(jié)構(gòu)如下：圖表34：加丁嘎度假山莊酒店的公司治理結(jié)構(gòu)股東大會(huì)監(jiān)事會(huì)董事會(huì)總經(jīng)理財(cái)務(wù)部市場(chǎng)營(yíng)銷部客戶服務(wù)部后勤保障部商務(wù)中心行政辦公室十二、拉薩加丁嘎度假山莊酒店經(jīng)營(yíng)管理關(guān)于加丁嘎度假山莊酒店的經(jīng)營(yíng)管理主要有三種方式：（一）自行管理酒店股東可以委派相關(guān)具有一定管理經(jīng)驗(yàn)的人員，直接參與加丁嘎度假山莊酒店的管理。監(jiān)事會(huì)主席召集和主持監(jiān)事會(huì)會(huì)議；監(jiān)事會(huì)主席不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由監(jiān)事會(huì)副主席召集和主持監(jiān)事會(huì)會(huì)議；監(jiān)事會(huì)副主席不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上監(jiān)事共同推舉一名監(jiān)事召集和主持監(jiān)事會(huì)會(huì)議。監(jiān)事會(huì)設(shè)主席一人，可以設(shè)副主席?？偨?jīng)理根據(jù)《公司法》、《公司章程》等規(guī)定，執(zhí)行董事會(huì)的各種決議，對(duì)酒店進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理。副董事長(zhǎng)協(xié)助董事長(zhǎng)工作，董事長(zhǎng)不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副董事長(zhǎng)履行職務(wù)；副董事長(zhǎng)不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上董事共同推舉一名董事履行職務(wù)。董事長(zhǎng)和副董事長(zhǎng)由董事會(huì)以全體董事的過半數(shù)選舉產(chǎn)生。董事會(huì)及經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)公司董事會(huì)成員由公司股東大會(huì)選舉產(chǎn)生，共9名，其中職工董事1名。股東大會(huì)由2家股東代表組成。建議二：從股東會(huì)運(yùn)作形式、決策力度、工商注冊(cè)等角度考慮，我們建議選舉股東會(huì)代表，代表數(shù)10人。根據(jù)貴單位在加丁嘎度假山莊中擁有的產(chǎn)權(quán)面積及價(jià)值，我們初步測(cè)算貴單位在加丁嘎度假山莊酒店所占股份如下表：圖表32：烏孜在加丁嘎度假山莊酒店所占股份表大酒店改造總建筑面積 m2樓層房號(hào)建筑面積（m2）產(chǎn)權(quán)價(jià)值(萬元)面積比例(％)股份比例(％)按照上述“方式一”設(shè)立公司，股東大會(huì)組成有以下兩種建議：建議一：按照公司法規(guī)定，上圖所示2家業(yè)主只要入股加丁嘎度假山莊酒店均是股東。股東大會(huì)是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，依照《公司法》行使相關(guān)職權(quán)。 （二）公司治理結(jié)構(gòu)股東會(huì)公司依參股情況建立股東名冊(cè)，股東名冊(cè)是證明股東持有公司股份的充分證據(jù)。風(fēng)險(xiǎn)性加丁嘎村委會(huì)不再擁有產(chǎn)權(quán)，有一定的風(fēng)險(xiǎn)性加丁嘎仍保留產(chǎn)權(quán)，在保證租金的前提下，基本上沒有風(fēng)險(xiǎn)性設(shè)定他項(xiàng)權(quán)加丁嘎村委會(huì)不可以在原有產(chǎn)權(quán)上設(shè)定他項(xiàng)權(quán)大業(yè)主可以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)，有利于業(yè)主自身的資本運(yùn)作稅金加丁嘎村委會(huì)以土地入股，將繳納稅費(fèi)不需要繳納該部分稅費(fèi)，減少公司開辦費(fèi)用法定代表人公司法定代表人由公司董事長(zhǎng)擔(dān)任。相對(duì)于業(yè)主，兩種方式有以下差異：圖表31：公司成立方式的比較比較內(nèi)容方式一方式二房屋產(chǎn)權(quán)加丁嘎村委會(huì)不再擁有房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)屬于公司所有加丁嘎村委會(huì)仍繼續(xù)保持房屋產(chǎn)權(quán)公平性加丁嘎村委會(huì)以土地入股，但實(shí)際價(jià)值難以確定。公司有烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司業(yè)主投資成立，成立后與其加丁嘎村委會(huì)簽訂士地租賃協(xié)議，即不需要加丁嘎村委會(huì)直接出資入股，加丁嘎村委會(huì)繼續(xù)保持土地股份分紅。公司投資總額超出注冊(cè)資本的部分，留作公司資本公積金。(硬化路面預(yù)算內(nèi)容末加入此報(bào)告里面)因此，公司總資產(chǎn)總額為（所有資產(chǎn)均根據(jù)需要由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)正式評(píng)估，本計(jì)劃書的數(shù)字暫為資產(chǎn)估計(jì)值）：≈3916萬公司資產(chǎn)比例示意圖如下：圖表30：公司資產(chǎn)比例示意圖方式一：加丁嘎村以土地方式入股大酒店，烏孜房地產(chǎn)開發(fā)公司將以現(xiàn)金方式入股，依公司總資產(chǎn)總額3916萬元計(jì)算。硬化路面價(jià)格約為200元人民幣/平方米。公司股份總數(shù)金額和注冊(cè)資本公司總資產(chǎn)應(yīng)包括：總面積為8000平方米的加丁嘎度假山莊產(chǎn)權(quán)，既7000平米小型別墅.酒店裝璜工程費(fèi)用約1500萬元人民幣，前期流動(dòng)現(xiàn)金500萬元人民幣。發(fā)起人由包括拉薩加加丁嘎投資有限公司在內(nèi)的少數(shù)大業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主在明確參股方式后，應(yīng)簽訂發(fā)起人協(xié)議，拉薩加加丁嘎投資有限公司承擔(dān)股份有限公司的籌辦事務(wù)。十一、加丁嘎度假山莊的公司治理結(jié)構(gòu)（一）采用股份有限公司形式公司名稱林芝烏孜加丁嘎度假山莊股份有限公司（暫定名）設(shè)立方式方式一：公司采用發(fā)起設(shè)立方式，即由發(fā)起人認(rèn)購(gòu)公司應(yīng)發(fā)行的全部股份而設(shè)立公司。（4）買斷產(chǎn)權(quán)：若部分業(yè)主既不愿意以產(chǎn)權(quán)入股酒店，也不贊成第二種方式，那么酒店一次性買斷此類業(yè)主的產(chǎn)權(quán)。固定回報(bào)的比例根據(jù)實(shí)際情況確定。（2）現(xiàn)金入股：愿意參股的酒店業(yè)主如果以自由產(chǎn)權(quán)折現(xiàn)入股后，認(rèn)為入股比例沒有達(dá)到預(yù)想目標(biāo)的，可以應(yīng)現(xiàn)金方式繼續(xù)入股，該部分現(xiàn)金將作為前期酒店工程改造等費(fèi)用。在具體的操作過程中，我們可以視業(yè)主情況和要求，采用產(chǎn)權(quán)入股、現(xiàn)金入股、承諾固定回報(bào)或買斷產(chǎn)權(quán)等方式，并輔以較有力的行政手段和必要的市場(chǎng)手段說服上述業(yè)主參與酒店修建：（1）產(chǎn)權(quán)入股：根據(jù)上文的效益分析，辦公用房修建為大酒店將有巨大的投資回報(bào)率。另外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，加丁嘎度假山莊共有（二）合作方式加丁嘎度假山莊及別墅式度假村合作意想主要采用股份制,與當(dāng)?shù)卣餐_發(fā),共同受益的原則,當(dāng)?shù)卣蚤_發(fā)修建所需土地入股,占總股份的13%,主辦單位以項(xiàng)目所需全部投資約4000萬元占總股份的87%,主要項(xiàng)目。十、加丁嘎度假山莊業(yè)主分布態(tài)勢(shì)及業(yè)主參股方式（一）業(yè)主分布態(tài)勢(shì)加丁嘎度假山莊共有業(yè)主2個(gè)，其中包括3個(gè)私人業(yè)主。圖表26：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年盈虧平衡出租價(jià)格20102014年盈虧平衡出租價(jià)格32533033534034535020102011201220132014盈虧平衡的出租價(jià)格（元/套/天）（三）現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表圖表27：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表金額單位：萬元項(xiàng)目2010年2011年2012年2013年2014年一、現(xiàn)金流入 營(yíng)業(yè)收入股東流動(dòng)資金1500000銀行借款15000000其他（預(yù)收和往來款項(xiàng)）10201515合計(jì)1650二、現(xiàn)金流出成本費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅及附加0445測(cè)算測(cè)算測(cè)算利息支出459045（半年）00開辦費(fèi)用30修建工程支出1600固定資產(chǎn)購(gòu)置4100新購(gòu)額新購(gòu)額新購(gòu)額上繳所得稅0本年70%+上年余額本年70%+上年余額本年70%+上年余額歸還股東資金0250歸還銀行借款001500（7月還）其他（預(yù)付款等）020303050合計(jì)2085665三、現(xiàn)金凈流入說明：所得稅按當(dāng)年上繳70%，第二年清算30%的方法測(cè)算。這里假設(shè)2010—2014年的酒店經(jīng)營(yíng)固定成本和變動(dòng)成本與2010年相同。標(biāo)準(zhǔn)間盈虧平衡價(jià)格為200%=，商務(wù)間盈虧平衡價(jià)格為300%=，豪華套房盈虧平衡價(jià)格為500%=341元。盈虧平衡的出租率為即：%時(shí)，盈虧達(dá)到平衡。365天=根據(jù)上述數(shù)據(jù)：客房出租的盈虧平衡點(diǎn)＝每天的固定成本/（每套客房每天平均收入每天每套客房變動(dòng)成本）酒店客房出租的盈虧平衡點(diǎn)為每天出租17套。83套=。83套＝；每天每套客房變動(dòng)成本為：18500元/套247。（3）酒店?duì)I業(yè)收入：（保守計(jì)算僅采用酒店客房收入數(shù)字，不包括酒店其他收入）（4）變動(dòng)成本分解到房?jī)r(jià)中。基層員工工資和水電成本在計(jì)算中各按照50％計(jì)算。（一）投資回報(bào)分析2010—2014年的酒店財(cái)務(wù)指標(biāo)如下表：圖表19：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年財(cái)務(wù)指標(biāo)2